Между городским (районным, поселенческим) заказчиком и управляющей компанией-оператором (до создания управляющей компании-оператора - непосредственно с организациями-исполнителями услуг) после утверждения и во исполнение городского (поселенческого) заказа заключаются муниципальные контракты, в которых должны быть регламентированы имущественные отношения сторон, инвестиционные обязательства управляющей компании-оператора, тарифное соглашение.
В указанных контрактах должны быть формализованы основные требования и условия по содержанию, модернизации и развитию основных фондов, предоставлению услуг и социальные ограничения, отражающие требования поселений муниципального образования и социальные результаты работы организаций ЖКХ.
В контрактах, дающих право обслуживания конкретного муниципального образования, должна быть предусмотрена ответственность исполнителя за нарушения условий городского (поселенческого) заказа.
Нормами муниципальных контрактов хозяйствующего субъекта с городским (районным, поселенческим) заказчиком должна регламентироваться процедура контроля, оценки и стимулирования качества обслуживания через механизм снижения оплаты при авариях, повреждениях и других фактах снижения качества услуг, а также предоставления налоговых и иных льгот при надлежащем исполнении условий договоров (или более высоком качестве обслуживания населения).
В этих же контрактах может быть оформлен переход прав пользования муниципальным имуществом к коммунальным организациям.
На стадии подготовки реализации Стратегии развития (на этапе мобилизации) муниципальными образованиями края должны быть осуществлены мероприятия по инвентаризации, оценке и регистрации имущества жилищно-коммунального комплекса.
В большинстве случаев в отношении объектов недвижимости, используемых в ЖКХ, не проведена регистрация права собственности. Кроме того, государственной регистрации подлежат и договоры по отчуждению или обременению этого имущества (в частности, договоры аренды на срок не менее одного года), которая невозможна без регистрации права собственности на имущество.
В случае получения права выполнения городского (поселенческого) заказа на жилищно-коммунальное обслуживание организацией, не являющейся муниципальным унитарным предприятием, рекомендуется заключать договор аренды объектов инфраструктуры с возложением на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества (пункт 5 части второй статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Собственность на новые объекты, построенные арендатором в целях повышения эффективности оказания жилищно-коммунальных услуг, определяется условиями инвестиционного соглашения, основные принципы (концепция) которого отражаются в муниципальном контракте.
Таким образом, в муниципальный контракт на организацию определенных видов услуг целесообразно включить следующие положения:
- обязательства оператора организовать предоставление населению и другим потребителям коммунальных услуг, соответствующих по качеству требованиям нормативов, стандартов, санитарных норм и правил;
- требования городского (районного, поселенческого) заказчика к качеству и надежности обслуживания;
- тарифное соглашение, в соответствии с которым орган местного самоуправления принимает на себя обязательства по проведению долгосрочной ценовой (тарифной) политики с учетом условий достигнутых с оператором соглашений и платежеспособности потребителей;
- механизм контроля за деятельностью управляющей компании-оператора со стороны городского (районного, поселенческого) заказчика и органа местного самоуправления;
- срок действия контракта, условия его расторжения (желательно заключать контракт на длительный срок, достаточный для проведения мероприятий по замене изношенных основных фондов и возврата вложенных инвестиционных средств);
- обязательства управляющей компании-оператора по обеспечению повышения уровня надежности коммунальных систем путем замены и модернизации основных фондов инфраструктуры за счет арендной платы и привлеченных инвестиционных ресурсов (установление арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества);
- регламентация права собственности: улучшения, произведенные арендатором в процессе эксплуатации имущества, а также объекты нового строительства, построенные за счет арендной платы, по окончании срока действия договора будут являться собственностью арендодателя;
- участие муниципального бюджета в реализации инвестиционного проекта (проектов) и другие виды муниципальной поддержки;
- гарантии управляющей компании-оператора по передаче после окончания срока контракта коммунальных систем в дальнейшую эксплуатацию в предусмотренном соответствующим договором состоянии и пр.
Управляющая компания-оператор несет затраты, связанные с эксплуатацией, ремонтом и техническим обслуживанием арендованных объектов. В некоторых случаях управляющая компания-оператор может отвечать за сбор платежей с потребителей и несет риск, связанный с неполным получением платежей.
Наименее предпочтительным (но допустимым) вариантом отношений между органами местного самоуправления и оператором является заключение между ними договора возмездного оказания услуг (договора подряда), при котором управляющая компания-оператор привлекается для выполнения определенных видов работ, за которые она получает от администрации вознаграждение на основании удельных затрат. Типичным примером является ремонт и техническое обслуживание водопроводов, электрических сетей и т.д. При такой правовой схеме ни инвестиционный, ни организационный потенциал оператора не используются.