Реализация этого направления осуществляется решением четырех задач: формирование многообразия собственников в жилищной сфере путем создания товариществ собственников жилья, демонополизация обслуживания муниципального жилищного фонда и формирование рынка услуг, регулирование деятельности естественных локальных монополий по поставке коммунальных услуг, организация ресурсосбереження в отрасли.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума). включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья.
Органам местного самоуправления в своей работе предусматривать: упрощение и удешевление процедуры регистрации товариществ, возможность получения товариществами установленных дотаций из местного бюджета на текущее содержание кондоминиума и капитальный ремонт в пределах дотирования муниципального жилищного фонда с дифференциацией дотаций в зависимости от степени износа жилищного фонда, предоставление льгот в пределах компетенции представительных органов местной власти.
Организация ТСЖ в процессе строительства должна стать постоянной практикой работ органов местного самоуправления и застройщиков, если вводимое жилье предполагается продавать разным собственникам. Выделение земельных участков в общую долевую собственность членов товарищества может позволить привлечь за счет ее коммерческого использования дополнительные источники финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья. Урегулирование вопросов бухгалтерской отчетности и налогообложения ТСЖ как некоммерческих организаций улучшит финансовую ситуацию по обслуживанию жилищной недвижимости и привлечет к этому процессу больше желающих стать его участниками.
Жилищно-коммунальная реформа одной из главных целей преобразований в жилищной сфере ставит демонополизацию обслуживания жилищного фонда и формирования рынка услуг. Решение этих задач практически находится в компетенции местных органов власти.
Эффективное управление муниципальным жилым фондом достигается путем четкого выделения функций собственника жилищного фонда (муниципалитета) и делегирование им функций управления и обслуживания муниципальной недвижимости специализированной службе заказчика (управляющая компания) с заключением двухстороннего договора на управление жилищным фондом (приложение N 6). Основными задачами службы заказчика являются: выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде, заключение договорных отношений с выбранными подрядчиками на техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт жилищного фонда и придомовых территорий (приложение N 7), оказание услуг по теплоснабжению (приложение N 8), оказание услуг по водоснабжению и водоотведению (приложение N 9), эксплуатацию дорожно-мостового хозяйства (приложение N 10), обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.
Оптимальный размер жилищного фонда, находящегося в управлении службы заказчика 30000 - 40000 квартир. В населенных пунктах с числом квартир менее 30000 функции заказчика и подрядчика с точки зрения экономической целесообразности следует возлагать на многоотраслевые управления жилищно-коммунального хозяйства. В городах с населением свыше 150000 человек (г. Брянск) целесообразно формировать несколько служб заказчика, закладывая фундамент развития конкуренции в этой сфере деятельности.
Принципиальным моментом в подходе к организации службы является понимание службы заказчика как субъекта рыночных отношений. Сегодня, при формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания жилья, организационной .формой службы заказчика могут являться: муниципальное унитарное предприятие.управляющая компания или муниципальное учреждение, в сфере деятельности которых эти предприятия должны быть заинтересованы в расширении объема, обслуживания муниципального жилищного фонда, получении заказов на обслуживание других объектов муниципальной недвижимости (школы, детские сады), заключении договоров на обслуживание кондоминиумов с товариществами собственников жилья, минимизации задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг, выборе, где это возможно, на конкурентной основе самого эффективного подрядчика для предоставления услуг, системы эффективного контроля за деятельностью подрядных организаций.
На стадии создания служб заказчика, с целью дальнейшего развития рынка услуг существующие жилищно-эксплуатационные службы следует приватизировать, а выполнение работ по сбору платежей населения за жилищно-коммунальные услуги, паспортно-учетные функции (если они выполнялись) передать для исполнения службе заказчика.
