Ильюшихин И. Н.
Генеральный директор ЗАО "Юридический центр
Северо-Западный регион"
Тел. 176-78-64, тел./факс 324-75-66      

1. Правовое регулирование использования территорий для размещения инженерных сетей и сооружений

1.1. Определение понятие инженерные сети и сооружения как объекта правового регулирования

В нормативных актах как федерального, так и регионального уровней  встречаются различные термины, которыми обозначаются инженерные сети и сооружения. К таким терминам относятся:   "инженерные сети и коммуникации", "системы инженерной инфраструктуры и благоустройства", "объекты инженерной инфрастуктуры"*, "объекты коммунального  хозяйства"**, "объекты инженерного и коммунального хозяйства", "системы газоснабжения", "системы водоснабжения", "системы теплоснабжения", "объекты электросетевого хозяйства". Такие различия в первую очередь связаны с техническими характеристиками объектов и  различиями в терминах, существующими в технических документах. В рамках данного исследования представляется важным определить правовое содержание понятия.

_________________________

* Распоряжение КУГИ администрации СПб. от 30 сентября 1999 года N 1203-р "Об утверждении Порядка передачи объектов инженерной инфраструктуры специализированным эксплуатирующим организациям".

** Распоряжение Губернатора СПб. от 10 января 1997 года N 21-р "О содержании ведомственных жилых домов, общежитий, инженерных сетей и сооружений" // Вестник администрации Санкт-Петербурга 3  марта 1997 года, N 2, стр. 17.

В настоящем исследовании далее будет использоваться термин "инженерные сети и сооружения" (далее ИсиС). Совокупность инженерных сетей и сооружений газа -, тепло -, электро -, водоснабжения и канализации образуют инженерную инфраструктуру.  

Каждый вид инженерных сетей и сооружений (газа -, тепло -, электро -, водоснабжения и канализации) можно рассматривать как сложную вещь, в состав которой могут входить как движимые так и недвижимые вещи, образующие единое целое, объединенные общим функциональным назначением. По аналогии с электросетевыми  комплексами все другие инженерные сети и сооружения  (водо-, газоснабжения и канализации) являются едиными комплексами, объединёнными общим функциональным назначением.* Инженерные сети и сооружения можно рассматривать как недвижимое имущество - имущественный комплекс.

________________________

* Приказ Минюста РФ, Мин имущества РФ и Госстроя РФ от 30.10.2001 N 289/422/224/243 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы".

1.2. Инженерные сети и сооружения как обременения

Инженерные сети и сооружения относятся к объектам градостроительной деятельности. Они могут быть самостоятельным сооружением и строиться вместе с зданием. При приемке в эксплуатацию жилых домов обязательно должны быть завершены монтаж и подключение отопления, канализации, воды.* В первом случае они являются самостоятельным имущественным комплексом, во втором - частью недвижимого имущества. Однако, в любом случае инженерные сети и сооружения обеспечивают снабжение населения водой, газом, электричеством, и т.п.

 _________________________

* СниП 3.01.04.-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения / Госстрой России.-М.:ГУП ЦПП, 1998, Официальное издание.

Когда инженерные сети и сооружения  являются неотъемлемой частью зданий и строений -  частью недвижимого имущества, в таком случае  они  имеют одинаковый с ним (строением) правовой режим использования земельного участка. Как самостоятельные объекты градостроительной деятельности на территориях поселений и межселенных территориях, они могут рассматриваться как сооружения, определяющие особенности использования земельного участка и его недр.

Специфика инженерных сетей и сооружений как объекта правого регулирования связана с обеспечением одного или нескольких объектов газо-, тепло-, водо-, электроснабжением и канализацией. Одни инженерные сети и сооружение обеспечивают удовлетворение потребностей нескольких объектов, расположенных на территории поселения или межселенной территории, другие обеспечивают потребности одного объекта.

Таким образом можно выделить:

- общие (внеплощадочные)  инженерные сети и сооружения, к которым относятся магистральные, внутриквартальные и головные инженерные сети и сооружения;

- объектные инженерные сети и сооружения (локальные сети и котельные, сетевые вводы).

