Важнейшим условием формирования новой экономической политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, разрушение монополизма, является развитие договорных отношений в сфере производства и потребления жилищно-коммунальных услуг, а также управление муниципальной собственностью.
В большинстве населенных пунктов области функции службы заказчика возложены на жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые предприятия жилищно-коммунального, хозяйства, что приводит к совмещению функций заказчика и подрядчика в выполняемой ими производственной деятельности. В некоторых случаях многоотраслевые предприятия жилищно-коммунального хозяйства выступают у органа местного самоуправления в роли генерального подрядчика, получая муниципальный заказ на все виды жилищно-коммунального обслуживания, в том числе и на те, которые могут осуществляться самостоятельными предприятиями жилищно -коммунального хозяйства -любых форм собственности.
Это нарушает принципы рыночных отношений - разделения этих функций, ведет к чисто формальной процедуре заключения договоров, исключает объективный контроль выполнения договорных обязательств и применение экономических санкций, что наблюдается в абсолютно всех районах Брянской области.
Общими моментами развития договорных отношений на местах являются недостаточная четкость и проработанность взаимных обязательств сторон, формальное отношение к согласованию этих обязательств, отсутствие механизма применения экономических санкций за нарушение условий договоров, а также механизма регулирования спорных ситуаций по жилищно-коммунальному обслуживанию потребителей.
Слабая содержательная и правовая проработана договоров, отсутствие в них конкретных критериев и ответственности сторон ведет на практике к сохранению преимущественно административных методов управления, преобладанию волевых решений, а соответственно - к разнобою в организации обслуживания, различным толкованиям одних и тех же документов, терминов, определений. Так, например, часто возникают конфликтные ситуации из-за нечеткости определения обязанностей, условий финансирования и границ обслуживания внутридомового инженерного оборудования. Отсутствует четкость в определении ответственности за приобретение и установку приборов учета и их обслуживание. Переход на договорные отношения собственников жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, заказчиков. подрядчиков по оказанию жилищно-коммунальных услуг осуществляется на первом этапе реформы (1998 г.).
Правовая неопределенность взаимоотношений предприятий и потребителей усугубляется также отсутствием практически в подавляющем большинстве регионов области договоров найма жилого помещения (приложение N 5). Процесс перехода от традиционных ордеров к договорам найма находится лишь в самой начальной стадии. Эту работу райгорадминистрации завершают в 1998 году.
Важным элементом регулирования деятельности жилищно-коммунального хозяйства является контроль за порядком заключения и исполнения условий договоров между органами местного самоуправления (или уполномоченными ими службами, выполняющими функции заказчика), производителями услуг и их потребителями, а также надзор за состоянием жилищного фонда и коммунальных объектов любой формы собственности. Эти функции возлагаются на сарганы местного самоуправления и государственной жилищной инспекции.
Однако в Брянской области созданная жилищная инспекция при областном управлении жилищно-коммунального хозяйства, состоящая из 5 человек, действует формально, поскольку ее работа сводится к разбору жалоб, связанных с 'жилищными спорами, в муниципальных же образованиях практически жилищные инспекции не существуют. Областное управление жилищно-коммунального хозяйства совместно с райгорадминистрациями в течение 1998 года решает вопрос об их создании на Местах.
Платежи населения уже к настоящему времени из-за хронического дефицита бюджетов всех уровней занимают заметное место в финансировании предприятий отрасли жилищно-коммунального хозяйства.
Практика показывает, что поддержание тарифов на жилье и коммунальные услуги на необоснованно низком уровне, установление низкой доли на их оплату в семейном бюджете не делает их более доступными- для населения, поскольку значительно снижает качество услуг. Кроме того, такая практика рано пли поздно неизбежно приведет к обвальному росту тарифов, что для населения области будет еще более болезненным.
В то же время фактические сборы платежей оказываются значительно ниже установленных как вследствие наличия у граждан прав на льготы и субсидии, так и по причине задолженности по оплате услуг.
В частности, в настоящее время насчитывается 43 категории населения, пользующихся льготами по оплате жилья и коммунальных услуг, охватывающих более 50 % населения, проживающего в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Сокращаются объемы средств, поступающих от промышленных потребителей. С одной стороны, они стали потреблять меньше услуг, а с другой - сами тарифы для промышленных потребителей, которые в десятки раз превышали тарифы для населения, являясь как бы открытым налогом на промышленность, сейчас значительно приближены к ним. Тарифы для промышленных потребителей, равно как и для населения, уже сегодня установлены на уровне так называемых экономически обоснованных тарифов или близки к ним. хотя зачастую вызывает сомнение обоснованность самих базовых пли "экономически обоснованных" тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства.
Завышение уровня экономически обоснованных тарифов вызывается, как правило, желанием получить большую дотацию из бюджета или издержки, связанные с теплопотерями на теплотрассах, нерациональным использованием топлива, разбазариванием энергоресурсов, протечками на сетях водопровода и канализации, низким качеством поставляемого природного газа. переложить на плечи потребителей. Учитывая это, на предприятиях, оказывающих коммунальные услуги, не реже одного раза в два года должна проводиться независимая аудиторская проверка результатов финансово-хозяйственной деятельности.
За последние годы в связи с резким расслоением общества по уровню семейного дохода в области возникла значительная категория граждан, имеющих жилье, в несколько раз превышающее социальные нормы площади. В этом случае необходимо обеспечить получение домовладельцами дополнительных доходов в максимальных размерах, обеспечить более рациональное использование существующего жилищного фонда и защитить интересы малоимущих граждан, в первую очередь, пенсионеров, зачастую имеющих небольшое превышение жилищной обеспеченности над социальной нормой при крайне низком доходе.
В условиях повышения доли населения в оплате жилья и коммунальных услуг возникает необходимость создания служб или центров по предоставлению малообеспеченным "слоям граждан субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг в виде одной из трех видов организационно-правовых форм: отделы при администрациях городов и рабочих поселков, службы субсидий в составе органов жилищно-коммунального хозяйства, службы субсидий при органах социальной защиты.
В качестве регионального стандарта максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг на территории Брянской области на 1998 год принимается в размере 18 % с доведением ее к 2003 году до 25 %.
В этих условиях необходимо усилить роль государственного надзора за качественным и надежным жилищно-коммунальным обслуживанием населения, лицензированием деятельности предприятий, функционирующих в сфере услуг по эксплуатации жилищного фонда и инженерных систем городов и рабочих поселков, ритуальному обслуживанию населения, не допуская на рынок производства услуг организации с низкой отраслевой квалификацией, органов по защите потребителей, отстаивающих интересы населения по качеству жилищно-коммунального обслуживания.