Самоорганизация граждан в жилищной сфере может осуществляться как путем непосредственного решения гражданами вопросов (без создания юридических лиц), связанных с жилищным и коммунальным обслуживанием, на различных собраниях, сходах или передачи гражданами своих полномочий физическому или юридическому лицу, профессионально ориентированному на выполнение соответствующих функций, так и путем создания юридических лиц - некоммерческих организаций. При этом особую важность имеют вопросы управления многоквартирными домами.
6.8.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом (на собраниях и сходах) собственниками жилых помещений этого дома договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются на основании решений общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры на предоставление коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Данный вариант наименее предпочтителен, поскольку при заключении предприятиями - монополистами прямых договоров с населением достаточно сложно обеспечить защиту населения как заведомо слабейшей стороны в договоре.
6.8.2. Более эффективным способом является профессионализация управления содержанием жилья и организации его обслуживания, когда функции управления передаются по договору профессиональному управляющему, в роли которого может выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы либо предприниматель без образования юридического лица. Выбор такого управляющего целесообразно осуществлять на конкурсной основе.
6.8.3. Другой формой управления многоквартирным домом (домами) является объединение граждан-потребителей или собственников с созданием юридических лиц - потребительских кооперативов либо товариществ собственников жилья с поручением управленческих функций правлению.
Жилищный кооператив может быть образован в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. В случае выплаты паевого взноса полностью член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
В случае, если все члены кооператива внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, то такой жилищный кооператив подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации (статья 164 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья регулируется главой 13 Жилищного кодекса Российской Федерации.
ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
При создании ТСЖ собственники жилых помещений получают реальную правовую основу для влияния на решение вопросов технического обслуживания своей собственности, определять порядок расходования личных средств, уплачиваемых ими за содержание и ремонт домов. Наниматели, проживающие в квартирах по договорам социального или коммерческого найма, также получают больше возможностей влиять на процесс обслуживания дома и пользоваться результатами более эффективного расходования средств.
Основными целями создания ТСЖ являются:
- структуризация собственников жилищного фонда и регламентация правоотношений, возникающих по поводу предоставления жилищных и коммунальных услуг;
- представление интересов собственников во взаимоотношениях с организациями жилищно-коммунального комплекса, зачастую являющимися монополистами;
- эффективное совместное использование общего имущества многоквартирного дома;
- организация и контроль условий безопасного и комфортного проживания;
- оптимизация затрат на жилищные и коммунальные услуги;
- создание дополнительных источников финансирования за счет осуществления ТСЖ хозяйственной (предпринимательской) деятельности, в том числе - с использованием общего имущества, нежилых помещений и общей придомовой территории многоквартирного дома;
- оказание жителям дополнительных услуг, повышающих комфортность проживания, исключение «навязанных» услуг;
- совместный контроль соблюдения правил проживания всеми членами ТСЖ и проживающими в многоквартирном доме временными жильцами - потребителями услуг.
Собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно определяют приоритеты в расходовании средств на содержание общего имущества и контролируют использование этих средств исключительно на цели улучшения качества обслуживания общего имущества и качества предоставляемых коммунальных услуг.
ТСЖ вправе отказаться от услуг специализированных муниципальных или частных предприятий при их низком качестве. Реализуя право выбора исполнителей услуг, ТСЖ могут формировать соответствующий штат специалистов для обслуживания многоквартирного дома, заключать договор с профессиональным управляющим, поручив ему выбор подрядных организаций, или перейти на самообслуживание (с выполнением работ членами ТСЖ).
Члены ТСЖ могут применять систему стимулов установки квартирных приборов учета потребления воды, тепла и газа, что позволит экономить как за счет сокращения реального объема потребления, так и за счет предотвращения выставления коммунальными предприятиями к оплате фактически не потребленного объема воды, тепла и других ресурсов. Однако для сокращения потребления коммунальных услуг необходима ценовая чувствительность к завышенным объемам потребления услуг, что требует перехода к обоснованным тарифам, отражающим реальную стоимость услуг. В этом случае будут эффективны и переход к приборному учету в местах общего пользования многоквартирного дома, и внедрение обоснованных нормативов расхода на обслуживание этих мест, так же как и встроенно-пристроенных помещений.
При создании ТСЖ появляется возможность эффективно использовать нежилые помещения, получая дополнительные средства для обустройства и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.
Проблемы обеспечения безопасности также находят свое решение и получают финансовое обеспечение, так как собственники жилых помещений и мест общего пользования (лестничных клеток, подъездов, чердаков и так далее) могут устанавливать домофоны и кодовые замки на входные двери в подъезды, нанимать консьержей. Поскольку жители дома участвуют в дополнительном финансировании содержания жилищного фонда, улучшая его состояние, как правило, это дает основание для дополнительного бюджетного финансирования затрат на содержание жилищного фонда (ремонт, в том числе капитальный, подсветка, благоустройство и т.п.).
6.8.4. Для ускорения создания ТСЖ и их успешной деятельности необходимо проведение ряда мероприятий, стимулирующих формирование новых объединений и текущей деятельности существующих, в частности:
- использование административного ресурса при создании ТСЖ. Инициатором создания ТСЖ может и должна выступать администрация муниципального образования (служба заказчика), поскольку муниципальное образование является собственником части жилых помещений в многоквартирных домах;
- помощь органов власти, в том числе бюджетное финансирование услуг государственных органов по оформлению в собственность земельных участков, составляющих общее имущество многоквартирного дома, и создания ТСЖ;
- первоочередное выделение средств на капитальный ремонт домов, в которых планируется создание ТСЖ, предоставление бюджетных кредитов существующим ТСЖ для проведения капитального ремонта (данная возможность предусматривается действующим жилищным законодательством);
- пропаганда преимуществ создания ТСЖ, финансовая поддержка ТСЖ из местных бюджетов путем предоставления дотаций на разницу в тарифах соразмерно площади многоквартирного дома (домов), управляемого ТСЖ, а также субсидий и льгот;