1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п.2 ст.627, ст.632, 642 ГК, п.1 ст.15 Водного кодекса РФ, п.5 ст.4 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации"). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п.33 Письма ВАС N 66).
Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.
Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
Кроме того, следует иметь в виду, что для сторон незарегистрированный договор аренды недвижимости создает обязательства, пользующиеся судебной защитой, уже с момента подписания. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по такому договору, не могут противопоставляться не знавшим об аренде третьим лицам: такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.14 постановления Пленума ВАС N 73; п.3 информационного письма Президиума ВАС от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (п.31-32 Письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду (постановление Президиума ВАС от 5 июня 2012 г. N 17540/11). В то же время если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п.1 и 2 ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст.446 ГК). В этом случае условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п.4.3 постановления Пленума ВАС N 73).
3. Перевод прав и обязанностей, упоминаемый в абз.3 п.1 коммент. ст., - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Следует полагать, что данная норма является диспозитивной в части возможности установления более короткого срока сохранения за арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды и императивной в части невозможности увеличения указанного срока. В последнем случае установление в договоре срока более одного года означало бы нарушение законных интересов нового арендатора, который мог и не знать о таком условии в договоре, стороной которого он не является.
Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз.3 п.2 ст.615 ГК).
4. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст.250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без "детективной" слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе (п.33 Письма N 66).
5. Положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не исключают применения правил об обязательном проведении торгов в установленных законом случаях (постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2010 г. N 9143/10). И напротив, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора принадлежащего ему в силу коммент. ст. преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (см. абзац 3 п.1 коммент. ст.). Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (ст.10 ГК). Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату. В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п.3-4 постановления Пленума ВАС N 73).
6. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п.2 ст.610, п.2 коммент. ст.).
Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной "предосторожностью" законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору. Именно поэтому возобновленный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (п.11 Письма ВАС N 59).
Несмотря на то, что п.2 коммент. ст. не содержит оговорки о праве сторон договора аренды установить иное регулирование, чем предусмотрено этой нормой, она должна оцениваться как диспозитивная. Стороны могут включить в договор аренды как положение о том, что продолжение пользования имуществом будет рассматриваться сторонами как заключение договора аренды на новый срок, аналогичный сроку первоначального договора, так и условие о том, что правила о возобновляемой аренде не применяются, а арендатор, не возвративший арендованное имущество, считается просрочившим (см.: Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" (Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. N 9. Коммент. к ст.621 ГК).
Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст.627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст.632, 642 ГК). Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, если он заключен до введения в действие положений об обязательном проведении торгов для заключения договора (п.1 постановления Пленума ВАС N 73).