Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный)
Комментарий к статье 2 Закона N 214-ФЗ
1. В статью 2 Закона N 214-ФЗ законодатель включил определения двух ключевых понятий, используемых в Законе N 214-ФЗ. С понятием "застройщик" законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства. Как мы уже выяснили
, легальным привлечением денежных средств по смыслу комментируемого Закона N 214-ФЗ следует считать юридический состав из двух обстоятельств:
________________
См. часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ
См. комментарий к ст.1 Закона N 214-ФЗ
- заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве;
- фактическая оплата денежных средств застройщику.
До 12.07.2012 застройщиком считалось любое юридическое лицо, обладающее по Закону N 214-ФЗ рядом характерных признаков:
- имело право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планировалось вести строительство многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;
- получило разрешение на строительство таких объектов;
- привлекало денежные средства от участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ.
В связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму Закона N 214-ФЗ, начиная с 12.07.2012 застройщиком также считается любое юридическое лицо, которое, в предусмотренных законом случаях обладает застраиваемым земельным участком на праве безвозмездного срочного пользования.
________________
Поправки внесены в целях распространения действия Закона N 214-ФЗ на строительные проекты, реализуемые под контролем Фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - "Фонд РЖС").
________________
См. федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"
Напомним, что право безвозмездного срочного пользования возникает на основании договора. Его предметом является передача одной стороной (ссудодатель) другой стороне (ссудополучатель) земельного участка в безвозмездное временное пользование. При этом, ссудополучатель по истечении согласованного срока обязан возвратить земельный участок ссудодателю.
________________
См. ст.689 Гражданского кодекса РФ
Применительно к строительным проектам, реализуемым при участии Фонда РЖС, схема действий следующая:
1) Фонд РЖС формирует земельный участок, планируемый под застройку, ставит его на государственный кадастровый учет и переоформляет на него право собственности Фонда РЖС;
2) Фонд РЖС проводит аукцион на право безвозмездного срочного пользования в отношении земельного участка;
3) Фонд РЖС заключает с победителем аукциона договор безвозмездного срочного пользования;
4) Владелец застраивает полученный от Фонда РЖС земельный участок жильем экономического класса и объектами инфраструктуры.
Эта юридическая схема работает в отношении застройки земли исключительно жильем экономического класса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены на федеральном уровне. Они применяются от 14.07.2014. До 12.07.2012 застройщик, получивший от Фонда РЖС земельный участок под застройку на праве безвозмездного срочного пользования, был не вправе по Закону N 214-ФЗ заключать договор участия в долевом строительстве с долевыми инвесторами - гражданами для целей получения ими права собственности на жилье экономического класса. После 12.07.2012 такие владельцы земли считаются застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и вправе оформлять договор участия в долевом строительстве по своим строительным проектам с гражданами-инвесторами.
________________
См. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в РФ от 05.05.2014 N 223/пр
Возвращаемся к статусу застройщика. Итак, застройщиком признается юридическое лицо. Юридическим лицом является организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.