РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Об утверждении концепции развития строительного комплекса Орловской области на 1998-2001 годы

В целях определения перспективы капитального строительства в регионе ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Концепцию развития строительного комплекса Орловской области на период 1998-2001 годы утвердить (прилагается).

2. Заместителю главы администрации области, начальнику департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кислякову А.Г. в месячный срок разработать и представить на утверждение структуру управления строительным комплексом области.

3. Горрайадминистрациям, управлениям, комитетам, службам заказчиков, проектным, строительно-монтажным, дорожным организациям, предприятиям стройиндустрии и промстройматериалов разработать мероприятия по реализации основных направлений развития строительного комплекса области на период 1998-2001 годов.

4. Контроль за исполнением данного постановления возложить на заместителя главы администрации области Кислякова А.Г.

Утверждена
постановлениям главы администрации области
от 15 июня 1998 г. № 319

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ
строительного комплекса Орловской области на 1998-2001 гг.

Предлагаемая концепция развития строительного комплекса Орловской области разработана в соответствии с утвержденными программами развития российской экономики и определяет перспективы политики капитального строительства в регионе на период 1998-2001 годов.

1. ВВЕДЕНИЕ

Проблемы капитального строительства области, рассматриваемые ранее как составная часть технико-экономической политики, приобретают в период перехода к рыночной экономике ярко выраженный социально-политический характер. Статистический анализ за 1997 год подтверждает некоторый прирост капитальных вложений и увеличение удельного веса инвестиций в валовом региональном продукте Орловской области. Значительно расширилось привлечение в регион иностранных инвестиций. Стало осознанной необходимостью российских и местных финансово-промышленных структур в развитии собственных высокоэффективных технологий. Эти предпосылки определяют необходимость перехода отрасли капитального строительства от стабилизации к дальнейшему развитию на новой качественной основе.

2. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В ОБЛАСТИ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В Орловской области имеется 7 городов, 14 поселков городского типа, 3133 сельских населенных пункта. Население области составляет около 914 тыс. человек. Из них проживает: в городах - 53%, в поселках городского типа - 10%, в сельских населенных пунктах - 37%.

К числу насущных проблем относится прежде всего проблема обеспечения жителей области жильем, объектами градообразующей сферы: здравоохранения, народного образования, культуры, коммунального назначения, дорогами и пр.

В ряде населенных пунктов обеспечение граждан этими объектами и услугами значительно ниже установленных количественных и качественных нормативов. Необходимость наращивания строительства и ввода жилья, объектов социального и культурно-бытового назначения очевидна.

В то же время строительный комплекс из-за резкого падения объемов работ почти в 3 раза сократил численность. Многие мощности по производству строительных материалов и конструкций остановлены и приходят в упадок.

Начиная с 1990 года, из-за резкого сокращения инвестиций в капитальное строительство объем "незавершенки" достиг критического уровня. Часть незавершенных строительством зданий и сооружений не соответствует новым требованиям СНиП и требованиям безопасности из-за нарушений основных конструктивных элементов.

3. ЦЕЛИ И ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

Целью данной концепции является оптимальное решение взаимосвязанных проблем и задач капитального строительства области, в число которых входит:

- нормативное и правовое обеспечение строительства в регионе;

- современное архитектурно-проектное обеспечение различных видов жилища, объектов градообразующей сферы социального, культурно-бытового и коммунального назначения на территории области;

- формирование инвестиционной политики и финансово-кредитных механизмов ее реализации;

- рациональное использование на территории области внебюджетных инвестиций, а также инвестиций федерального, областного, муниципального бюджетов; концентрация их на ключевых направлениях капитального строительства с максимальным экономическим эффектом;

- реструктуризация и модернизация производственной базы стройиндустрии и промстройматериалов;

- наработка комплекса конкретных мероприятий по развитию архитектурно-строительных систем нового поколения, обеспечивающих широкие возможности комфортности проживания при доступной стоимости строительства и эксплуатации объектов;

- организационно-координирующие и информационно-аналитические мероприятия системного развития строительного комплекса Орловской области;

- получение конечных положительных результатов в каждом городе и сельском населенном пункте в удовлетворении насущных проблем жизнеобеспечения населения области.

4. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ

Самыми весомыми аргументами в пользу реформ могут стать результаты реального улучшения жизненного уровня граждан области. И здесь трудно переоценить роль жилищного строительства.

