3.1.1. Специфика жилищного хозяйства заключается в том, что фактическое отсутствие конкурентной среды вызвано в большинстве случаев субъективными причинами, в первую очередь, сложившейся в дорыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и искаженной системой ценообразования в сфере жилищных и коммунальных услуг.
3.1.2. Реформа структуры управления жилищным хозяйством должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений:
- конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
- конкуренция подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья. Это требует решения двух ключевых проблем:
- создание многообразия организаций собственников жилья;
- разделение в сегодняшней структуре муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий функций управления и обслуживания жилья путем создания самостоятельных хозяйственных субъектов по управлению муниципальным жилищным фондом - служб заказчика и конкурсного отбора этой службой подрядных организаций различной формы собственности для обслуживания жилья.
3.1.3. Основными функциями службы заказчика и управляющей компании являются:
- поддержание в надлежащем состоянии принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- выборы наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг;
- заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
- обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты по факту предоставления;
- проведение конкурсов по выбору подрядчика на обслуживание и проведение ремонтных работ жилищного фонда.
Товарищества (кондоминиумы) могут также проводить конкурсы по выбору подрядчиков на предоставление коммунальных услуг и обслуживание жилого фонда.
3.1.4. Основными функциями собственника жилищного фонда на рынке жилищно-коммунальных услуг являются:
- соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
- обеспечение соответствующего уровня финансирования содержания и использования жилья и объектов инженерной инфраструктуры;
- разработка и заключение договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде.
3.1.5. При демонополизации жилищной сферы целесообразно предусмотреть возможность проведения конкурсов по выполнению специализированных работ (обслуживание лифтового и антенного хозяйства, обслуживание электроплит, вывоз мусора, уборка дворовых территорий и других).
3.1.6. Демонополизация касается и сферы сбора жилищно-коммунальных платежей населения. Необходимо обеспечить максимальную доступность в осуществлении сбора платежей населения при минимальной стоимости этой услуги. Эта достигается путем конкурентного отбора организаций, осуществляющих сбор коммунальных платежей населения, при фиксированной стоимости этой услуги не в процентах, а в рублевом исчислении.
3.1.7. Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из наиболее приемлемых способов демонополизации жилищной отрасли и защиты прав собственников жилья. Товарищества дают возможность собственникам влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг, технического обслуживания и эксплуатации своей собственности, а следовательно и порядок расходования средств, уплачиваемых ими за управление и эксплуатацию зданий, создают условия для привлечения дополнительных источников финансирования на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда. Данные положительные моменты практически недостижимы как в муниципальном жилищном фонде в целом, так и в отдельных приватизированных квартирах в рамках этого фонда.
3.1.8. Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от становления хозяйственных структур, специализирующихся на предоставлении услуг по управлению недвижимостью и выступающих заказчиками ЖКУ, - управляющих компаний, взаимоотношения которых с собственниками жилищного фонда должны регламентироваться договором на управление жилищным фондом.
Заключение управляющей компанией договоров на выполнение подрядных работ должно осуществляться на условиях конкурса, исходить из реальных условий финансирования ЖКХ на местах и предусматривать возможность корректировки перечня и объемов работ при изменении объемов финансирования.
3.1.9. При проведении конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилого фонда необходимо создать равные условия как частным, так и муниципальным (государственным) предприятиям.
Благоприятная ситуация для начала организации конкурсного отбора по обслуживанию жилищного фонда складывается во время приемки ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность. В этом случае организация конкурсного отбора обслуживающих организаций позволяет не вкладывать бюджетные средства в создание дополнительных мощностей для обслуживания муниципального жилья и в то же время позволяет адаптироваться к процессу формирования отношений конкурентности в жилищной сфере муниципальным предприятиям.
Договорная цена на выполнение подрядных работ, полученная конкурсным путем, должна являться ориентиром стоимости услуг по содержанию жилищного фонда, который пока обслуживается вне конкурсного отбора.
3.1.10. Развитие конкурентных принципов обслуживания жилья создает хорошие предпосылки для приватизации муниципальных предприятий по обслуживанию жилищного фонда. Причем, чем большая конкуренция будет в сфере обслуживания жилья, тем меньше ограничений должно быть на приватизацию муниципальных предприятий.
В соответствии с утвержденными программами приватизации, разрабатываемыми органами местного самоуправления, муниципальные предприятия по управлению жилищным фондом также могут приватизироваться.
3.1.11. В условиях многообразия собственников резко возрастает роль государственных стандартов содержания и использования жилья, которые должны быть обязательны для всех собственников. Функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания должна выполнять государственная жилищная инспекция администрации Хабаровского края, контролирующая не только обеспечение минимальных стандартов обслуживания, но и сам факт заключения договоров, отражающих эти нормативы.