1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст.617 ГК). В соответствии с коммент. ст. договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз.1-6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст.450, 615 ГК; см. также постановление Президиума ВАС от 19 мая 2009 г. N 17426/08); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п.2 ст.450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст.614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст.616 ГК).
Относительно невнесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы следует добавить, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п.23 постановления Пленума ВАС N 73).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора арендодателем в соответствии с п.2 ст.450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (п.25, 26 ВАС Письма N 66).
В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением следует согласиться, квалифицировав норму коммент. ст. как диспозитивную на основании разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах".
3. В абз.7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п.2 ст.452 ГК (п.29 Письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст.452 ГК).
Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п.8 Письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.
Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п.30 Письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст.148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п.2 ст.450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.
В то же время следует обратить внимание на диспозитивность нормы последнего абзаца коммент. ст. Стороны могут установить, что соблюдение такого претензионного порядка не является обязательным условием инициации судебного расторжения (см.: Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" (Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. N 9. Коммент. к ст.619 ГК).
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п.27 Письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п.2 ст.610, п.2 ст.621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п.2 ст.405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений, лишь уведомив об отказе (п.1 ст.450.1 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.
Более того, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды возможность одностороннего отказа от исполнения договора и без указания оснований (постановление Президиума ВАС от 9 сентября 2008 г. N 5782/08). Следует, однако, учитывать необходимость соблюдения п.4 и 5 ст.450.1 ГК, согласно которому сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором. Если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (см. также определение ВС от 2 июля 2015 г. N 305-ЭС15-2415).
В договоре аренды, связанном с осуществлением предпринимательской деятельности, может быть установлено, что компенсацией за одностороннее немотивированное расторжение является выплата арендодателем задатка в двойном размере (п.3 ст.310 ГК; определение ВС от 3 ноября 2015 г. N 305-ЭС15-6784).