1. В соответствии с п.1 комментируемой статьи в договоре об ипотеке должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценка предмета ипотеки;
- существо предмета ипотеки;
- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В данном случае развиваются положения п.1 ст.339 ГК РФ о том, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В соответствии с ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ с 1 января 2015 года в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора залога.
Все перечисленные выше условия являются существенными условиями договора об ипотеке. Отсутствие какого-либо условия свидетельствует о том, что договор не заключен.
Так, например, в соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Судебная практика прямо указывает на это. Одним из примеров может являться постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2012 года N 17АП-2836/12. Когда же договор об ипотеке содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида, отсутствуют основания, предусмотренные ст.168 ГК РФ для признания договора залога недействительным (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 марта 2012 года N Ф04-140/12 по делу N А27-2358/2011).
Положениями п.1.1 комментируемой статьи предусмотрено, что стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные ст.10 комментируемого Закона.
2. В соответствии с п.2 комментируемой статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Термин "достаточное для идентификации этого предмета описание" является оценочным и в случае возникновения спора недостаточное описание объекта недвижимости, не позволяющее четко установить предмет ипотеки влечет признание договора незаключенным.
По одному из дел суды пришли к выводу о том, что перечисленные ниже обстоятельства являются достаточными для идентификации предмета залога. Так, в частности, при описании предмета залога были использованы отсылочные положения к техническому паспорту (с указанием технических характеристик объекта) и договору купли-продажи, на основании которого был приобретен предмет залога (см. постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N 17АП-4462/2014-ГК от 2 июня 2014 года по делу N А71-11528/2013).
По другому делу суд сделал вывод о том, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п.2 ст.9 Закона об ипотеке: арендованное имущество определено в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; срок аренды указан (см. постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 года).
В некоторых случаях суды исходят из того, что комментируемая статья и ст.12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают параметры описания объекта недвижимости, необходимые для его идентификации.
Так, по одному из дел суд сделал вывод о том, что исходя из положений нормативно-правовых актов, градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке без указания параметров объекта, без ситуационного размещения объекта и является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства. Согласно разъяснениям Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), изложенным в письме от 17 декабря 2012 года N 3427-ВК/11/ГС, в градостроительном плане не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, а отмечаются места возможного и допустимого размещения объектов (с учетом регламентов, установленных градостроительным законодательством и другими действующими нормативными техническими документами в сфере градостроительства, а также противопожарных требований, требований освещенности, охраны окружающей среды и т.д.). Исходя из анализа и оценки объема обязательной информации, подлежащей внесению в форму градостроительного плана земельного участка, утвержденной приказом Министерства регионального развития РФ, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что данная форма не предусматривает точного описания конкретного места размещения объекта. В ней указываются лишь возможные (допустимые) местоположения, определенные с учетом планировочных ограничений по размещению объекта капитального строительства, установленных на основании градостроительных регламентов в соответствии с требованиями правил землепользования и застройки, а также зон с особыми условиями использования территорий. Таким образом, градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке без указания параметров объекта, без ситуационного размещения объекта. Он является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства, и не может конкретизировать определенный объект недвижимости (см. постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 года по делу N А33-7400/2013).
В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В соответствии со ст.6 комментируемого Закона ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Помимо этого из норм действующего законодательства следует, что для регистрации договора о залоге в нем должны присутствовать сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по договору об ипотеке.
Так, по одному из дел судом обоснованно признано не подлежащим удовлетворению требование администрации о признании прекращенным залога права требования (ипотеки) общества "Пермэнергосбыт" на объект долевого строительства (нежилые помещения), предоставленный ОАО "Коммерческий банк "Прикамье" участником долевого строительства Кочевым В.С. по договору залога прав и перешедший к обществу "Пермэнергосбыт" по договору уступки прав требования. Поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт заключения договора уступки прав требования, сведения о его государственной регистрации (см. постановление ФАС Уральского округа N Ф09-5061/12 от 23 ноября 2012 года по делу N А50-2028/2010).
Помимо указания права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, в договоре об ипотеке также должны содержаться сведения о наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" обозначено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
Как следует из п.1, 2 ст.9 комментируемого Закона, если предметом ипотеки является право аренды, имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки.
Так, по одному из дел суд установил, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п.2 ст.9 Закона об ипотеке. В договоре об ипотеке указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. В договоре указан и предмет залога имущественных прав, и срок аренды (см. постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 года).
3. В соответствии с п.3 комментируемой статьи оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В этой связи судебная практика исходит из того, что оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с п.3 ст.9 комментируемого Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2012 года по делу N 33-19839/2012). При этом при оценке земельного участка должны соблюдаться требования ст.67 комментируемого Закона, которые состоят в необходимости осуществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стоит отметить, что ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не содержит особенностей оценки государственного или муниципального имущества.
В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.