5. ОСНОВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО РАЗВИТИЮ И ПОДДЕРЖКЕ
НЕГОСУДАРСТВЕННЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Развитие негосударственных форм управления имуществом является одним из приоритетных направлений проведения реформы.
Их развитие внутри отрасли позволит создать основу для развития реальной конкуренции, привлечения в отрасль дополнительных источников финансирования, снятия излишней нагрузки с местного бюджета, а также обеспечит логическое завершение федеральной реформы отношений собственности в сфере жилищно-коммунального хозяйства и создаст общие предпосылки формирования саморегулируемого устойчивого хозяйственного механизма отрасли в послереформенный период.
Поскольку вопросы регулирования отношений собственности на жилые помещения являются краеугольными для установления действительных прав и обязанностей сторон по управлению жилым
фондом и прямо затрагивают права частной собственности граждан на жилые помещения и общее имущество в жилом доме, требуется специальное юридическое рассмотрение вопросов об общеправовых основах образования и регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья.
Федеральная концепция реформы рассматривает товарищества собственников жилья как преобладающую форму управления многоквартирными жилыми домами.
Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 291) в отношении регулирования прав собственности и других вещных прав на жилые помещения определяет буквально, без каких-либо рекомендательных толкований, что:
"1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья (квартир).
2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья".
Закон РФ "О товариществах собственников жилья" в части регулирования вопросов создания кондоминиумов не предусматривает норм по их созданию в существующем жилом фонде и рассматривает вопросы лишь о регистрации кондоминиумов, как реально существующих единых имущественных комплексов, в которых отдельное имущество принадлежит разным собственникам.
Эти нормы закона распространяются на все единые имущественные комплексы в жилищной сфере, в которых отдельные помещения принадлежат на праве собственности не менее чем двум собственникам (статья 4 закона). В законе прямо указано, что нормы закона распространяются на жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Вопросы образования кондоминиумов рассматриваются в этом законе лишь в отношении их создания в ходе нового строительства (статья 47 закона "Право создания кондоминиума").
Также этим законом уточняются нормы ГК РФ об управлении имуществом в многоквартирных жилых домах. Домовладельцам в кондоминиуме предоставляются права самим определить вопрос о необходимости создания товарищества собственников жилья, либо о выборе другого способа управления имуществом кондоминиума (статья
20 закона).
С учетом указанных норм действующего законодательства, необходимо констатировать факт, что в настоящее время значительная часть жилых домов уже является кондоминиумами (в том числе 2-х и более квартирные индивидуальные частные дома, дома жилищных и жилищно-строительных кооперативов, дома с частью приватизированных квартир, числящиеся на балансе жилищно-ксплуатационных предприятий). Однако, в связи с отсутствием государственной регистрации этих домов как кондоминиумов (статья 14 закона), юридически (в соответствии с нормами Гражданского кодекса об обязательной регистрации недвижимого имущества и требованиями статьи 14 закона) они не оформлены, что, с одной стороны, является нарушением действующего законодательства, а с другой, приводит к неурегулированности общеправовых и экономических взаимоотношений по содержанию этих кондоминиумов, поскольку до момента регистрации, к указанным жилым домам применимы только общие нормы ГК РФ в части регулирования вопросов собственности на общее имущество, а применение более точных норм закона "О товариществах собственников жилья" по отдельным нормам является не вполне обоснованным.
Таким образом:
- регистрация кондоминиумов является не правом, предоставленным законом собственникам отдельных помещений в существующем и вновь строящемся жилом фонде, а обязанностью этих собственников по соблюдению действующего порядка регистрации и управления недвижимым имуществом в жилищной сфере;
- задача местных органов власти состоит не в создании кондоминиумов, а в их регистрации в установленном законом порядке (в том числе, находящихся под управлением жилищных и жилищно-строительных кооперативов и в индивидуальном жилом фонде).
Правильное юридическое рассмотрение этого вопроса является отправной точкой для проведения всех последующих мероприятий по развитию негосударственных форм управления имуществом.
Таким образом, необходимо провести следующие мероприятия по развитию и поддержке негосударственных форм управления имуществом:
- провести общую регистрацию существующих кондоминиумов (в том числе: в домах индивидуального сектора, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, домах, находящихся на балансе жилищно - эксплуатационных предприятий), с целью приведения существующей практики взаимоотношений в жилищной сфере в соответствие с нормами действующего гражданского законодательства, для чего в кратчайшие сроки:
- разработать типовые формы паспортов кондоминиумов и иных документов, требуемых для их государственной регистрации;
- разработать и утвердить временный порядок регистрации кондоминиумов;
- определить конкретные объекты жилищного фонда города, фактически являющиеся кондоминиумами;
- провести разъяснительную работу среди населения и юридических лиц, фактически управляющих имуществом кондоминиумов с нарушением норм, установленных действующим законодательством;
- разработать и утвердить конкретный порядок создания кондоминиумов и образования товариществ собственников жилья во вновь строящемся жилом фонде;
- рассмотреть вопрос о целесообразности и необходимости государственной регистрации предварительных договоров (п.3 статьи 49 Закона) во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателями по договору (статья 49);
- разработать примерные Уставы товариществ собственников жилья для управления кондоминиумами в существующем жилом фонде и кондоминиумов, создаваемых во вновь строящемся жилом фонде;