Анализ состояния жилищного строительства в области показывает, что это направление экономики и социального развития переживает серьезный кризис и требует немедленных стабилизационных мер. Несмотря на некоторое улучшение средней обеспеченностью жилой площадью с 17,8 кв. м в 1991 г. до 18,8 кв. м в 1997 г., а также снижение числа семей, состоящих на учете для получения жилья с 49,1 тыс. в 1991 г. до 42,0 тыс. в 1997 г., острота жилищной проблемы не только не снизилась, но еще более осложнилась из-за крайне тяжелого состояния строительного комплекса области. В 1997 году по сравнению с 1991 годом инвестиции в жилищное строительство снизились на 75%, в результате чего многие строительные организации и предприятия строительной индустрии либо прекратили свое существование и признаны банкротами, либо работают с загрузкой на грани банкротства. Особо тяжелое положение сложилось с использованием мощностей крупнопанельного домостроения (см. Таблицу 1).

Таблица 1

+-----------------------------------------------------------------------------------------------+

В ходе практической реализации жилищной программы выявилась необходимость новых подходов к ряду проблем жилищно-строительного комплекса с целью скорейшего восстановления его нормальной работы. Внесены апробированные на практике многочисленные предложения, направленные на совершенствование системы финансирования, кредитования и налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, сохранение жилищного фонда за счет его реконструкции, а также улучшение архитектурно-технических и градостроительных аспектов. Эти предложения нашли отражение в настоящем документе.

Предусматривается два основных этапа реформирования жилищного строительства:

Первый этап - период 1998 - 99 годов. Направление инвестиций в незавершенное строительство с целью его достройки, а также строительство модернизированных серий крупнопанельного и кирпичного домостроения, в том числе для групп граждан с низкими и средними доходами. Кроме того необходимо приступить к восстановлению 5-ти этажных "хрущевок" существующего жилищного фонда путем реконструкции и расширения за счет надстроек мансардного типа.

В этот же период времени предполагается проведение интенсивных проработок архитектурно-планировочных и проектных решений жилищной застройки "нового поколения", строительство и модернизация производственных баз стройиндустрии, а также возведение пилотных вариантов зданий и сооружений по новым технологиям.

Второй этап - период 2000-2001 годов. Начало массовой застройки по новым технологиям возведения зданий и инженерных коммуникаций по всем направлениям жилищного строительства, возведение комфортного жилья и объектов градообразующей сферы по гибким архитектурно-строительным системам и технологиям.

В целях повышения социальной направленности жилищной реформы в области предусматривается:

а) усиление социальной защиты малоимущих групп населения адресной целевой поддержкой в виде субсидий на строительство или приобретение жилья;

б) улучшение жилищных условий военнослужащих, уволенных в запас или отставку, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий за счет Федерального бюджета;

в) развитие эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан при строительстве и приобретении жилья за счет выделения банковских и внебюджетных кредитов на средне и долгосрочной основах (системы ипотечного кредитования);

г) строительство жилья для вынужденных мигрантов и переселенцев с северных территорий;

д) и, как следствие, доведение ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов с 240 тыс. кв. метров в 1998 году до 400 тыс. кв. метров в 2001 году.

В процессе реализации концепции развития строительного комплекса необходимо основное внимание сосредоточить на следующих направлениях:

- снижение стоимости строительства и реконструкции жилья;

- выбор новых технологий в строительстве и пути реформирования предприятий стройиндустрии;

- внедрение высокоэффективных энергосберегающих архитектурно технических решений и инженерных систем обеспечения жилищного строительства и пути их совершенствования;

- совершенствование схем инвестирования основных программ строительного комплекса;

- корректировка генеральных планов городов в новых условиях хозяйствования с учетом развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры и других градостроительных факторов;

- состояние и уровень проектирования кварталов застройки, объектов жилья и социальной сферы.

В порядке эксперимента предлагается изучить и внедрить опыт работы АОЗТ "Уральский домостроительный комбинат" и других участников картельного соглашения о совместном возведении жилья как законченной продукции с использованием передовых технологий, невостребованных производственных мощностей и банковского капитала.

2. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

Финансово-экономические аспекты развития жилищностроительного комплекса имеют основополагающее значение в осуществлении жилищной политики. Поэтому изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства, реализация мер по снижению стоимости строительства, реконструкции, эксплуатации и ремонта жилья, а также сложившейся практики неплатежей являются одним из главных направлений работы.

Действующие сегодня в Орловской области системы финансирования жилищного строительства ориентированы на взаиморасчеты с потребителем исключительно в период строительства жилья. То есть в течение 10-16 месяцев строительства потребитель обязан полностью оплатить стоимость создаваемого жилья. Между тем уровень доходов населения области и резкое увеличение стоимости нового жилья такую схему финансирования делают практически неприемлемой. В этом и заключается одна из главных причин обострения жилищного кризиса.

