1. В соответствии с п.1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Также скажем, если право собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, перешло к публично-правовому образованию, арендная плата по заключенному ранее договору аренды сама по себе регулируемой не становится (п.17 постановления Пленума ВАС N 73).
Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, обычно присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п.2 ст.388, п.1 и 2 ст.391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
Следует отметить, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по незарегистрированному договору недвижимости (в случаях, когда государственная регистрация требовалась), не могут противопоставляться не знавшим об аренде третьим лицам: к отношениям указанного лица и третьего лица, приобретшего на основании договора переданный в пользование объект недвижимости, не применяется п.1 ст.617 ГК (п.14 постановления Пленума ВАС N 73). Но если третье лицо - приобретатель недвижимости - знало о существовании договора аренды в момент приобретения, то его заявление о выселении арендатора признается судами недобросовестным поведением (п.3 информационного письма Президиума ВАС от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
2. Правило п.1 коммент. ст. следует признать диспозитивным. Стороны вправе обусловить прекращение договора аренды сменой арендодателя, что будет вполне соответствовать ст.157 ГК. Подобное установление, как представляется, не противоречит существу аренды, не нарушает публичный интерес и прав третьих лиц.
3. Иногда специальный федеральный закон может предусматривать прекращение договора аренды при смене собственника арендованного имущества (ч.15 и 18 ст.10 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Следует отметить, что эти специальные правила входят в определенное противоречие с п.2 ст.3 ГК, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК; в связи с этим возможность их оспаривания в Конституционном Суде РФ не может быть исключена.
4. Верховный Суд РФ разъяснил, что по смыслу ст.398 ГК передача индивидуально-определенной вещи, в частности, в аренду, не препятствует удовлетворению требования кредитора - приобретателя этой вещи к должнику - отчуждателю об исполнении обязательства передать вещь в собственность. В таком случае к участию в деле привлекается (п.26 постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). Не вполне ясно, имелось ли в виду, что приобретатель может забрать вещь из владения арендатора. Если да, то это разъяснение, как представляется, противоречит принципу следования аренды, установленному коммент. ст. Возможно, речь идет о другом - о некоем специальном иске о передаче права собственности на движимую вещь, не сопровождающемся отобранием вещи. Тогда использование термина "отобрание" в разъяснении представляется некорректным. Также Верховный Суд РФ не уточнил, в каком процессуальном качестве арендатор привлекается к участию в деле. Скорее всего, он будет выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне ответчика.
5. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма (см. коммент. к ст.615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п.2 коммент. ст.).
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п.2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст.418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Правило п.2 коммент. ст. является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон.