Администрация Хабаровского края

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 июля 2000 года N 256


Об утверждении территориальных методических указаний о порядке
определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости,
принадлежащих юридическим лицам и расположенных
на территории Хабаровского края (ТСН-МУ 81-06-00-ХБ)

(с изменениями на 19 апреля 2007 года)

_______________________________
Утратило силу на основании
Постановления Губернатора Хабаровского края
от 15 июня 2011 года N 57
_____________________________

     ________________________________
     Документ с изменениями, внесенными:
     Постановлением Губернатора Хабаровского края от 19 апреля 2007 года N 61
     ________________________________

Во исполнение Федерального Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Концепции создания системы управления недвижимостью на территории Хабаровского края, утвержденной постановлением главы администрации края от 29 июня 1999 г. N 253, и в целях установления единой методологии определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам и расположенных на территории Хабаровского края, постановляю:

1. Утвердить прилагаемые Территориальные методические указания о порядке определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам и расположенных на территории Хабаровского края (ТСН-МУ 81-06-00-ХБ), разработанные на основании Положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации, утвержденного постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от 30 декабря 1999 г. N 93, и нормативно - методической документации по сметному ценообразованию в строительстве.

2. Государственному учреждению "Краевое бюро технической инвентаризации" (Потапов В.А.) и муниципальным образованиям городов Хабаровска (Филиппов П.Д.) и Комсомольска-на-Амуре (Михалев В.П.):

2.1. Проводить техническую инвентаризацию с определением инвентаризационной стоимости по всем объектам недвижимости независимо от их технического состояния, действующим и недействующим, законсервированным, находящимся в резерве, подготовленным к списанию, но не оформленным соответствующими актами в установленном порядке.

2.2. Передавать сведения о выявлении у юридических лиц самовольно возведенных, бесхозяйных и скрытых от учета зданий и сооружений комитету по управлению государственным имуществом Хабаровского края, органам местного самоуправления и налоговым инспекциям городов и районов края в течение 10 дней после окончания инвентаризации для принятия решения по определению на основании инвентаризационной стоимости налогооблагаемой базы и взысканию налога на имущество в соответствующий бюджет.

3. Поручить государственному учреждению "Краевое бюро технической инвентаризации":

3.1. Осуществлять на территории края контроль за организацией, качеством технической инвентаризации объектов недвижимости и определением инвентаризационной стоимости зданий и сооружений, включая инженерные коммуникации.

3.2. Проводить обучение специалистов по выполнению работ по технической инвентаризации и расчету инвентаризационной стоимости объектов недвижимости совместно с региональным центром по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости комитета по строительству администрации края.

4. Поручить комитету по строительству администрации края (Гейт Б.В.):

4.1. Ежегодно разрабатывать укрупненные территориальные индексы для определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости городов и населенных пунктов края по состоянию на 1 января текущего года и представлять их не позднее 25 января т.г. на утверждение главы администрации края.

4.2. Рассматривать разногласия по вопросу определения инвентаризационной стоимости, возникшие между органами технической инвентаризации, государственными органами, налоговыми службами и юридическими лицами.

5. Главам городов Хабаровска Филиппову П.Д. и Комсомольскана-Амуре Михалеву В.П. указать на недостаточную организацию работ в области технического учета в части определения стоимости объектов недвижимости и рекомендовать в течение двух месяцев разработать нормативно - методическую базу по определению инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, расположенных на территориях городов.

6. Пресс - службе департамента средств массовой информации, молодежной политики и спорта администрации края (Зимина Н.Б.) опубликовать настоящее постановление в изложении в газете "Тихоокеанская звезда".

7. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации края, председателя комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края Громову Г.А.

8. Настоящее постановление вступает в силу со дня его подписания.

   Глава администрации В.И. Ишаев





     УТВЕРЖДЕНО
     Постановление
     главы администрации края
     от 14 июля 2000 г. N 256

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ И РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
(ТСН-МУ 81-06-00-ХБ)

(с изменениями на 19 апреля 2007 года)

    
1. Общие положения

1.1. Во исполнение Концепции создания системы управления недвижимостью на территории Хабаровского края, утвержденной постановлением главы администрации края от 29 июня 1999 г. N 253, а также в целях установления единого порядка определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости и недвижимых имущественных комплексов (далее - объектов недвижимости) в крае вводятся в действие Территориальные методические указания о порядке определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам и расположенных на территории Хабаровского края, ТСН МУ 81-06-00-ХБ (далее - Методика).

1.2. Методика разработана региональным центром по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости комитета по строительству администрации Хабаровского края, аккредитованным Госстроем России в качестве организации, специально уполномоченной на осуществление деятельности в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве на территории Хабаровского края (свидетельство N 14 от 18.03.1999).

