МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 июля 2014 года N 12315-АЧ/04

Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ведется работа по мониторингу правоприменения и актуальным проблемам, возникающим в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В целях оказания методического содействия субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления, региональным операторам, иным организациям и учреждениям, а также собственникам помещений в многоквартирных домах, по указанным вопросам направляем для использования в работе прилагаемую информацию по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов.

При этом, обращаем внимание, что настоящее письмо является исключительно экспертной позицией Минстроя России и не является официальными разъяснениями.

А.В.Чибис

Приложение

     

Информация по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов

Вопрос 1:

    Подлежат ли включению в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, и дома блокированной застройки.

    Ответ:

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональные программы капитального ремонта) в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - МКД).

В региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД подлежат включению все МКД, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Состав общего имущества МКД определяется в соответствии с разделом I Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к МКД.

Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта.

Вопрос 2:

    Как региональному оператору получить данные о площадях помещений в многоквартирных домах и их собственниках?

    Ответ:

Для выполнения возложенных на субъекты Российской Федерации, муниципальные образования и региональных операторов задач по учету фондов капитального ремонта, формируемых собственниками помещений в МКД требуются данные о собственниках помещений в МКД, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).

В настоящее время механизм предоставления информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним может быть реализован несколькими способами:

1) региональный оператор получает за соответствующую плату доступ к информационному ресурсу ЕГРП и самостоятельно с использованием ключей доступа просматривает сведения ЕГРП по домам и получает на платной основе сведения по каждой из выбранных квартир в режиме онлайн

2) органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления или многофункциональные центры на основании части 2 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) запрашивают сведения ЕГРП по помещениям в МКД на безвозмездной основе; один запрос может быть оформлен сразу в отношении двух и более помещений, расположенных в пределах территории субъекта Российской Федерации; на базе полученной информации формируется состав сведений, необходимых для работы регионального оператора в части начислений.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе бесплатно предоставлять региональным операторам сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, для решения вышеуказанной проблемы Минстрой России планирует подготовку изменений в действующее законодательство, предоставляющих региональном оператору право получения информации из ЕГРП непосредственно и на безвозмездной основе.

Вопрос 3:

    Возможно ли перечисление денежных средств с банковских счетов регионального оператора организациям, наделенным функциями технического заказчика?

    Ответ:

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса, к функции регионального оператора отнесено осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Частью 2 той же статьи определено, что порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 182 Жилищного кодекса, законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

На основании вышеизложенного, субъект Российской Федерации вправе определить порядок финансирования капитального ремонта через счета органов местного самоуправления и (или) муниципальных бюджетных учреждений, которым региональным оператором переданы функции технического заказчика работ по капитальному ремонту. При этом, порядок осуществления перечисления средств с банковских счетов регионального оператора организациям, которым в установленном порядке переданы функции технических заказчиков, рекомендуется отражать в договорах, заключаемых между региональным оператором и указанными организациями на основании части 4 статьи 182 Жилищного кодекса.

Вопрос 4:

    Возможно ли проведение капитального ремонта общего имущества в МКД до срока наступления обязанности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт?

    Ответ:

Жилищным кодексом не установлена зависимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД от срока наступления обязанности собственников помещений в МКД по уплате взноса на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в доме по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД должны быть в частности утверждены источники финансирования капитального ремонта (часть 5 статьи 189 Жилищного кодекса).

Частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса установлено, что расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

Фонды капитального ремонта формируются из вносов на капитальный ремонт, процентов за задержку уплаты собственниками таких взносов и банковских процентов, начисляемых на сумму взносов (в случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете) (часть 1 статьи 170 Жилищного кодекса).

К иным источникам финансирования капитального ремонта, прямо упомянутым в законе, относятся в частности дополнительные взносы, уплачиваемые собственниками в случае, предусмотренном частью 1_1 статьи 158 Жилищного кодекса, средства государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

То обстоятельство, что Жилищный кодекс предусматривает ряд случаев, когда собственники помещений в МКД не несут обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (например, собственники помещений в домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта), не означает запрета на уплату ими таких взносов на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений.

Следовательно, собственники помещений в МКД вправе на своем общем собрании до истечения срока, установленного в части 3 статьи 169 Жилищного кодекса, принять решение и о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме, и об уплате взносов на капитальный ремонт с целью финансирования такого ремонта.

Вместе с тем, поскольку Жилищный кодекс связывает уплату взносов на капитальный ремонт с определением способа формирования фонда капитального ремонта, в случае принятия собственниками до истечения срока, установленного в части 3 статьи 169 Жилищного кодекса, решения о проведении капитального ремонта, об уплате взносов на капитальный ремонт для целей финансирования капитального ремонта (часть 5 статьи 189 Жилищного кодекса), собственники помещений в этом доме должны также принять решение о формировании фонда капитального ремонта (часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса).

Таким образом, проведение капитального ремонта до срока наступления обязанности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт может осуществляться при выполнении следующих условий:

1) наличие решения общего собрания собственников помещений в МКД об определении способа формирования фонда капитального ремонта и реализация данного решения в порядке, установленном Жилищным кодексом;

2) наличие решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, соответствующего требованиям части 5 статьи 189 Жилищного кодекса, в том числе определение источника финансирования капитального ремонта.

Вопрос 5:

    Какова доля софинансирования капитального ремонта собственниками помещений в МКД за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд ЖКХ) на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД?

    Ответ:

Согласно Федеральному закону от 28 декабря 2013 года N 417-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2014 года за счет средств Фонда ЖКХ производится финансирование капитального ремонта многоквартирных домов, включенных в краткосрочные планы реализации региональных программ капитального ремонта (далее - краткосрочный план).

В соответствии с пунктом 2 статьи 15_1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ) в случае, если субъект Российской Федерации претендует на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ, краткосрочный план такого субъекта Российской Федерации должен содержать сведения об объеме долевого финансирования проведения капитального ремонта за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. При этом требования о минимальной доле софинансирования капитального ремонта за счет средств собственников не установлены.

Таким образом, доля софинансирования капитального ремонта собственниками помещений в МКД может быть установлена субъектом Российской Федерации в любом размере.

При подаче заявки на предоставление за счет средств Фонда ЖКХ финансовой поддержки для реализации программ капитального ремонта указывается объем софинансирования расходов по проведению капитального ремонта за счет средств собственников, соответствующий требованиям нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Вопрос 6:

    В какой срок необходимо уведомить собственников о проведении капитального ремонта, чтобы в 2015 году начать капитальный ремонт многоквартирного дома?

    Ответ:

В соответствии со статьей 189 Жилищного кодекса не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.