ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 января 2001 года N 24-ПП


О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г.Москве

(с изменениями на 3 июля 2001 года)
____________________________________________________________________
Утратило силу на основании
постановления Правительства Москвы от 19 июня 2012 года N 283-ПП
____________________________________________________________________

Система ипотечного жилищного кредитования в городе была создана в 1998 году в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.08.98 N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве".

Концепция была адаптирована к условиям, складывающимся в период до августовского кризиса 1998 года, в первую очередь, в части уровня доходов населения и инвестиционной активности в г.Москве.

За истекший период основные усилия были сконцентрированы на реализации следующих направлений Московской ипотечной программы:

- создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечение привлекательности для населения и кредитных организаций ипотечного кредитования для приобретения жилья путем компенсации городом части процентной ставки за пользование кредитом;

- изыскание собственных источников для финансового наполнения Московской ипотечной программы, компенсирующих на определенный период времени отсутствие институциональных инвесторов, заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении свободных денежных средств, и дороговизну финансовых ресурсов путем строительства коммерческого жилья с целенаправленным использованием получаемого дохода от его реализации на финансирование жилищных ипотечных программ;

- создание центрального организующего звена системы ипотечного жилищного кредитования - Московского ипотечного агентства.

Выполнение мероприятий, намеченных Московской ипотечной программой, позволило создать городскую систему ипотечного кредитования. В инициативном порядке сформировался небанковский сектор ипотечного рынка жилья в лице инвестиционно-строительных организаций.

Всего, с начала реализации Московской ипотечной программы выдано 1265 кредитов, возвратность которых обеспечена ипотекой квартир. Из них, по ипотечным программам, условия которых утверждены Правительством Москвы, - 595 кредитов, по инициативным программам банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир.

Администрацией города и участниками ипотечного рынка проведена работа по совершенствованию городской системы ипотечного жилищного кредитования, ее адаптации к изменяющейся ситуации в экономике и социальной сфере, доработке концептуальных основ построения системы с учетом положительного опыта регионов Российской Федерации и мирового опыта в целом.

Практика функционирования городской ипотечной системы позволила опробовать механизм ипотечного кредитования и продемонстрировать привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и риэлторских организаций. Вместе с тем жилищное ипотечное кредитование не получило в городе массового распространения, оказывающего заметное влияние на обеспеченность населения жильем и доступность ипотечных кредитов.

Временно приостановлена выдача кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы. Московское ипотечное агентство не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками.

Сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для подавляющего числа горожан, что обусловлено недостаточным уровнем доходов и нестабильностью платежеспособности населения, высоким уровнем рыночных цен на жилье, дороговизной кредитных ресурсов.

Принятая в 1998 году Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве не соответствует современным условиям социальной и экономической обстановки.

В целях создания условий для дальнейшего развития ипотечного кредитования в г.Москве как средства расширения возможностей приобретения жилья трудоспособным населением Правительство Москвы

постановляет:

1. Одобрить Концепцию развития жилищной ипотеки в городе Москве (приложение).

2. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы в течение 2 месяцев со дня принятия настоящего постановления разработать план мероприятий по реализации Концепции, предусматривающей разработку программ по намеченным Концепцией направлениям, и источники финансирования этой работы.

3. Коммерческому банку "Московское ипотечное агентство" (открытое акционерное общество) КБ "МИА" (ОАО) до 28 февраля 2001 года выкупить права требования по ипотечным кредитам, выданным на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы по кредитным делам, представленным банками - участниками ипотечной программы.

4. По завершении выкупа прав требования по ипотечным кредитам КБ "МИА" (ОАО) считать пилотный этап Московской ипотечной программы выполненным.

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Премьера Правительства Москвы Швецову Л.И.

Премьер Правительства Москвы
Ю.М.Лужков

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 16 января 2001 года N 24-ПП

Концепция
развития  жилищной ипотеки в городе Москве

(с изменениями на 3 июля 2001 года)

Введение

Настоящая концепция разработана в связи с несоответствием принятой в 1998 году Концепции развития ипотечного кредитования в г.Москве изменившейся ситуации в экономике и в социальной сфере, в первую очередь, в части доходов населения и инвестиционной активности.

Новая редакция концепции опирается на практику реализации пилотного этапа Московской ипотечной программы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный опыт внедрения и функционирования ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации, а также замечания и предложения участников рынка ипотечного кредитования.

1. Цели и ожидаемый результат развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в городе Москве является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением.

Достижение этой цели обеспечивается созданием в городе благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.

Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит городу решить ряд социально-экономических задач, в том числе:

- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;

- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;

- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет города;

- оживление инвестиционного процесса;

- повышение занятости населения;

- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.

2. Роль и место системы жилищного ипотечного кредитования в единой жилищной политике города.

Развитие системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики города. Это означает, что в жилищной политике основные усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем горожан, имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения жилищных условий самостоятельно без финансовой помощи со стороны города, а для определенных категорий с оказанием городом адресной финансовой поддержки с целью обеспечения начальных условий для получения кредита.

Вместе с тем за городом будет сохраняться функция обеспечения жильем на условиях социального или коммерческого найма, безвозмездного пользования для тех граждан, чьи доходы не позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного кредита.

Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования должно привести к созданию в городе функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.

3. Основные итоги начального периода развития системы жилищного ипотечного кредитования.

Реализация механизма долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в городе началась в 1998 году принятием постановления Правительства города Москвы от 11.08.98 N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".

В рамках намеченных Концепцией мероприятий в Москве был пройден период становления системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Главными положительными итогами этого периода являются:

* создание законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного кредитования;

* закладка организационных основ функционирования системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования путем создания в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Московского ипотечного агентства;

* практическая отработка нескольких схем ипотечного жилищного кредитования, адаптированных к современному состоянию правовой базы и сложившейся социально-экономической ситуации;

* осознание значительным слоем населения необходимости и возможности решения проблемы улучшения жилищных условий собственными усилиями - путем достижения уровня собственных доходов, позволяющего получить и в дальнейшем погасить жилищный ипотечный кредит;

* появление заинтересованности у кредитно-финансовых учреждений и строительного комплекса в разработке и осуществлении собственных жилищных ипотечных программ и ориентация на них, как на перспективу долгосрочного стратегического развития.

Вместе с тем за прошедшие годы долгосрочное жилищное ипотечное кредитование в городе не получило массового распространения. В сложившихся экономических условиях массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось:

* неадекватностью Московской ипотечной программы изменившейся в августе 1998 года социально-экономической обстановке:

- первоначальной ориентацией программы на зарубежные источники финансового наполнения (не вступили в действие);

- направленностью программы на быстрый переход ипотечной системы на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;

- отсутствием отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов;

- принудительным принятием условий кредитования по процентной ставке, не соответствующим рыночным условиям, в результате чего для выкупа кредитов, выданных уполномоченными банками, требуются значительные бюджетные затраты;

* сложившейся общей политической и экономической ситуацией:

- высоким уровнем инфляции;

- недостаточным уровнем и нестабильностью платежеспособности населения;

- несовершенством системы налогообложения;

- высокой себестоимостью жилищного строительства;

- дороговизной финансовых ресурсов;

* отсутствием сложившейся практики обращения взыскания на заложенное жилье при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств по кредиту;

* отсутствием стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также оценки платежеспособности заемщиков;

* низким уровнем доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к декларируемым намерениям и действиям органов власти;

* низкой активностью кредитно-финансовых учреждений, обусловленной недостаточной их подготовленностью к выдвижению и реализации собственных программ жилищного ипотечного кредитования.

4. Анализ функционирующей в городе системы ипотечного жилищного кредитования.

Действующая в настоящее время в городе система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является продуктом адаптации к сложившимся в государстве и в городе условиям социальной, экономической, правовой, нормативной и налоговой среды. Ипотечные программы формировались как под эгидой Правительства Москвы, так и самостоятельно кредитными, инвестиционно-строительными и строительными компаниями.

В результате в городе сложилась мозаичная система жилищных ипотечных программ, которые охватывают банковский и небанковский сектора. Действующие в городе ипотечные программы различаются по источникам и методам привлечения кредитных ресурсов, а также по характеру рисков, принимаемых на себя их участниками.

В данном разделе будут рассмотрены функционирующие в настоящее время жилищные ипотечные программы, подтвердившие свою жизнеспособность в сложившейся социально-экономической обстановке, а также те механизмы, которые еще не получили должного развития в городе, однако могут быть признаны перспективными.

4.1. Московское ипотечное агентство: от двухуровневой ипотеки к многообразию видов деятельности.

В основу прежнего варианта Московской программы ипотечного кредитования была заложена модель организации рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного ипотечного рынка. При этом предполагалось, что традиционные инструменты вторичного ипотечного рынка будут в городе стабильно действовать, способствовать быстрой оборачиваемости средств кредиторов, непрерывному поступлению средств от инвесторов и заемщиков, и обеспечат рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 1-2 лет.

В рамках данной модели первичный кредитор (банк) может рефинансировать выданные жилищные ипотечные кредиты путем продажи закладных инвестору или специализированному оператору вторичного ипотечного рынка.

Важнейшими вехами создания института вторичных операторов ипотечного рынка стали на уровне города учреждение Московского ипотечного агентства, а на федеральном уровне - учреждение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Важнейшей предпосылкой становления рассматриваемой модели ипотечного жилищного кредитования является принятие стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

Необходимо отметить, что рассматриваемая двухуровневая модель системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования признается мировой практикой одной из наиболее перспективных, к достижению которой можно стремиться, как конечному продукту эволюции ипотечной системы в целом.

Вместе с тем данная система рассчитана на получение финансовых ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от нее инвесторов. Следовательно, масштабы и эффективность ее функционирования находятся в сильной зависимости от состояния в стране кредитно-финансового рынка. Поэтому не случайно данная система достигла наиболее заметного масштаба и совершенства развития в странах с очень устойчивой экономикой, прежде всего в США. Для условий, сложившихся в экономике и социальной сфере, в первую очередь в части доходов населения, стоимости кредитных ресурсов и инвестиционной активности, данный вариант развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве основного ориентира на долговременную перспективу.