Возросший в последние годы спрос на предоставление земельных участков для строительства в городе Хабаровске свидетельствует о том, что привлечение средств частных инвесторов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в настоящее время в городе возможно.
Цель концепции привлечения средств частных инвесторов в реконструкцию застроенных территорий - ввести в хозяйственный оборот инвестиционно привлекательные земельные участки, на которых расположен ветхий жилищный фонд, на основе публичных конкурсных процедур.
Высвобождение земельных участков для коммерческого использования осуществляется при проведении реконструкции застроенных городских территорий с учетом комплексного решения всех аспектов развития реконструируемых территорий в рамках реализации градостроительной документации, правил землепользования и застройки, градостроительных разделов государственных и муниципальных программ, включая:
а) обеспечение прав граждан на благоприятную окружающую среду;
б) приведение в соответствие градостроительному регламенту земельных участков, иных объектов недвижимости;
в) гармонизацию городской среды, создание достойного архитектурного облика города, упорядочение застройки и доведение плотности застройки до нормативных показателей, повышение эффективности использования городских земель;
г) ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда;
д) развитие и модернизацию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,
е) благоустройство территорий общего пользования;
ж) иных аспектов.
Базовые принципы привлечения средств частных инвесторов в реконструкцию застроенных кварталов:
1) публичное предъявление экономического (инвестиционно-строительного) потенциала городской земли исходя из возможностей перспективного использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки;
2) возможность заблаговременной (до начала разработки проектной документации) подготовки администрацией города обобщенных инвестиционных планов с оценкой прибыльности планируемых проектов реконструкции;
з) публичность и правовая гарантированность осуществляемых администрацией и инвестором действий.
Оценка инвестиционно-строительного потенциала городской земли производится в следующем порядке:
а) выявление тех участков городской территории, реконструкция которых будет прибыльной для частных инвесторов;
б) определение для указанных участков размеров поступлений, которые может получить город от инвесторов (в качестве оплаты за земельные участки, высвобождаемые при реконструкции застроенных территорий) для направления этих поступлений на решение социальных задач, включая задачу расселения граждан из ветхого жилищного фонда.
Поскольку далеко не все участки городской территории являются привлекательными для частных инвесторов и сулят им достаточную прибыль от реализации проектов реконструкции, перед администрацией города изначально стоит задача выявления участков, отвечающих по совокупности следующим условиям:
поступления от реализации проекта для инвесторов превысят затраты на величину приемлемой нормы прибыли за весь период реконструкции (на период в 2-2,5 года экспертно определенная норма прибыли должна находиться в пределах 30%);
указанная выше разница, по возможности, обеспечит не только приемлемую норму прибыли, но и превысит данную норму на некоторую дополнительную величину, которая будет направлена инвестором городу в качестве оплаты за высвобождаемый земельный участок для дополнительного использования в решении общегородских социальных задач, включая задачу расселения граждан из ветхого жилищного фонда.
Все расчеты прибыльности проектов реконструкции производятся администрацией города на вариантной основе применительно к каждому конкретному земельному участку. Это относится как к моделированию использования земельного участка, так и к исчислению затрат, поступлений, процента прибыли и прочих показателей. Оптимальный вариант расчетной прибыльности администрация города предлагает инвесторам в составе комплекта исходных данных для проведения конкурса и использует в качестве критерия для оценки предложений инвесторов. При этом для инвесторов обеспечивается достаточно широкая степень свободы в построении их собственных инвестиционных планов и проявлении инвестиционной инициативы.