Определять направления правового регулирования использования  земельных участков, на которых располагаются инженерные сети и сооружения, можно только относительно общих инженерных сетей и сооружений. Объектные инженерные сети и сооружения, обслуживающие отдельное строение или имущественный комплекс,  являются неотъемлемой частью такого недвижимого имущества. Правовой режим использования земельного участка недвижимого имущества определяется с учетом расположения объектных инженерных сетей и сооружений.

1.3. Правовая природа использования территорий для строительства инженерных сетей и сооружений

Учитывая специфику инженерных сетей и сооружений как объектов правового регулирования можно отметить особенности отношений по их строительству и эксплуатации.

При создании инженерных сетей и сооружений (далее ИСиС) используется земля и недра в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых. Как указывалось ранее ИСиС являются объектом градостроительной деятельности. В результате градостроительной деятельности производится преобразование окружающей среды. Земля и недра являются составной частью окружающей среды. Земля и недра при строительстве ИсиС выступают как пространственно-территориальный базис. В результате их преобразования  при строительстве ИсиС изменяется их  облик. Земля и недра изменяют свои характеристики, в том числе и экономические. Недра в результате строительства ИСиС становятся объектом  "обременены" сооружением, рассматриваемым как имущество. При этом, ИсиС относятся к объектам недвижимого имущества. Отделение их (извлечение) из недр и земли приводит к невозможности использования по назначению. Ни земля, ни недра, ни извлеченное инженерное сооружение или сеть не могут использоваться по назначению без проведения дополнительных работ (земля и недра требуют засыпки ямы, из которой извлекли трубы, а трубы требуют сборки в другом месте или утилизации).

Порядок использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, и получения разрешения на их использование  регулируется статьей 23_2 Закона  РФ от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах" и постановлением МПР РФ, Госгортехнадзора РФ от 25 марта 1999 года N 18/24 "Об утверждении Инструкции по оформлению горных отводов для использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых" (зарегистрировано в Минюсте РФ 27 апреля 1999 года регистрационный N 1766).*     

_________________________

* См.  Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 17 мая 1999 года, N 20; "Российская газета" от 16 июня 1999 года.

2. Правовое регулирование установления границ и размеров территорий, занятых инженерными сетями и сооружениями, включая охранные и санитарно-защитные зоны

2.1. Основания возникновения прав на использование территории для размещения инженерных сетей и сооружений

В случае, если инженерная коммуникация является неотъемлемой частью строения как объекта недвижимости, то основание возникновения прав на использование территории совпадает с основанием возникновения прав на недвижимое имущество.

В случае,  если инженерные коммуникации являются самостоятельными объектами градостроительной деятельности на территории поселения или межселенной территории, то основанием для возникновения прав на территорию, на которой располагаются такие инженерные коммуникации, является решение о разрешении строительства и акт о приемке инженерных коммуникаций в эксплуатацию и передаче их на обслуживание специализированной организации.

Первоначальная информация о мете расположения существующих инженерных коммуникаций содержится в градостроительной документации - отведенный земельный участок (схемы и проекты развития инженерной инфраструктуры и благоустройства). На основании таких данных могут утверждаться  границы зон, занятых инженерными сетями и сооружениями.

Определение места расположения границ отвода земельных участков  для существующих сооружений систем водо-, газо_, тепло-, электроснабжения и канализации определяется по результатам инвентаризации таких сооружений. Методика проведения инвентаризации систем коммунальной энергетики (утв. Госстроем РФ 29 марта 2001 года)  В настоящее время имеются действующие Методики проведения инвентаризации инженерных систем различных видов: Инструкция по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей Минжилкомхоза РСФСР (утверждена приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 года N 576), Инструкция по технической инвентаризации основных фондов водопроводно-канализационных предприятий (утверждена приказом по Министерству жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 9 сентября 1975 года N 378), Инструкция по технической инвентаризации основных фондов предприятий коммунальных электрических сетей системы МЖКХ РСФСР (утверждена приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 29 ноября 1976 года N 526) и т.д.*

_________________________

* Методика проведения инвентаризации систем коммунальной энергетики (утв. Госстроем РФ 29 марта 2001 года) // "Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", N 2, 2002 года.

 2.2. Зонирование территорий, занятых инженерными сетями и сооружениями