В основу системы управления коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственниками инженерной инфраструктуры, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющих обслуживание объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Таким образом, необходимо выделение всех субъектов жилищно-коммунального рынка и строгое разграничение их функций и обязанностей.
Базовым элементом новой схемы построения взаимоотношений является собственник жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Именно собственник в полном объеме несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и определяет то, кем, как и на каких условиях оно будет обслуживаться. Формирование эффективного собственника - первоочередная задача системы программных мероприятий.
Собственник жилищного фонда, не имея необходимого технического и кадрового ресурса, привлекает для управления принадлежащим ему имуществом управляющую компанию (второй элемент предлагаемой схемы). Управляющая компания - это организация любой формы собственности, в управление которой передается жилищный фонд. Управляющая компания привлекается на конкурсной основе и работает в рамках заключенного с собственником жилищного фонда договора на управление. Затраты на содержание управляющей компании могут возмещаться различными способами, в т.ч. включаться в тариф на содержание жилищного фонда (коммунальной инфраструктуры). Все вопросы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственник решает с управляющей компанией и не имеет непосредственных отношений с поставщиками услуг, за исключением их оплаты. Определение количества и качества жилищно-коммунальных услуг, необходимых для поддержания в надлежащем техническом состоянии жилищного фонда, привлечение на конкурсной основе эффективных поставщиков жилищно-коммунальных услуг, контроль качества выполняемых работ (оказываемых услуг) - основные функции управляющей компании. Договор, заключенный между управляющей компанией и подрядной организацией, позволяет первой контролировать качество и своевременность выполнения работ (оказания услуг), а второй - получать причитающийся объем денежных средств за поставленные жилищно-коммунальные услуги. Предлагаемая схема построения взаимоотношений не исключает возможность заключения договоров непосредственно между собственником жилищного фонда и предприятиями-поставщиками услуг. В настоящее время в большинстве многоквартирных домов муниципального жилищного фонда жилые помещения находятся в собственности физических и юридических лиц, приобретших их по тем или иным основаниям. По сути они уже не находятся в муниципальной собственности, в связи с чем подобные дома нельзя назвать муниципальным жилищным фондом в полном смысле этого слова. Многоквартирные дома, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности, составляют весьма незначительную его часть.
Сетевая коммунальная инфраструктура находится в собственности муниципалитетов и должна передаваться на обслуживание специализированным коммунальным организациям на договорных условиях. В связи с принятием федерального закона, регулирующего концессионные механизмы, сетевая коммунальная инфраструктура может передаваться на обслуживание на условиях договора концессии.
Кроме того, в казне Брянской области имеется жилищный фонд, часть из которого в объеме 311 тыс. кв. м закреплена за предприятиями и учреждениями различных форм собственности. В настоящее время не определен орган исполнительной власти, полноценно осуществляющий управление государственным жилищным фондом, а также полномочия собственника при его приватизации.
Для разрешения сложившихся проблемных ситуаций необходимо:
систематизировать работу по учету государственного жилищного фонда;
разработать нормативно-правовую базу по учету специализированного жилищного фонда и жилья социального найма;
провести мониторинг государственного жилищного фонда в целях последующей передачи его части в муниципальную собственность;
провести инвентаризацию муниципальной собственности;
передать все объекты инфраструктуры (в том числе бесхозяйные) в муниципальную собственность с последующим юридическим оформлением права собственности;
зарегистрировать право муниципальной собственности на основные фонды жилищно-коммунального комплекса, обеспечив управление данным имуществом;
предусмотреть условия для сохранения стратегически важных муниципальных предприятий, деятельность которых гарантирует необходимый уровень стабильности в жилищно-коммунальном комплексе;
провести инвентаризацию, реструктуризацию задолженности бюджета, бюджетных организаций и других потребителей (в том числе населения) перед предприятиями ЖКХ;
осуществить реструктуризацию кредиторской и дебиторской задолженностей организаций жилищно-коммунального хозяйства;
разработать эффективный порядок приема в муниципальную собственность бесхозяйных сетей и порядок их финансирования до включения этих затрат в состав соответствующих тарифов;
исключить до конца 2007 года из реестра муниципальной собственности жилые и нежилые помещения, находящиеся в частной собственности;
решить вопрос о надлежащем оформлении прав на земельные участки собственников жилья в многоквартирных домах;
обеспечить создание равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
на конкурсной основе передавать по агентским договорам, договорам концессии, доверительного управления и иным коммунальные сети и объекты инженерной инфраструктуры в целях их модернизации и реконструкции;
определить оптимальное (рекомендуемое) количество жилищного фонда для управления одной управляющей организации;
использовать территориально-отраслевой принцип организации структуры жилищно-коммунального комплекса;
способствовать выстраиванию четких договорных отношений (собственники - управляющая компания - подрядные организации) независимо от организационно-правовой формы хозяйствующих субъектов;
создать демонстрационные зоны с учетом новых технологий в энергосбережении, в техническом обслуживании, ремонте и содержании жилого фонда;
обеспечить наличие определенных гарантий на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг путем реализации одного или нескольких следующих вариантов:
а) страхование управляющей компанией своего бизнеса;
б) сопоставимость уставного капитала и месячного объема предоставляемых услуг;