1.3. Методика разработана в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации на основании:

- Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), введенных в действие постановлением Госстроя России от 26.04.1999 N 31;

- Положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации, утвержденного постановлением Госстроя России от 30.12.1999 N 93;

- постановлений, методических и нормативных документов Госстроя России и Межведомственной комиссии по ценообразованию в строительстве администрации Хабаровского края по вопросам формирования текущей стоимости объектов недвижимости в условиях рыночной экономики.

1.4. Настоящая Методика устанавливает единый порядок определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости и комплексов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенных, специальных и технологических функций, в том числе жилищно - гражданского, производственного и непроизводственного назначения, в зависимости от вида отрасли и конструктивных решений зданий и сооружений.

1.5. Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в следующем:

- проверка наличия зданий, строений и сооружений и принадлежности их юридическому лицу (предприятию или организации);

- установление состава объектов недвижимости в имущественных комплексах, их местоположения, назначения и фактического использования;

- выявление технического состояния зданий, строений и сооружений, их фактического физического износа;

- определение инвентаризационной стоимости объектов недвижимости с учетом текущих рыночных удорожаний, сложившихся в строительном комплексе при возведении аналогичных объектов в городах, поселках городского типа и населенных пунктах Хабаровского края по состоянию на дату проведения инвентаризации.

1.6. Инвентаризационная стоимость определяется по всем объектам недвижимости, в том числе по зданиям, строениям и сооружениям, включая передаточные устройства (далее - сооружения), находящимся в собственности предприятий и организаций, их хозяйственном ведении, оперативном управлении, и другим объектам, независимо от их технического состояния, действующим и недействующим, законсервированным, находящимся в резерве, подготовленным к списанию, но не оформленным в установленном порядке соответствующими актами.

1.7. Краевым, городскими и районными органами БТИ определение инвентаризационной стоимости объектов недвижимости выполняется с использованием настоящей территориальной методики в случае:

- проведения технического учета и технической инвентаризации зданий, строений и сооружений и их регистрации;

- проведения государственного контроля налоговыми органами достоверности налогооблагаемой базы при определении налога на имущество, принадлежащее юридическим лицам;

- выявления самовольно возведенных, законченных строительством зданий, строений и сооружений, не включенных в технический паспорт объектов в составе имущественного комплекса предприятия, по которым в бухгалтерском учете отсутствуют стоимостные показатели;

- раздела объектов недвижимости между дольщиками;

- поручений, полученных от органов администрации края и муниципальных образований, судебных органов, для решения государственных задач, связанных с использованием инвентаризационной стоимости зданий, строений и сооружений.

  
2. Основные термины и понятия

В Методике используются следующие основные термины и понятия:

Объекты недвижимости - все объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их по назначению невозможно, в том числе здания и сооружения, леса и многолетние насаждения (ст. 130 ГК РФ).

Здания - строительная система, состоящая из несущих и ограждающих конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Памятники истории и культуры - здания и сооружения, имеющие культурную или историческую ценность, находящиеся на государственной охране и зарегистрированные в установленном порядке в Научно - производственном центре по охране памятников истории и культуры (НПЦ по ОПИК).

Пристройка - часть здания или сооружения, имеющая общие несущие и ограждающие конструкции с основным зданием или сооружением, расположенная вне контура его основных капитальных конструкций, может иметь иное назначение, отличное от основного здания или сооружения.

Сооружение - инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций или осуществления различных непроизводственных функций. К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения системы связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Объекты незавершенного строительства - здания и сооружения:

- строительство которых продолжается, приостановлено, законсервировано или окончательно приостановлено, но не списано в установленном порядке;

- находящиеся в эксплуатации, по которым не оформлены согласно СНиП акты ввода в эксплуатацию здания или сооружения. (Абзац изменен Постановлением Губернатора Хабаровского края от 19 апреля 2007 года № 61 -см.предыдущую редакцию).

Технический учет - составление технического паспорта унифицированной формы, выполнение графической и другой стандартизированной учетно - технической документации в установленном порядке с описанием технических характеристик объекта (ов) недвижимости (земельного участка, здания и сооружения). Присвоение объекту инвентарного, реестрового и кадастрового номера и внесение информации в Реестр недвижимости города и района на конкретную дату.

Техническая инвентаризация - комплекс работ, осуществляемый путем проведения плановых и текущих инвентаризаций зданий и сооружений, включая системы инженерных коммуникаций, благоустройство и уточнение инвентаризационной стоимости с учетом всех изменений в объекте недвижимости, произошедших за несколько лет его эксплуатации (капитальный ремонт, реконструкция, пристройка, надстройка, снос, установление его фактического физического износа), и отражением их в техническом паспорте объекта и Реестре недвижимости. Техническая инвентаризация проводится в обязательном порядке не реже одного раза в пять лет.

