4.1. Формирование нормативной правовой базы в сфере градостроительной деятельности
Необходимо продолжить формирование краевой нормативной правовой базы в сфере градостроительной деятельности в развитие нового федерального законодательства.
С принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации упрощены процедуры предоставления земельных участков под проектирование и строительство, согласований и заключений контрольных и надзорных органов, а также выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости.
Необходимы утвержденные схемы территориального планирования и генеральные планы городских округов и поселений края с последующим принятием на их основе правил застройки и землепользования. Из 236 муниципальных образований края только 26 имеют отвечающие современным требованиям и не устаревшие генеральные планы.
Проблему необходимо решать путем создания новых систем территориального планирования, планировочной организации территорий, предназначенных для жилищного строительства, установления прозрачных процедур для деятельности застройщиков и градостроительных регламентов разрешенного использования земельных участков.
Предлагаемые решения должны быть дифференцированы в зависимости от типа поселения. В поселениях с относительно низкой численностью и плотностью населения целесообразно пойти по пути выявления «каркаса развития» и концентрации усилий по определению зон жилищного строительства в пределах этого «каркаса». В данных поселениях допустимо «фрагментарное покрытие» территории правовым зонированием, а также выборочная подготовка градостроительной документации по планировке территории.
Со стороны Правительства края планируется оказание методического, организационного и финансового содействия органам местного самоуправления в работе по территориальному планированию, созданию и ведению муниципальных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, организации работ по проведению торгов на земельные участки для жилищного строительства.
4.2. Устранение ограничений на рост предложения строящегося жилья
Экономика строительства и последующей эксплуатации жилья в основном определяется на этапе выбора территории застройки. При строительстве зданий на локальных участках в существующих кварталах нагрузка по реконструкции существующих и часто очень ветхих инженерных сетей целиком перекладывается на небольшие объемы нового строительства. Цена стоимости 1 кв. метра резко возрастает.
Для сбалансированного развития в городах необходим переход к застройке жилыми кварталами, микрорайонами с одновременным решением вопросов обеспечения населения объектами социальной инфраструктуры. Это позволит решить вопросы территориального зонирования, транспортного обеспечения, комплексного развития социальной и инженерной инфраструктуры района застройки и уменьшить в стоимости 1 кв. метра жилья долю затрат на строительство всех дополнительных элементов.
Выбор районов первоочередного строительства планируется осуществлять по принципу приближенности к существующим инженерным коммуникациям и достижения комплексной завершенности жилой застройки поселения.
Земельные участки, требующие минимальных затрат на их планировку и инженерное обустройство, имеются на территориях городов Николаевска-на-Амуре, Бикина, Советская Гавань, Вяземского, Комсомольска-на-Амуре, пос. Ванино. Однако в ближайшей перспективе формирование участков для жилищного строительства целесообразно рассматривать в разрезе крупных городских поселений и территорий южных районов края (в первую очередь в г. Хабаровске), так как только на этих территориях имеется положительное миграционное сальдо населения.
Для развития инфраструктуры г. Хабаровска одной из самых сложных является проблема присоединения новых абонентов к источникам энергии. Подключение к электроснабжению зданий, возводимых на «неосвоенных» территориях, требует строительства новой инженерной инфраструктуры. Для решения данной проблемы необходимы совместные усилия Правительства края, органов местного самоуправления, заказчиков-застройщиков и компаний-сетедержателей для выработки компромиссной позиции по вопросам предоставления новой и дополнительной мощности в дополнение к действующей системе выдачи технических условий. Принятие четких договоренностей между застройщиками, сетедержателями и органами местного самоуправления позволит улучшить общий инвестиционный климат в крае, снизить себестоимость жилья и сократить сроки его строительства.
Новая концепция федеральной целевой программы «Жилище» предусматривает государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры участков для строительства жилья в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой». В качестве механизма реализации подпрограммы планируется предоставление за счет средств федерального и регионального бюджетов государственных гарантий по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой органам местного самоуправления, организациям коммунального комплекса или застройщикам жилья и субсидирование процентов по ним.
Источниками средств погашения кредита могут быть как средства от продажи (переуступки права аренды) земельного участка, обеспеченного коммунальной инфраструктурой, средства от продажи жилья в последующие периоды, так и регулируемые органами местного самоуправления тарифы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры.
Возможны различные организационные механизмы развития коммунальных сетей для обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.
В зависимости от конкретной ситуации ответственность за обеспечение коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства может быть возложена на органы местного самоуправления, крупных застройщиков, организации коммунального комплекса, например, на частные компании, управляющие системами коммунальной инфраструктуры на условиях концессионных соглашений.
Особое значение в городах имеет подготовка для жилищного строительства земельных участков, на которых расположен ветхий или аварийный жилищный фонд. Использование таких участков, с одной стороны, может снизить расходы на развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку она частично имеется, с другой стороны, решить задачу ликвидации ветхого и аварийного фонда с помощью привлечения как бюджетных, так и внебюджетных источников.
Для участия в названной федеральной подпрограмме Правительству края, органам местного самоуправления совместно с заказчиками-застройщиками необходимо оперативно приступить к разработке соответствующих инвестиционных проектов с детальной проработкой всей требуемой документации,
Сдерживанию роста стоимости строительства жилья будет способствовать предоставление (продажа) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, под жилищное строительство на аукционной основе. При этом целесообразно внесение в конкурсную документацию условия запрета передачи подрядчиком (генеральным подрядчиком) на субподряд в совокупности более двух третей объема работ (стоимости строительства), являющихся предметом проводимого конкурса.
Для снижения административных барьеров на рынке предложения жилья необходимы меры по развитию конкуренции, созданию эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма. Приоритетной задачей исполнительных органов местного самоуправления должна стать организация работы с гражданами и юридическими лицами по системе «одно окно». Решение данной задачи позволит расширить доступ застройщиков на рынок жилищного строительства, снизить финансовые издержки на стадии подготовки проектов и получения разрешения на строительство.
4.3. Переход к современным энергосберегающим архитектурно-строительным решениям и формирование эффективного рынка строительной индустрии.
Для жилищного строительства на территории края должен присутствовать широкий спектр зданий при обеспечении нескольких уровней качества под различные финансовые возможности населения.
Перспективными системами являются каркасное и монолитное домостроение с эффективными теплыми, самонесущими ограждающими конструкциями. Для строительства социального жилья следует придерживаться минимальных показателей, установленных строительными нормами.
Оптимальная структура жилищного строительства должна устанавливаться при разработке документов территориального планирования конкретного поселения, городского округа.
Учитывая, что в поселениях Хабаровского края нет острого дефицита в земельных участках, для строительства в малых городах и в сельской местности заказчикам-застройщикам целесообразно ориентировать основную массу нового строительства на малоэтажную застройку, в том числе одно-, двухквартирными домами усадебного типа с земельными участками.
В крупных городах перспективными видами являются строительство жилых зданий повышенной этажности со сборными или монолитными каркасами различных модификаций, а также строительство двух-, четырехэтажных жилых домов высокоплотной застройки блокированного типа с автономными источниками теплообеспечения на подготовленных площадках.
Строительство наиболее экономичных по этажности пяти-, шестиэтажных безлифтовых домов и девяти-, десяти этажных домов с одним лифтом может обеспечить снижение стоимости одного кв. метра на 2 - 3 %, а увеличение ширины корпусов жилых домов с 12 до 16 метров - экономию тепла на 8 - 9% при последующей эксплуатации.