Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (постатейный)

Комментарий к статье 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. В п.1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды, которые являются императивными. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме.

В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы.

В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п.1 ст.161 ГК. При этом относительно изменения договора аренды между юридическими лицами следует отметить, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК, например, если арендатор начал вносить арендную плату по новым ставкам, предложенным арендодателем, даже если письменного согласия на изменение условий договора не давал (п.5 Письма ВАС N 14).

Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает десять тысяч рублей (иначе "включится" более общее правило ст.161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката - см. коммент. к ст.626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 2005. С.232 (автор комментария - А.А.Иванов)).

Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие - в виде недействительности сделки - прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст.162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст.651 ГК).

2. Пункт 2 коммент. ст. указывает на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст.633, 643 ГК, постановления Президиума ВАС от 26 апреля 2011 г. N 14736/09 и от 3 июля 2012 г. N 1218/12) либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок (например, в отношении аренды здания и сооружения - ст.651 ГК). Не содержит законодательство и требований о государственной регистрации предварительного договора аренды недвижимого имущества (п.14 Письма N 59; постановление Президиума ВАС от 25 сентября 2012 г. N 6616/12). Условие договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации, ничтожно (п.5 Письма N 59).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст.51 Закон о государственной регистрации). При этом наличие в ЕГРП записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же объекта (п.13 постановления Пленума ВАС N 73).

________________

В связи с вступлением в силу Закона о государственной регистрации в январе 2017 года сведения о недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, об основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные установленные названным законом сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (п.9 Письма N 59; постановления Президиума ВАС от 27 января 2009 г. N 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. N 11241/12). В то же время изменение арендной платы по прошедшему государственную регистрацию договору, если она меняется в соответствии с механизмом, который предусмотрен в договоре, не подлежит государственной регистрации (постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. N 2015/10).

С учетом п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, поскольку иное законом не установлено.

Для самих сторон, напротив, незарегистрированный договор аренды недвижимости создает обязательства, пользующиеся судебной защитой, уже с момента подписания. В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по такому договору, не могут противопоставляться не знавшим об аренде третьим лицам: такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, и к отношениям указанного лица и третьего лица, приобретшего на основании договора переданный в пользование объект недвижимости, не применяется п.1 ст.617 ГК (п.14 постановления Пленума ВАС N 73; п.3 информационного письма Президиума ВАС от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

3. В п.3 коммент. ст. установлены правила о форме договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на имущество к арендатору. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - см. коммент. к ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды (и только она - п.16 Письма ВАС N 66) определяется по правилам ст.158-162, 434, п.1 коммент. ст. ГК; недвижимого - ст.550-551, 559-560 ГК.