Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный)

Комментарий к статье 11_2. Образование земельных участков

Комментируемой статьей урегулированы общие правила образования земельных участков. При этом само понятие "образование земельных участков" не раскрывается. В целом можно согласиться с тем, что образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества.

________________

См., напр., Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства: новые правила. М.: Изд-во М.Ю.Тихомирова, 2014.

Однако, поскольку земельный участок, в отличие от других объектов недвижимости, не является рукотворным объектом (за исключением искусственных земельных участков), нужно сказать, что в данном случае речь не идет о создании земельного участка как природного объекта, природного ресурса или основы для осуществления хозяйственной деятельности. Под образованием земельного участка в данном случае понимается установление (изменение) местоположения его границ, в результате чего такой земельный участок становится объектом государственного кадастрового учета и объектом прав на землю.

Такой смысл понятия "образование земельного участка" находит свое отражение в ч.1 ст.16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающей осуществление государственного кадастрового учета как в связи с образованием, так и в связи с созданием объекта недвижимости.

К способам образования земельных участков относятся раздел, объединение, перераспределение земельных участков, выдел из земельных участков, а также образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которое имеет свои особенности (см. комментарий к ст.11_3 ЗК РФ). Таким образом, можно сделать вывод, что образование земельного участка имеет место во всех тех случаях, когда требуется установить новые границы земельного участка или земельных участков.

________________

См.: Корнеев А.Л. Некоторые вопросы образования земельных участков // Экологическое право. 2012. N 5.

В соответствии с ч.1 ст.6 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" к работам, необходимым для создания искусственного земельного участка, относятся: подготовка документации по разметке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка; подготовка проектной документации для создания искусственного земельного участка (далее - проектная документация); проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий).

Исходные земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. При этом в соответствии с ч.3 и ч.3_1 ст.24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган государственного кадастрового учета снимает исходные земельные участки с государственного кадастрового учета. Из этого правила имеются исключения.

В частности, согласно ч.3 ст.24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" исходный земельный участок должен быть снят с государственного кадастрового учета в случае, если право собственности на все образованные объекты недвижимости возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

________________

Так, например, согласно ст.16 ФЗ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом, как отметил Конституционный Суд РФ в постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю.Дугенец, В.П.Минина и Е.А.Плеханова" (Вестник Конституционного Суда РФ. N 5. 2010) государственная регистрация права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

В соответствии с п.1 ст.22 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

________________

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2008. N 30. Ст.3597; 2014. N 26. Ст.3377.

1) решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, а также решение о безвозмездной передаче земельного участка, находящегося в федеральной собственности и подлежащего образованию, в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно подп.3 п.3 ст.22_2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такое согласие является одним из документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Однако образование земельных участков может осуществляться и без такого согласия на основании решения суда (п.6 комментируемой статьи), что, как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 22 апреля 2014 года N 979-О, может иметь место в тех случаях, когда без судебного решения об образовании новых земельных участков нельзя обеспечить необходимый баланс интересов участников гражданского оборота, в том числе баланс частных и публичных интересов.

Правило, предусмотренное п.5 комментируемой статьи, соответствует общим положениям ст.252 ГК РФ, закрепляющим, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками или по соглашению между ними. Особенности образования земельных участков из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, предусматриваются ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

________________

СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.3018; 2011. N 1. Ст.47.