Базисная стоимость - это стоимость зданий и сооружений, определенная в базисных сметных ценах 1969, 1984 и 1991 годов, полученная путем расчета сметной стоимости по действующим в соответствующий период сметным нормам и ценам, или сметная стоимость, исчисленная пересчетом с помощью применения индексов, установленных Госстроем СССР или РСФСР.

Восстановительная стоимость - это стоимость объекта, учитывающая общественно необходимые затраты на воспроизводство точной копии объекта недвижимости в современных условиях с использованием аналогичных материалов и сохранением всех его эксплуатационных параметров, определенная на дату оценки в текущих рыночных ценах, сложившихся в строительном комплексе конкретных городов, поселков городского типа и населенных пунктов Хабаровского края.

Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость, уменьшенная на величину стоимостного выражения фактического физического износа объекта недвижимости по состоянию на дату его оценки.

Физический износ - это показатель постепенной утраты зданиями и сооружениями их первоначальных естественных свойств и технико - эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности), полученной в результате эксплуатации объектов недвижимости, воздействия природно - климатических факторов и чрезвычайных обстоятельств.

Самовольная постройка - это здание, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Территориальные (зональные) индексы - это поправочные коэффициенты к базисной стоимости объектов, учитывающие рыночные удорожания, сложившиеся при строительстве аналогичных зданий, строений и сооружений в конкретных городах, поселках городского типа и населенных пунктах Хабаровского края, рассчитанные на 1 января текущего года и действующие до 1 января будущего года.

Примечание.

Территориальные индексы рассчитываются региональным центром по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости на основании ресурсно - технологических моделей, регионального банка ценовых показателей на материально - технические и трудовые ресурсы (заработную плату), полученных в результате постоянного мониторинга цен на строительную продукцию по зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края.

3. Порядок определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости

3.1. Расчет инвентаризационной стоимости по зданиям, строениям и сооружениям, включая инженерные коммуникации, производится в четыре этапа, в том числе:

- первый - базисной стоимости объектов (Сб);

- второй - восстановительной стоимости объектов в текущих рыночных ценах, сложившихся в строительном комплексе (Св);

- третий - суммарного выражения физического износа (Сфиз);

- четвертый - инвентаризационной стоимости зданий и сооружений (Синв).

3.2. Первый этап - определение базисной стоимости (Сб) объектов недвижимости проводится несколькими методами в зависимости от года ввода в эксплуатацию, наличия проектно - сметной документации и другой технической документации, в том числе:

3.2.1. По объектам, на которые отсутствует проектно - сметная документация, акты ввода их в эксплуатацию или в таких актах не указана фактическая сметная стоимость, базисная стоимость рассчитывается по объектам, построенным до 1991 года: (Абзац изменен Постановлением Губернатора Хабаровского края от 19 апреля 2007 года № 61 -см.предыдущую редакцию).

- по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС-69; -71 гг.), в зависимости от отрасли, функционального назначения, конструктивного решения, территориального пояса, климатического района и других особенностей;

- по укрупненным показателям восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов, 1 куб. м строительного объема здания и сооружения, 1 км автомобильных дорог, инженерных коммуникаций и других единиц измерения в базисных ценах 1984 или 1991 годов, разработанных ведущими проектными институтами и согласованных в региональном центре по ценообразованию в строительстве;

построенным после 1991 года:

- по сметному расчету, составленному методом прямого калькулирования затрат на строительство типовых зданий или объектов, выполненных по индивидуальному проекту. Этот метод является наиболее точным, так как учитывает фактические расходы на возведение объекта и его физический износ, что позволяет исправить все неточности, которые имеются при определении стоимости с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости и усредненных отраслевых индексов;

- по стоимости объектов - аналогов: зданий и сооружений, проектно - сметная документация по которым разработана проектными институтами, а стоимость определена в базисном уровне сметных норм и цен 1984 или 1991 годов.

3.2.2. По объектам, на которые имеется проектно - сметная документация:

- по актам ввода объектов в эксплуатацию, с указанием по зданиям и сооружениям сметной стоимости, определенной в базисном уровне сметных цен 1969, 1984 и 1991 годов. (Абзац изменен Постановлением Губернатора Хабаровского края от 19 апреля 2007 года № 61 -см.предыдущую редакцию).

3.2.3. По объектам недвижимости, построенным в разные годы:

- по недвижимым имущественным комплексам, объекты которых построены в разные годы, - определяется по каждому виду объектов недвижимости отдельно в соответствии с вышеперечисленными методами, в зависимости от конкретного срока строительства зданий, сооружений и ввода их в эксплуатацию.