Реформирование договорных отношений в отрасли является одним из главных способов совершенствования общей системы управления жилищно-коммунальным хозяйством города. Установление новых принципов договорных отношений должно вестись с учетом реорганизации структуры управления отраслью, проводимых мероприятий по демонополизации отрасли и развитию конкуренции, развития негосударственных и немуниципальных форм управления имуществом, внедрения новых экономических подходов к вопросам ценообразования, изменения порядка формирования финансовых источников и порядка расчетов за работы и услуги.
Если общие мероприятия по прочим направлениям проведения реформы в основном направлены на создание необходимых правовых и экономических предпосылок для перехода на новые принципы работы отрасли и готовят базис для запуска нового хозяйственного механизма отрасли, то вновь вводимые принципы организации и ведения предметной договорной работы являются реальным инструментом, с помощью которого запускается этот новый хозяйственный механизм.
Вопросы совершенствования договорных отношений затрагивают весь спектр взаимоотношений в отрасли и должны четко регламентировать эти взаимоотношения в том числе:
- вопросы отношений собственности на имущество в сфере ЖКХ и передачи вещных прав по использованию и управлению имуществом;
- вопросы хозяйственной самостоятельности субъектов отношений;
- вопросы обеспечения экономической стабилизации отрасли.
Главные принципы (способы) реформирования договорных отношений в отрасли определены в разделе 1.4.
В целях практической реализации целей и задач в области реформирования договорных отношений планируется провести следующие основные мероприятия:
- подготовить и внести соответствующие изменения в Уставы муниципальных предприятий и предприятий с долей муниципальной собственности, в части уточнения их правового статуса, основных задач и функций, правомочий по использованию муниципального имущества;
- подготовить примерные договоры по взаимоотношениям домовладельцев в составе кондоминиумов (основные моменты рассмотрены в разделе 5);
- подготовить примерные договоры собственников жилого и нежилого фонда (службы муниципального заказчика, домовладельцев, товарищества собственников жилья) с управляющими организациями и частными лицами, которым они передают права по управлению имуществом (служба заказчика), с подрядными и эксплуатационными организациями;
- отменить практику долгосрочной передачи муниципального имущества (не относящегося к основной активной части производственных фондов) в хозяйственное ведение эксплуатирующих организаций с передачей им этого имущества на баланс (т.е. передачи им вещных прав на муниципальное имущество, статья 216 ГК РФ), и перейти на практику передачи им этого имущества в иных формах, в том числе:
- передачи в доверительное управление (глава 53 ГК РФ) или в аренду объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры, прямо обеспечивающих процессы производства продукции (котельные, водозаборные и очистные сооружения, установки по производству газа, трансформаторные подстанции и т.п.) с выделением указанных объектов на отдельном балансе доверительного управляющего (при доверительном управлении) или сохранении их на балансе муниципальной службы заказчика (при аренде);
- передачи прочего муниципального имущества (за исключением жилых зданий и нежилых помещений, расположенных в жилом фонде) эксплуатационным предприятиям в краткосрочную аренду (сроком на один год с последующим продолжением или расторжением договоров) без передачи им прав балансодержателя этого имущества;
- передачи эксплуатационным организациям прав и обязанностей на поставку продукции, проведения работ и оказания услуг домовладельцам и иным пользователям муниципального и иного имущества (жилых зданий и нежилых помещений, расположенных в жилом фонде), путем срочного закрепления перечня обслуживаемых объектов и зон обслуживания без передачи вещных прав на распоряжение этими объектами (переход на договоры поставки продукции, выполнения подрядных работ и оказания услуг);
- сохранения практики передачи в хозяйственное ведение муниципальных унитарных эксплуатационных и подрядных организаций муниципального имущества, относящегося к основной активной части производственных фондов этих организаций и обеспечивающего надлежащее исполнение ими своих уставных задач по установленному профилю деятельности (парк машин и оборудования, здания и сооружения производственных баз и т.п.);
- подготовить и утвердить Положения по порядку заключения договоров найма (аренды) муниципальных помещений (социальный найм и коммерческий найм) с учетом общих требований, изложенных в утвержденной концепции реформы;
- ввести в практику предоставление муниципальных жилых помещений на условиях долгосрочного (до 5 лет) и краткосрочного (до 1 года) коммерческого найма по безордерной системе (глава 35 ГК РФ);
- перейти на практику преимущественного конкурсного распределения заказов на поставку продукции, выполнение работ и услуг в сфере ЖКХ;
- разработать и утвердить систему минимальных стандартов качества и перечня услуг, предоставляемых пользователям жилых и нежилых помещений и обеспечить их применение в договорной работе службой муниципального заказчика;
- разработать и утвердить конкретный порядок приемки и оплаты поставленной продукции, выполненных работ и услуг службой муниципального заказчика и обеспечить его применение в практике договорных отношений (критерии оценки, формы документации, периодичность приемки, уполномоченные лица по приемке, фактические перерасчеты сумм оплаты);
- с целью равноправной защиты интересов потребителей, реальных пользователей жилых и нежилых помещений, а также иных участников договорных отношений в сфере ЖКХ, отработать в примерных договорах условия имущественной и финансовой ответственности сторон за порчу имущества, нарушение норм и правил технической эксплуатации, несоблюдение сроков исполнения обязательств, несоблюдение качества и объема предоставляемых услуг и установленных сроков и объемов платежей за поставленную продукцию, выполненные работы и услуги;
- в целях стимулирования процессов относительной стабилизации и возможного последующего снижения цен на продукцию, работы и услуги в ЖКХ, ввести в практику конкурсного распределения заказов и договорной работы условия по установлению фиксированных договорных цен, преимущественного заключения договоров с подрядчиками и эксплуатантами, снижающими цены и тарифы ниже расчетных предельно допустимых норм, утверждаемых службой муниципального заказчика, и безвозмездно направляющих часть общих доходов от своей деятельности на нужды обслуживаемых ими объектов жилищно-коммунального хозяйства;