1.1. Проблемный анализ и обоснование
В Москве объемы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки явно не соответствуют потребностям города, темпам физического и морального старения жилищного фонда, постоянно растущим запросам населения к качеству жилья и благоустройства территории.
В течение длительного времени капитальный ремонт жилых помещений проводился в недостаточных объемах. При общих объемах жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии - 28 млн.кв.м, в этом году запланировано осуществить комплексный капитальный ремонт жилых домов с отселением граждан на площади 36,8 тыс.кв.м, а капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда без отселения жителей - на площади 281,4 тыс.кв.м. Необходим переход к масштабному осуществлению капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, ведению комплексной реконструкции градостроительных образований.
В капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается порядка 500 городских кварталов, что составляет около 30% общего числа кварталов жилой застройки города. Ежегодная потребность в проведении этих работ составляет порядка 50 кварталов.
Работы по реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки могут быть проведены только с привлечением внебюджетных инвестиционных источников. К этому сектору рынка имеется большой интерес инвесторов, однако объем инвестиций в работу по реконструкции и реновации сложившейся застройки остается недостаточным.
В столице резко обостряется дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Теперь строительство жилых домов преимущественно связано со сносом старых домов и с необходимостью решения проблемы переселения жителей, систематического исследования их потребностей.
Сложившаяся ранее практика точечного ведения работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений приводит к ухудшению архитектурно-пространственной выразительности сложившейся застройки, уменьшению социально-психологического и экологического комфорта, снижению инвестиционной привлекательности проектов.
Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация сложившейся застройки проводится в кварталах, которые, как правило, имеют сильно изношенное инженерное обеспечение (водопровод, газ, канализация, электричество, тепло). Решение вопросов инженерного обеспечения существенно влияет на затраты и порядок проведения реконструкционных работ. Введение новых норм на электроснабжение жилых помещений пока оставляют открытыми вопросы по дополнительной передаче электрической мощности, и, как следствие, приводит к необходимости усиления распределительных магистральных электрических сетей.
Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация зданий, сооружений, а также реорганизация территорий сложившейся застройки проводится одновременно по нескольким программам, финансируемым из различных источников (федеральный бюджет, московский бюджет, иные источники).
Указанные работы контролируются различными ведомствами и их общая координация в рамках отдельных территориальных единиц (например, кварталов) практически отсутствует. Ведомственная разобщенность ведения работ исключает возможность вариационного выбора варианта реконструкции с учетом множества заинтересованных сторон, включая органы власти, инвесторов и жителей. В условиях межведомственной разобщенности затруднено решение вопросов определения освобождающихся от застроек территорий, в частности, при реорганизации производственных территорий, общий высвобождаемый ресурс которых только на 2004-2006 годы составляет порядка 370 га.
Таким образом, в области организации работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы обострены следующие проблемы:
- работы проводятся в крайне недостаточных объемах;
- не проводится комплексный анализ требований жителей, предприятий и организаций, органов государственной власти, префектур к проведению комплексной реконструкции сложившейся застройки;
- отсутствует плановое начало, обеспечивающее эффективное межведомственное взаимодействие при осуществлении комплексной реконструкции сложившейся застройки города;
- остается высоким риск вложения инвестиций, ограничены возможности инвестора в реализации проектов комплексной реконструкции градостроительных образований;
- чрезвычайно медленно идет процесс согласования исходно-разрешительной и проектной документации;
- отсутствуют управленческие механизмы, обеспечивающие постоянное снижение издержек (себестоимости) работ, как при реализации строительных программ, так и при эксплуатации жилищного фонда;
- устарели нормативы, определяющие требования к работам по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений.
Актуальность и важность перечисленных проблем потребовали от Правительства Москвы принятия мер по стимулированию их решения.
Так, разработана концепция программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки, начиная с 2003 года, и основных объемных показателях на 2003-2004 годы (Постановление Правительства Москвы от 21 января 2003 года N 28-ПП, Постановление Правительства Москвы от 5 августа 2003 года N 658-ПП "О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 21 января 2003 года N 28-ПП"). Концепция направляет работы по комплексной реконструкции (реновации), модернизации и благоустройства жилых районов на переход от территориального роста города к качественному преобразованию сложившейся застройки.
Приняты законы города Москвы от 2 апреля 2003 года N 20 "О порядке градостроительного планирования развития территорий административных округов, районов города Москвы" и от 11 июня 2003 года N 41 "Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов в городе Москве".
Постановлением Правительства города Москвы от 29 июля 2003 года N 597-ПП "О порядке формирования адресных перечней строек и городских программ жилищного строительства" определен состав работ и исполнителей по этапам формирования адресных перечней строек на 4-летний период и городских программ на 3-летний период.
Постановлением Правительства города Москвы от 13 мая 2003 года N 365-ПП определен порядок организации и проведения конкурсов комплексной реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки в городе Москве.
Постановлением Правительства Москвы от 19 августа 2003 года N 698-ПП утверждена Методика определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов.
Постановлением Правительства Москвы от 8 июля 2003 года* N 230-ПП утверждена структура городской программы ежегодного строительства жилья в г.Москве.
________________
* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать "8 апреля 2003 года". - Примечание "КОДЕКС".