ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 ноября 2012 года  Дело N А46-18166/2011

Резолютивная часть постановления объявлена  01 ноября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  08 ноября 2012 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Бушмелевой Л.В.

судей  Тихомирова В.В.

Цыгановой Е.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 (судьи Сидоренко О.А., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-18166/2011

по заявлению закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» (644024, г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 77, корп. 1/8, ИНН 7744000302, ОГРН 1027739326449)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, 56, ИНН 5503085391, ОГРН 10455040338524)

о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, об обязании зарегистрировать право собственности.

Другие лица, участвующие в деле: закрытое акционерное общество «АльфаКом».

В заседании принял участие представитель:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Нигороженко Н.Ю. по доверенности от 21.12.2011 № 238.

Суд установил:

закрытое акционерное общество «Райффайзенбанк» (далее - ЗАО «Райффайзенбанк», банк) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее -  Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3169, об обязании зарегистрировать право собственности на указанный участок.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено закрытое акционерное общество «АльфаКом» (далее - ЗАО «АльфаКом»).

Решением арбитражного суда от 13.03.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 решение суда отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Управление Росреестра в обоснование законности отказа в государственной регистрации права указало на не представление необходимых документов для проведения государственной регистрации права; на отсутствие в договоре об ипотеке сведений о залоге земельного участка; на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал правом на земельный участок, а после приобретения залогодателем права собственности на земельный участок не были внесены изменения в договор об ипотеке.

ЗАО «Райффайзенбанк» в отзыве высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, находя её доводы несостоятельными, просило постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ЗАО «Райффайзенбанк» и ЗАО «АльфаКом», извещенных надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу, в том числе и публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что в целях обеспечения исполнения обязательств подписанного 28.07.2008 между ЗАО «Райффайзенбанк» и ЗАО «АльфаКом» генерального соглашения №012/08 об условиях и порядке открытия кредитной линии в размере 30 000 000 руб., стороны 28.07.2008 заключили с ООО «Омскводопром-сервис» (залогодатель) договор об ипотеке № ИР-012/08, согласно которому залогодатель передает в залог ЗАО «Райффайзенбанк» (залогодержателю) недвижимое имущество - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 2П (1-12,21-24,26, 30,31) общей площадью 432,4 кв.м, находящиеся на первом этаже нежилого строения, литера А, по адресу: г. Омск, ул. Октябрьская, д. 190. Названное недвижимое имущество принадлежит залогодателю на праве собственности.

ЗАО «АльфаКом» решением Арбитражного суда Омской области от 10.11.2009 по делу №А46-20113/2009 признано несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 04.02.2010 требование ЗАО «Райффайзенбанк» в сумме 34 141 814,56 руб.  включено в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «АльфаКом» как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

ЗАО «Райффайзенбанк» уведомило 22.09.2011 конкурсного управляющего ЗАО «АльфаКом» о принятом решении оставить за собой предмет залога - нежилые помещения.

Получив по акту приема-передачи от 29.09.2011 нежилые помещения, ЗАО «Райффайзенбанк» обратилось 03.10.2011 в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 432,4 кв.м и 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3169, местоположение которого установлено относительно строения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный АО, ул. Октябрьская, д. 190.

Управление Росреестра, проведя государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения, и выдав 20.10.2011 свидетельство о государственной регистрации права 55 АА № 305792, уведомлением от 02.11.2011 № 261/2011-631 сообщило о приостановлении регистрации права собственности на 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок.

Затем Управление Росреестра письмом от 06.12.2011 № 06/45061 известило банк об отказе в государственной регистрации права на земельный участок в связи с непредставлением правоустанавливающих документов в отношении земельного участка, отметив, что по договору ипотеки от 28.07.2008 № ИР-012/08 заложены только нежилые помещения, при реализации заложенного имущества в рамках процедуры банкротства залогодателя доля в праве собственности на земельный участок не учтена, в договор ипотеки не внесены изменения в результате приобретения залогодателем доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 15.01.2009 № 132/6700-2008.

Считая отказ в государственной регистрации права собственности не соответствующим законодательству, нарушающим права и законные интересы банка, ЗАО «Райффайзенбанк» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд, при разрешении спора основываясь на положениях пункта 1 статьи 17, пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о правомерности отказа в государственной регистрации права на долю земельного участка и отказал в удовлетворении заявленных требований. При этом арбитражный суд исходил из того, что договор ипотеки не содержит указаний на залог земельного участка; в договор ипотеки не внесены изменения в соответствии с последующим приобретением залогодателем прав собственности на долю земельного участка; отсутствует решение суда об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам должника, согласно статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, применив положения статей 334, 337, 340, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание пункты 3 и 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 11 постановления от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», пришел к выводу о наличии оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.

С выводами суда апелляционной инстанции следует согласиться.

Статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения  допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно абзацу 2 пункта 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров в соответствии с нормой пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Из материалов настоящего дела следует, что спорная доля земельного участка предметом залога не являлась, более того, не могла быть предметом залога в силу отсутствия у залогодателя на момент заключения договора об ипотеке с банком прав на земельный участок, что исключало ипотеку данного земельного участка в силу статьи 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно абзацу 3 пункта 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Судами установлено и Управлением Росреестра не оспаривается, что залогодатель после заключения договора об ипотеке на основании договора купли-продажи  от 15.01.2009 № 132/6700-2008 приобрел в собственность 1/5 доли в праве общей собственности на спорный земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент обращения ЗАО «Райффайзенбанк» (03.10.2011) за проведением государственной регистрации доли в праве общей собственности земельного участка, Управление Росреестра имело информацию о наличии у залогодателя права собственности на спорную долю земельного участка, что следует из уведомления № 261/2011-631 от 02.11.2011 и сообщения от 06.12. 2011 № 06/45061.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Таким образом, несмотря на отсутствие в спорном договоре залога условия об ипотеке принадлежащего залогодателю права на долю земельного участка, на котором расположен объект залога, право на долю земельного участка считается заложенным одновременно с заложенными помещениями.

При проведении правовой экспертизы поступивших на государственную регистрацию документов Управление Росреестра, в данном случае, не приняло во внимание соблюдение и реализацию принципа единства юридической судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, неправомерно отказав в регистрации права собственности на 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 11 постановления от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя положения пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, рассмотрены и подлежат отклонению, поскольку являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку. По существу аргументы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм права,  не опровергают законность выводов суда.

У суда кассационной инстанции в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют правовые основания для иной оценки выводов суда апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

При проверке материалов дела судом кассационной инстанции не установлено определенных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушений для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 по делу № А46-18166/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка