2.1. Здания, в которых расположены объекты социальной сферы классифицируются по степени капитальности ограждающих и несущих конструкций, этажности, техническому состоянию соответствия действующим на момент оценки нормативам планировки, набора и размера помещений и уровню инженерного благоустройства (моральному износу).
2.2. Классификация зданий, занимаемых объектами социальной сферы по степени капитальности ограждающих и несущих конструкций устанавливается с учетом материала и несменяемых (основных) конструктивных элементов (фундаменты, стены, каркасы, перекрытия), см. таблицу 1.
2.3. Техническое состояние здания или его элементов характеризуется физическим износом, т.е. степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств.
Физический износ определяется путем обследования элементов здания визуальным способом, инструментальным методом и испытания их в соответствии с требованиями Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной распоряжением Премьера Правительства Москвы от 01.04.99 N 276-РП.
Таблица 1
Классификация по степени
капитальности зданий
N | Конструкции | Группа капитальности | |||||
1. | Фунда- | I | II | III | IV | V | VI |
Железо- | бетонные | бутовые | бутобетонные | Деревянные стулья или каменные столбы | Глинобитные, грунтовые | ||
2. | Стены | Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные | Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней | Деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные или деревянные) | Щитовые, каркасно- | Каркасно- | |
3. | Перекрытия | Железо- | Деревянные, смешанные (металли- | Деревянные | |||
4. | Кровля | Железная, асбестоцементная, черепичная | |||||
2.4. Определение физического износа всего здания производится путем суммирования величин физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей восстановительной стоимости здания в %.
Удельные веса отдельных конструктивных элементов и инженерных систем в общей восстановительной стоимости здания рекомендуется определять по данным бухгалтерского учета или по укрупненным показателям восстановительной стоимости объектов социальной сферы (см.стр.2, 3).
Пример расчета износа здания дома культуры с залом на 1200 мест по удельным весам его элементов % к восстановительной стоимости приведен в табл.2. Физический износ элементов определен специализированными предприятиями, имеющими лицензию на проведение этой работы, с участием эксплуатационных служб владельца здания. Удельные веса восстановительной стоимости элементов здания приняты по табл.11 Сборника 34 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений зрелищных предприятий и клубов для переоценки основных фондов (см.стр.2, 3).
Таблица 2
Пример расчета физического износа здания дома
культуры с залом на 1200 мест
N | Наименование элемента | Расчетный удельный вес элемента, % | Физический износ элемента, % | Средневзв. значение физического износа, % |
1. | Фундаменты | 5 | 20 | 1.0 |
2. | Стены и перегородки | 15 | 40 | 6.0 |
3. | Кровля | 5 | 60 | 3.0 |
4. | Перекрытия | 14 | 50 | 7.0 |
5. | Поля | 6 | 70 | 4.2 |
6. | Проемы | 5 | 50 | 2.5 |
7. | Лестницы | 2 | 15 | 0.3 |
8. | Отделочные работы | 5 | 50 | 2.5 |
9. | Сантехнические системы | 9 | 60 | 5.4 |
10. | Кондиционирование воздуха | 3 | 60 | 1.8 |
11. | Электроосвещение | 6 | 50 | 3.0 |
12. | Электротехнические системы | 9 | 30 | 2.7 |
13. | Механические устройства сцены | 8 | 30 | 2.4 |
14. | Звукотехнические и слаботочные устройства | 3 | 30 | 0.9 |
15. | Кинопроекционные устройства | 1 | 40 | 0.4 |
16. | Прочие устройства | 4 | 35 | 1.4 |
Итого износ здания | 44.5 |
2.5. Полученное значение физического износа дает возможность определить примерную стоимость ремонта по устранению этого износа. Для этого пользуются таблицей N 3 Методики определения аварийности строений, утвержденной распоряжением Премьера Правительства Москвы от 01.04.99 N 276-РП.
Таблица N 3
Определение примерной стоимости капитального
ремонта зданий по их физическому износу
Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния здания (конструкции) | Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоим. |
1 | 2 | 3 | 4 |
до 20 | хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию здания (конструкции) | 0...11 |
21...40 | удовлетвори- | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, характер которого определяется специализированной организацией, имеющей лицензию на этот вид работ | 12...36 |
41...60 | неудовлетво- | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта | 37...90 |
61...80 | ветхое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструкций. При полной смене конструкций стоимость ремонтных работ составляет 120% восстановительной стоимости, ремонт экономически нецелесообразен. | 91...120 |
81...100 | негодное | Здание находится в аварийном состоянии, ремонту не подлежит и требует немедленного отселения. Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии при износе 100% |
2.6. Пользуясь данными таблиц 2 и 3 при решении вопросов о назначении здания на ремонт легко определить примерную стоимость ремонта в % от восстановительной стоимости. Восстановительную стоимость здания принимают по данным бухгалтерии.
Пример. Требуется определить примерную стоимость капитального ремонта здания, физический износ которого определен ранее и равен 44.5%. В таблице 3 указанное значение физического износа находится в интервале 41...60%. При значении износа 44.5% примерная стоимость ремонта равна 46.76% восстановительной стоимости здания (определяется путем интерполяции значений табл.3).