Характеризуя принципиальные изменения в подходах и структуре инвестиционного обеспечения программы "Жилище" следует особенно остановиться на такой новой форме организации инвестирования строительства жилья, как реализация локальных целевых программ адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий.
Предусматривается, что такие программы будут разработаны и приняты к реализации в каждой из московских префектур уже в 1995 году (в Северо-Восточном и Восточном административных округах такие пограммы утверждены уже в 1994 году).
Основная ориентация этих программ - изыскание местных резервов для формирования фондов жилищных субсидий и включение этих субсидий в схемы комбинированного и смешанного финансирования, основанных на широком привлечении средств очередников и других граждан к участию в системе стройсбережений и целевого инвестирования жилья. Именно эти программы должны вместить в себя последовательное и в то же время щадящее развитие принципов платности и зарабатывания жилья и ускорить тем самым реальную разгрузку очередей на жилье в г.Москве. Общий объем ввода жилья по линии таких программ должен составить до 2000 года около 4 млн.кв.м, что даст возможность выделить очередникам на частично платной основе 2,1-2,2 млн.кв.м жилья или примерно 35 тыс. новых квартир и дополнительно около 35 тыс. квартир, высвобождающихся после переселения.
Наряду с этим необходимо развивать инициативу коммерческих структур по привлечению негосударственных средств на градостроительство.
Для обеспечения нормального функционирования всех служб жилищной сферы должна быть создана разветвленная сеть предприятий малого бизнеса, конкурирующих между собой за получение заказов от крупных предприятий, за участие в выполнение префектурами муниципальных и городских программ, городских заказов. Только после этого можно будет постепенно обязанности по бесперебойной работе объектов жилищной сферы передавать этим структурам.
Становление негосударственного сектора в жилищной сфере в т.ч. в ремонтно-строительном производстве, призванное обеспечить эффективную деятельность всех муниципальных служб осуществляется в трех важных направлениях:
- создание и первоначальное развитие малого бизнеса, особенно в подотраслях жилищно-коммунального хозяйства;
- развитие предпринимательских структур, прошедших стадию первоначального накопления капитала;
- создание и развитие предпринимательских структур в результате приватизации и разгосударствления предприятий и организаций.
Ключевым моментом в переходный период к рынку жилья является стимулирование развития индустрии частных управленческих компаний, призванных обеспечить антизатратное эффективное содержание жилья на основе привлечения опытных частных менеджеров для обслуживания владельцев квартир по мере развития приватизационного процесса.
В основу формирования новых организационно-хозяйственных структур должны быть положены принципы оптимального сочетания малых, средних и крупных форм, задействование возможностей стратегического планирования и интеграция различных видов ресурсов, используемая в жилищной сфере.
В целях формирования небюджетных источников финансирования для реализации муниципальных программ строительства и комплексной реконструкции жилой застройки предусматривается создание муниципальных фондов социально-экономического и градостроительного развития.
Фонды, учредителями которых при соответствующем законодательству разрешении выступят по поручению Московского комитета по управлению имуществом, Территориальные агентства Москомимущества соответствующих административных округов станут самостоятельно хозяйствующими субъектами с правами юридического лица. Вся прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности фондов, будет направляться на инвестирование в жилищное строителство на территории округов. Вся жилая площадь, построенная при участии фондов, после расчета с инвесторами будет направляться на обеспечение очередников округов. Таким образом, фонды станут некоммерческими, бесприбыльными организациями, работающими под контролем Департамента муниципального жилья и префектур и решающими проблемы социально-экономического развития округов. Это повысит доверие к фондам со стороны инвесторов и населения.
Оплата стоимости жилищных сертификатов может производиться очередником с использованием безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, банковских кредитов ( в числе ипотечных под залог имеющегося в собственности очередника жилья) или средств предприятий и организаций, выделяемых работникам для улучшения жилищных условий.
Очередник или инвестор, выкупивший количество жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади конкретной квартиры, получит право на заключение с фондом договора аренды квартиры с рассрочкой выплаты оставшейся стоимости квартиры. После выполнения арендатором своих финансовых обязательств перед фондом, квартира передается ему в собственность.
Для получения дополнительных источников финансирования предусматривается формирование рынка ценных бумаг, в т.ч. реализация облигаций целевых муниципальных и городских займов, государственных городских краткосрочных облигаций (ГГКО), освобождаемых от основных налогов (подоходного и с прибыли), а также снижение налога на операцию с ценными бумагами до 0,1%).
Облигации ГГКО могут иметь весьма высокие гарантии ликвидности: наличие специальных кредитных линий, статья дохода в бюджете (налог на имущество), специально выделенная городская недвижимость.
Для успешной реализации жилищной реформы и решения послеприватизационных проблем предусматривается подготовка пакета документов по совершенствованию нормативной базы по обеспечению прав собственности в жилищной сфере регламентации прав и ответственности нанимателей, арендаторов и собственников по содержанию и ремонту жилых помещений, определению льгот при расчете жилищных субсидий и т.д.
В порядке законодательной инициативы предлагается внести предложения по совершенствованию законодательных актов по оплате жилья, об общих принципах организации местного самоуправления.
В целях обеспечения реализации жилищной реформы, совершенствования системы управления жилищным комплексом города, формирование необходимого кадрового потенциала следует разработать и осуществить систему повышения квалификации и переподготовки кадров.
Комплексный характер рассматриваемых в Программе проблем предопределяет необходимость такой формы их реализации как разработка частных целевых программ.
С целью реализации основных направлений Программы "Жилище", в приложении N 1 представлен ряд целевых программ по отдельным жилищно-региональным проблемам, а также перечень программ со сроками их разработки.
Первоочередные организационные и экономико-правовые меры по реализации основных принципов жилищной реформы и выполнению заданий жилищной программы представлены в приложении N 2* к Постановлению правительства "О московской городской программе "Жилище".