Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный)

Комментарий к статье 11_9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Процесс образования земельных участков не может быть произвольным. В связи с этим ЗК РФ устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать образуемые и изменяемые земельные участки.

Одним из главных требований, предъявляемых к земельным участкам, является соблюдение установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров, которые устанавливаются градостроительным регламентом. Согласно п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.36 ГрК РФ градостроительный регламент является частью правил землепользования и застройки и определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также градостроительные регламенты для которых не устанавливаются, должны определяться в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами. Согласно п.1 ст.4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства.

________________

Согласно ч.4 ст.36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В соответствии с ч.6 ст.36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

До настоящего времени такие федеральные законы не приняты. Попыткой комплексного урегулирования вопросов использования земельных участков, на которых действие градостроительного регламента не распространяется, а также для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, является внесенный Правительством РФ в Государственную Думу проект Федерального закона N 465407-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию" (Официальный сайт Государственной Думы www.duma.gov.ru.).

Например, в соответствии со ст.6 закона Московской области от 12 июня 2004 года N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2 гектара.

В соответствии с п.2 ч.3 ст.27 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Границы муниципальных образований и границы населенных пунктов отражаются в генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов (п.1 ч.6 ст.19, п.2 ч.5 ст.23 ГрК РФ). Согласно п.2 и п.3 ч.1 ст.15 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений об установлении или изменении границы между субъектами РФ, границ муниципального образования и об установлении или изменении границ населенного пункта.

При поступлении в орган государственного кадастрового учета сведений о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов такие сведения отражаются на публичных кадастровых картах, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц.

________________

См.: Приказ Министерства экономического развития РФ от 19 октября 2009 года N 416 "Об установлении перечня видов и состава сведений кадастровых карт" // РГ. 2009. 17 дек. N 242.

Таким образом, опираясь на сведения государственного кадастра недвижимости о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов орган государственного кадастрового учета проверяет соответствие образуемого или измененного земельного участка требованиям ЗК РФ в части недопустимости пересечения таких границ с границами земельного участка.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участков объектов недвижимости. Так, например, невозможно осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку в соответствии со ст.36 ЖК РФ такой земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в таком многоквартирном доме.

При этом согласно ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а собственник такого помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ч.5 ст.38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" графическая часть межевого плана должна отражать доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. В связи с этим образование земельных участков, доступ к которым не может быть обеспечен, в том числе путем установления сервитута, также не допускается.

Раздел, перераспределение или выдел земельных участков также не может быть осуществлен, если образуемые в результате этого земельные участки нельзя будет использовать в соответствии с их разрешенным использованием ввиду наличия установленных обременений (ограничений).

Так, широко распространенным случаем на практике является нахождение земельного участка в охранной или санитарно-защитной зоне, в том числе когда в такой зоне находится не весь земельный участок, а его часть.

Например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

________________

СЗ РФ. 2009. N 10. Ст.1220.

Таким образом, если в вышеупомянутой охранной зоне находится часть земельного участка, предназначенного для строительства, например, гаража, то при образовании такой части в виде самостоятельного земельного участка размещение гаража на этой части земельного участка будет противоречить правовому режиму, установленному для этой охранной зоны. В связи с этим образование земельного участка подобным образом не допускается.

Понятия вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в ЗК РФ не раскрываются, в связи с чем на практике участникам земельных отношений и органам кадастрового учета зачастую достаточно сложно установить, характеризуется ли образуемый земельный участок такими признаками. Однако эти понятия имеют исторические корни. В частности, термины "чересполосица" и "вклинивание" ранее использовались в законодательстве советского периода.

________________

См., например: постановление Совета Министров РСФСР от 23 июня 1966 года N 286 "О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах" (СП РСФСР. 1966. N 11. Ст.51), ст.59 ЗК РСФСР (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст.768). В постановлении ЦИК СССР, СНК СССР от 3 сентября 1932 года N 1356 "О создании устойчивого землепользования колхозов" (СЗ СССР. 1932. N 66. СТ.388) чересполосица названа в качестве "бича единоличного хозяйства".

Образование земельных участков должно осуществляться с учетом территориальных зон, установленных при градостроительном зонировании, а также границ лесничеств и лесопарков. Пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны является основанием для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка (п.6 ч.2 ст.26 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Недопустимость пересечения границ земельных участков с границами лесничеств и лесопарков объясняется тем, что последние в соответствии со ст.23 ЛК РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов. Согласно ч.5 ст.69 ЛК РФ проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.