Необходимо создать инвестиционный сервис в жилищной сфере, позволяющий потребителю в течение 15-20 лет оплачивать свое жилище.

Широкомасштабное развитие в цивилизованных странах получили различные системы ипотечного кредитования, дающие человеку возможность достаточно быстрого приобретения жилья с оплатой его в рассрочку. Однако данные модели в состоянии функционировать только в условиях отлаженной, здоровой и стабильной макроэкономической ситуации. В наших условиях финансовой нестабильности, высокого уровня инфляции и процентных ставок по кредитам, а также непредсказуемости показателей динамики доходов и уровня жизни населения наиболее приемлема комбинированная система инвестирования строительства жилых домов, разработанная корпорацией "Жилищная инициатива". Программа использования комбинированной системы инвестирования строительства жилья одобрена Европейским и Международным Союзом инвесторов жилищного строительства, поддержана Госстроем России, рекомендована к применению и реализуется в Москве на территории нескольких Административных округов и в других регионах России.

В основу программы положена инвестиционная система "Комбиинвест", которая одновременно аккумулирует в себе как лучшие элементы зарубежных систем (американская ипотека, немецкая и английская системы стройсбережений), так и элементы, обусловленные реальностями российской правовой и экономической ситуации и практикой деятельности местных органов власти.

Система предусматривает использование максимально широкого набора средств, включая:

- личные целевые вклады очередников;

- адресные субсидии муниципалитетов, федерального бюджета и предприятий по нормативам в соответствии с постановлением Правительства РФ № 1278 от 10.12.93 г.;

- средства сторонних инвесторов (организаций и частных лиц);

- средства из местных бюджетов от налогов, приватизации и т.д. (при наличии таковых);

- средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

- кредитные ресурсы.

Программа обладает несомненными достоинствами не только для граждан, но и для государства. Для граждан она привлекательна прежде всего тем, что:

- предоставляет возможность получения кредита по стабильно низким ставкам в противовес использованию дорогого коммерческого кредита;

- сокращает сроки получения жилья;

- дает возможность реализовать на практике обещанные государством привилегии и субсидии;

- защищает от риска с помощью страхования. Кроме того государство получит очевидные преимущества от внедрения этой системы:

- государство в лице местных органов власти, поддерживая частную инициативу, переносит ответственность на частных инвесторов;

- органы власти на местах освобождаются от несвойственных им риэлтерских функций;

- для государства создание собственности на жилую площадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, откуда следует высокая эффективность вложений при относительно низких расходах;

- и, наконец, отток свободных денег населения в жилищную сферу позволит приостановить инфляционные процессы, увеличить количество рабочих мест в связи с расширением жилищного строительства и в результате оздоровить экономику области.

К ВОПРОСЫ О СНИЖЕНИИ СЕБЕСТОИМОСТИ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Одним из ключевых вопросов проблемы финансирования жилищной сферы является формирование экономически обоснованной стоимости строительства жилья.

С одной стороны новые нормативные требования по энергосбережению и оснащению новейшим инженерным оборудованием, лежащими в основе реформирования коммунального хозяйства, должны безусловно привести к некоторому удорожанию стоимости строительства жилья. И это неизбежно, поскольку именно эти меры лежат в основе настоящей экономии, связанной со снижением долговременных эксплуатационных затрат.

Однако, с другой стороны, анализ высокой себестоимости жилья показывает, что буквально на всех этапах ее формирования от выделения земельного участка и получения технических условий на инженерное обеспечение, закупки сырья и энергоносителей, строительства и инспекционного государственного контроля до сдачи жилья и передачи на баланс эксплуатирующим организациям имеют место совершенно необоснованные затраты, приводящие в конечном итоге к непомерно высоким ценам на жилищное строительство.

В целях снижения стоимости строительства жилья, исключения необоснованных затрат необходимо осуществить следующие мероприятия:

- выбор наиболее эффективных объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений, выполнение проектов жилища социального использования и их реализацию подрядными строительными организациями любых форм собственности осуществлять исключительно через конкурсы и торги (тендеры);

- исключить факты безвозмездного изъятия органами исполнительной власти площади жилых домов, построенных за счет средств населения и юридических лиц;

- определить, что затраты, производимые застройщиками на инженерную подготовку площадок строительства (снос строений и переселение граждан с застраиваемых территорий, перенос зеленых насаждений и коммуникаций и пр.), а также затраты на инженерно-транспортную и социальную структуру городского хозяйства, определяемые техническими условиями на строительство, не должны превышать 10% от стоимости строительства самих домов.