1. В п.1 коммент. ст. содержатся общие диспозитивные требования к процессу пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом. Современный законодатель справедливо отказался от общей квалификации неиспользования арендованного имущества в качестве нарушения договора аренды (подобная квалификация имела место в дореволюционном гражданском праве: во всех случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, мог быть признан нарушившим возложенное на него обязательство).
Однако есть и исключения из этого правила. В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п.2 ст.46 ЗК).
2. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон и не допускается в одностороннем порядке (постановление Президиума ВАС от 25 июня 2013 г. N 1756/13; Определение ВС от 6 августа 2013 г. N 56-КГ13-5). Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды.
В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным. Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам Форта Байяр).
3. Во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В п.2 коммент. ст. раскрыты основные разновидности распорядительных действий арендатора.
Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма.
Необходимость нормы об обязательности - по общему правилу-согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь собственнику имущества небезразлична личность, которой он доверяет хозяйственное пользование имуществом. В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п.2 коммент. ст. может быть оформлено "генеральным" образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п.18 Письма ВАС N 66).
При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга (постановление Президиума ВАС от 11 сентября 2001 г. N 5536/01). Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Ведь, помимо выплаты арендной платы, у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона (см. коммент. к ст.615, 616, 622 ГК) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п.16 Письма ВАС N 66; п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"; п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 8 октября 2012 г. N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе").
Следует подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда следует более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора (п.17 Письма ВАС N 66).
В судебной практике разъясняются некоторые частные аспекты коммент. нормы о перенайме. Так:
1) передача прав и обязанностей по договору аренды другому арендатору при выделении из состава арендатора - юридического лица одного или нескольких юридических лиц является по своей природе формой перенайма и подлежит согласованию с арендодателем (определение ВС от 26 ноября 2014 г. N 75-АПГ14-5);
2) заключать договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно только по результатам конкурса (аукциона) (постановление Президиума ВАС от 17 апреля 2012 г. N 16679/11);
3) требования ГК о государственной регистрации договора аренды применимы и к договору перенайма (постановление Президиума ВАС от 11 сентября 2001 г. N 5536/01);
4) перенаем по уже расторгнутому договору аренды невозможен (постановление Президиума ВАС от 7 июня 2011 г. N 18149/10).
Нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет недействительность договора перенайма (ст.168 ГК).
В некоторых случаях, предусмотренных законом, перенаем возможен не по согласованию с арендодателем, а посредством его уведомления об этом. Так, согласно ч.9 ст.22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Причем арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п.18 постановления Пленума ВАС N 11).
В то же время арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Поэтому, если перевод прав и обязанностей имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности, а равно осуществляется с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия квалифицируются как злоупотребление правом (постановление Президиума ВАС от 1 октября 2013 г. N 3914/13). Такой вывод, с учетом обстоятельств конкретного дела, вполне возможен, однако в контексте коммент. ст. требуется выработка более определенных критериев разграничения правомерных действий по ч.9 ст.22 ЗК и злоупотребления правом по ст.10 ГК.
В завершение отметим, что перемена лиц на стороне арендатора в порядке исключения возможна и в иных формах, помимо перенайма, причем также без согласия арендодателя (подробнее см. коммент. к ст.617 ГК).
4. От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно п.2 коммент. ст. к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).
В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю. Договор субаренды имеет акцессорный характер по отношению к договору аренды, из чего следуют несколько важных правил.
Во-первых, к нему императивно применяются правила о договоре аренды, если иное не будет специально установлено законодательством (п.2 коммент. ст., ст.618 ГК и т.д.). Во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (императивное правило п.2 коммент. ст.). Договор субаренды, заключенный с нарушением указанного требования, ничтожен в части, превышающей срок первоначального договора аренды. В-третьих, недействительность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.2 ст.618 ГК). В-четвертых, исходя из известного принципа "Никто не может передать больше прав, чем имеет сам" условия договора субаренды предопределены договором аренды.
По общему правилу субаренда, как и перенаем, возможна только с согласия арендодателя, которое, как и при перенайме, может быть выражено "генеральным образом" уже в самом договоре аренды. В этом вопросе современное гражданское законодательство отошло от дореволюционной доктрины, в которой договор поднайма признавался возможным и без согласия наймодателя, если обратное не было обусловлено соглашением сторон. Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? В литературе справедливо отмечается, что подобное распоряжение представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому применяется п.3 ст.615 ГК (последствиями выступают досрочное расторжение договора аренды и возмещение убытков арендодателю).
Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п.1 ст.638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п.6 ст.22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов участков, имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Если такое уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п.16 постановления Пленума ВАС N 11). Правда, в законе можно встретить и другую "крайность" - когда субаренда запрещена в принципе (например, п.2 ст.631 ГК - в отношении имущества, сданного в прокат).
Если договор субаренды является незаключенным или недействительным, то арендатор обязан вернуть субарендные платежи, а субарендатор - возместить сбереженное вследствие пользования имуществом (постановление Президиума ВАС от 8 апреля 2008 г. N 1051/08).
5. В качестве иных распорядительных действий арендатора коммент. ст. называет предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Как и субаренда, данные действия не влекут перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора, однако допускаются по общему правилу только с согласия арендодателя. Например, хотя само по себе заключение договора залога права аренды не означает перемены лиц в обязательстве из договора аренды, такая перемена в любом случае состоится, если будет иметь место обращение взыскания на заложенное право: права и обязанности арендатора (залогодателя) в силу закона перейдут к третьему лицу (причем, вероятнее всего, даже не к залогодержателю) (п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
В уставный капитал юридического лица можно внести права арендатора на часть арендуемого имущества, если оно представляет собой делимый предмет обязательства (п.5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").