Эффективная работа службы заказчика возможна только в случае четкого определения правил игры. В первую очередь, это договор с муниципалитетом на управление жилищным фондом, в котором указываются объем жилищного фонда, передаваемый в хозяйственное ведение предприятию, размеры и источники финансовых средств на его .обслуживание. Ссылаясь на недостаток финансовых средств, сейчас администрации пытаются создать службы заказчика или как муниципальные учреждения, или как структурные подразделения администрации, при этом не учитывается, что существующее финансирование жилищного хозяйства не столь мало, сколь неэффективно расходуется, главная проблема состоит в стабильности финансирования. Даже в условиях нестабильного финансирования можно предусмотреть такую систему договоров на выполнение подрядных работ, когда объем, перечень работ будут изменяться в зависимости от уровня финансирования по заданию заказчика. Стабильность финансирования жилищного хозяйства достаточно легко обеспечить путем опережающего повышения в оплате населением доли стоимости жилищных услуг. Д.ля стабилизации взаимоотношений службы заказчика с теплоснабжающими организациями целесообразно заключать трехсторонний договор, где заказчик гарантирует оплату услуг теплоснабжающей организации в пределах тарифа д.ля населения, а покрытие разницы между ценой на услуги и тарифом для населения за счет бюджетных или других источников находится в компетенции местных органов власти. Реализация таких мер дает существенный толчок к развитию реальных рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве, повышению качества и снижению стоимости услуг, а широкое внедрение формализованных процедур контроля за деятельностью подрядных организаций обеспечит процедуру оплаты только реально выполненных работ или поставленных услуг.
К естественным локальным монополиям по поставке коммунальных услуг в Брянской области относятся предприятия, оказывающие услуги тепло-, электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения (ГУЛ "'Брянскоблэнерго", "Брянскоблводоканал", АО "Брянскоблгаз"). которые характеризуются несколькими общими признаками: использованием в ходе технологического процесса сложной инженерной инфраструктуры, привязанной к конкретной территории, неразрывностью или строгой последовательностью процессов производства, передачи и потребления материальных носителей, невозможностью для потребителя отказаться от получения данных видов услуг на сколько-нибудь короткий срок, невозможностью компенсации недопроизводства услуг в один период за счет более интенсивного их производства другими источниками, необходимостью четкой взаимоувязки их деятельности на всех стадиях производственного процесса.
Учитывая эти факторы, реорганизацию энергоснабжающих организаций, обладающих мобильностью, резервными фондами материально-технических ресурсов; имеющих в некоторой степени оборотные средства, считать экономически нецелесообразной (ГУЛ "Брянскоблэнерго", "Брянскоблводоканал").
С целью сокращения затрат на содержание администрации г.Клинцы и ГУЛ "Брянскоблэнерго" рассмотреть возможность передачи на баланс ДО "Брянскэнерго" тепловых сетей, тепловая энергия к которым подаётся от Клинцовской ТЭЦ.
Регулирование деятельности естественных локальных монополий по поставке коммунальных услуг заключается в регулировании цен на поставку услуг путем контроля затрат и рентабельности, выделении работ, которые могут проводиться на конкурсных началах (поставка сырья, материалов, ремонтные работы), содействии внедрению альтернативных технологий с целью демонополизации предоставляемых услуг.
На первом этапе реформы снижение стоимости предоставляемых услуг осуществляется за счет ресурсосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве. В течение 1998 года во всех учреждениях бюджетной сферы (школы, детские сады, больницы и т.д.) устанавливаются приборы учета и регулирования потребления коммунальных услуг, при этом учреждения продолжают получать на этот период из бюджета дотации на компенсации затрат по производству энергоносителей для дальнейшей реализации политики ресурсосбережения. Местные органы самоуправления организовывают эту работу в подведомственных учреждениях.
Этапы и направления политики ресурсе-, энергосбережения предусмотрены перспективными направлениями по ресурсе-, энергосбережению на территории Брянской области до 2003 года (приложение N 4).
Для финансирования работ по ресурсосбережению в жилищно-коммунальном хозяйстве на дальнейших этапах реформы создается внебюджетный региональный фонд ресурсосбережения, формируемый путем увеличения на незначительный процент тарифа на коммунальные услуги, и используется для выделения на кредитной основе под гарантии местных администраций ресурсоснабжающим и жилищным организациям для проведения работ по ресурсосбережению.
Органы местного самоуправления рассматривают дополнительно возможные источники финансирования затрат на приобретение и установку приборов учёта коммунальных услуг для населения в виде: включения стоимости их приобретения и установки в виде временной надбавки к расходам на коммунальные услуги без включения в тариф, отдельной строкой, с аккумуляцией на спецсчёте; изыскания возможности приобретения потребителями приборов учёта у поставщиков в рассрочку или кредит; выделения из местных бюджетов средств на возвратной основе; части средств, поступающих в оплату за жильё в домах, параметры которых и местонахождение превышают базисный уровень (элитные дома); привлечения средств населения с учётом прямой экономической заинтересованности в оплате получаемых услуг по счётчикам.
Утверждение тарифов на жилищно-коммунальные услуги в пределах установленных нормативов потребления, за исключением тарифов на электрическую и тепловую энергию, природный и сжиженный газ, возлагается на местные администрации.