1. Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том числе необычные требования к нему), может быть определено субъективно - в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.
Следует отметить, что в контексте коммент. ст. и ст.616 ГК сложилась судебная практика, согласно которой, если договором аренды не предусмотрено иное, в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения (постановления Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. N 16646/10 и от 21 мая 2013 г. N 13112/12; п.5 Обзора судебной практики ВС N 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС 26 июня 2015 г.).
2. В п.2 коммент. ст. отражены диспозитивные правила о судьбе принадлежностей имущества, передаваемого в аренду, а также документов, относящихся к нему. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи. Главным вещам и принадлежностям присуще то, что они как совокупность компонентов связаны функционально, при этом их функциональная связь - подчинительная, т.е. назначение принадлежности - служить главной вещи (см. коммент. к ст.135 ГК).
Если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель в нарушение договора передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию (п.8 Письма ВАС N 66).
Стороны вправе в договоре изменить установленный в п.2 коммент. ст. размер санкций или изменить их, вплоть до их полного исключения, при условии, что такая "модификация" с учетом конкретных обстоятельств не будет являться включением в договор несправедливого условия (см. коммент. к ст.428 ГК).
3. Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в течение семи дней со дня предъявления арендатором требования о передаче, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении арендатором в разумный срок требования о передаче арендодатель вправе потребовать от арендатора принять передаваемое имущество, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (см. коммент. к ст.314 ГК).
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст.398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 коммент. ст.). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п.10 Письма ВАС N 66; п.4 Обзора судебной практики ВС N 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС 26 июня 2015 г.).
Если же заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и (или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего "двойную" аренду (ст.611, 620 ГК). Оснований же для признания договора аренды с арендатором, во владении которого вещь уже находится, недействительным нет (см. коммент. к ст.608 ГК).
Норму п.3 коммент. ст. следует признать диспозитивной, поскольку она сама по себе не является проявлением правовой природы договора аренды, не защищает публичного интереса, интереса третьих лиц и не направлена на защиту слабой стороны. В то же время исключение или изменение ее действия договором не должно приводить к необоснованному ухудшению положения какой-либо из сторон (ст.428 ГК), в том числе к освобождению арендодателя от обязательства возместить убытки при умышленном нарушении договора (п.3 ст.401 ГК).