Задача формирования законодательной и нормативной базы, регулирующей развитие жилищного финансирования, всегда находилась в центре внимания. На сегодняшний день сформирована основа законодательной базы для внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Тем не менее для реализации прав по ипотеке необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов, регулирующих привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создание системы экономических стимулов и благоприятной налоговой среды для участников этой деятельности, создание механизмов социальной защиты граждан в случае неисполнения ими обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество.
Многие вопросы, касающиеся создания и развития этих механизмов, относятся к исключительной компетенции Российской Федерации.
Тем не менее в основе стратегии развития системы ипотечного жилищного кредитования лежит ориентация и опора на субъекты Российской Федерации.
Роль краевых органов государственной власти и местного самоуправления на данном этапе создания в крае системы ипотечного жилищного кредитования является исключительно важной.
Воздействие со стороны этих органов может быть оказано по следующим направлениям:
- осуществление общей координации развития системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей ее интегрирование в единую целостную систему, что является необходимым условием для рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования;
- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса, а также внедрения программы снижения стоимости строительства жилья;
- предоставление гарантий и поручительств, в том числе по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка жилья, для привлечения долгосрочных ресурсов на региональный жилищный рынок;
- обеспечение гарантий социальной защиты граждан-участников системы ипотечного жилищного кредитования;
- с учетом специфики региона формирование условий, максимально благоприятствующих развитию и функционированию системы ипотечного жилищного кредитования в крае, включая механизмы экономического и налогового стимулирования.
В связи с этим необходимо создать эффективную нормативную базу на краевом и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством.
Первоочередной задачей становится принятие краевого закона “О внедрении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае”, в котором найдут отражение вопросы построения и функционирования на территории края системы улучшения жилищных условий населения края, основанной на кредитовании под залог жилых помещений. Данным законом необходимо предусмотреть основные принципы функционирования этой системы, закрепить основные стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования, определить источники финансирования и формы государственной поддержки развития ипотеки в крае, а также установить пределы и формы гарантий социальной защиты граждан в случае неисполнения ими обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору.
Основным механизмом обеспечения этих гарантий будет создание в крае резервного жилищного фонда - специализированного жилого фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания и реализации жилья, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Кроме краевого закона необходимо установить особый порядок регистрации граждан в жилом помещении, находящемся в залоге, а также порядок действия органов опеки и попечительства при передаче в ипотеку жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние дети, определить взаимодействие этих органов и коммерческих банков при ипотечном жилищном кредитовании.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования будет в первую очередь зависеть от политики краевых органов государственной власти и местного самоуправления в этой области.
Система экономических и налоговых стимулов в развитии системы ипотечного жилищного кредитования предполагает использование целого комплекса мер, делающего ипотечное жилищное кредитование привлекательным для всех участников этой системы.
Прежде всего необходимо разработать систему предоставления жилищных субсидий на оплату первого взноса при ипотечном кредитовании гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, как за счет средств бюджета края, так и средств предприятий и организаций. Установить размеры таких субсидий от 5 до 70 процентов рыночной стоимости, исходя из социальной нормы стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Особое внимание при разработке системы субсидий необходимо уделить молодым семьям, в которых одному из супругов менее 30 лет, а также работникам бюджетной сферы.
Другим, не менее важным инструментом вовлечения населения в ипотечное жилищное кредитование, будет разработанный порядок предоставления льготных целевых жилищных кредитов гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий и не использовавшим право на льготное кредитование при строительстве или покупке жилья.
Льготное целевое жилищное кредитование должно осуществляться в приоритетном порядке для:
- граждан, имеющих жилье с типовыми потребительскими качествами, общая площадь которого меньше нормативной;
- граждан, начавших строительство индивидуального жилого дома и освоивших не менее 30 процентов его общей стоимости;
- молодых семей, в которых одному из супругов менее 30 лет;
- работников бюджетных учреждений;
- граждан, проживающих в коммунальных квартирах и в общежитиях.
Кроме того, необходимо усовершенствовать действующий порядок предоставления поручительств администрации края и органов местного самоуправления банкам и другим финансовым кредитным организациям, осуществляющим кредитование, с учетом принимаемых на территории края стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования.
Учитывая, что ипотечное жилищное кредитование будет определяться не только социальной направленностью, но и градостроительной политикой, а также факт того, что самой привлекательной, охватывающей большее число нуждающихся и при этом требующей меньше кредитных ресурсов, становится область ипотечного жилищного кредитования, связанная с реконструкцией объектов недвижимости, необходимо определить порядок передачи на реконструкцию под жилые помещения при ипотечном жилищном кредитовании объектов недвижимости краевой и муниципальной собственности.
Целесообразно разработать систему налоговых льгот для участников системы ипотечного жилищного кредитования. В частности, такими льготами могут стать льготы по подоходному налогу, налогу на имущество для граждан, налогам на прибыль и имущество для организаций. Особые льготы должны быть для организаций, осуществляющих предоставление кредитов и выдачу субсидий своим работникам, улучшающим жилищные условия.
Средства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку, должны ежегодно предусматриваться как в краевом бюджете, так и в местных бюджетах.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