3.1. Снижение стоимости и повышение качества услуг ЖКХ
Основные направления решения этой задачи даны на рис. 15.
3.1.1. Формирование многообразия товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья.
Реализация кондоминиумов включает механизмы, перечисленные в пунктах 3.1.1.1. - 3.1.1.4. и предполагает поддержку их становления на местном уровне.
3.1.1.1. В качестве реально возможного содействия следует рассматривать:
- упрощение и удешевление процедуры регистрации товарищества;
- возможность получения товариществом дотаций из местных бюджетов на текущее содержание кондоминиума и капитальный ремонт в пределах дотирования муниципального жилищного фонда с дифференциацией дотаций в зависимости от степени износа жилищного фонда;
- предоставление налоговых льгот в пределах компенсации областной Думы и органов местного самоуправления.
3.1.1.2. Организация ТСЖ в процессе строительства должна стать постоянной практикой работы органов местного самоуправления и застройщиков, если возводимое жилье предполагается продавать разным собственникам.
3.1.1.3. Выделение земельных участков в общую долевую собственность членов товариществ может позволить привлечь за счет ее коммерческого использования дополнительные источники финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья.
3.1.1.4. Урегулирование вопросов бухгалтерской отчетности и налогообложения ТСЖ как некоммерческих организаций улучшит финансовую ситуацию по обслуживанию жилищной недвижимости и привлечет к этому процессу больше желающих стать его участниками.
3.1.2. Демонополизация обслуживания муниципального жилищного фонда и формирование рынка услуг.
Специфика жилищно-коммунального хозяйства состоит в том, что отсутствие конкурентной среды не обуславливалось какими-либо объективными условиями и факторами, а носило субъективный характер. Наиболее существенными причинами этой особенности ЖКХ были - сложившаяся в дорыночный период затратная хозяйственная структура содержания жилищного фонда и искаженная система ценообразования в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг.
В плане демонополизации обслуживания жилищного фонда и формирования рынка услуг основная роль отводится областным и местным органам власти, которые должны обеспечить реализацию следующих задач:
3.1.2.1. Разделение функций заказчика услуг ЖКХ и подрядчиков по их исполнению, которое будет эффективно лишь тогда, когда четко сформулированы функции собственника жилищного фонда (муниципалитета), которые делегируются на конкурсной основе специализированными организациями в части управления и обслуживания муниципальной недвижимости. Это возможно при внедрении трехуровневой системы, на первом уровне которой находится собственник жилищного фонда и других объектов недвижимости, на втором - заказчики жилищно-коммунальных услуг, а на третьем уровне - подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг.
3.1.2.2. Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли ключевым образом зависит от становления служб заказчика жилищно-коммунальных услуг. Формирование службы заказчика как субъекта рыночных отношений должно предусматривать то, что она, во-первых, должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг, а во-вторых, должны использоваться при этом соответствующие организационные и финансовые механизмы. Задачи, решаемые службой заказчика, включают следующий перечень:
- поддержание в надлежащем состоянии принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями государственных стандартов и обеспечение стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
- заключение договорных отношений с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
- обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.
Сегодня при только формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания жилья лучшей организационной формой службы заказчика является муниципальное унитарное предприятие - управляющая компания. Для обеспечения эффективности своей деятельности это предприятие должно быть заинтересовано:
- в расширении объема обслуживания муниципального жилищного фонда;
- в получении заказов на обслуживание других объектов муниципальной недвижимости (школ, детских садов);
- в заключении договоров на обслуживание кондоминиумов с товариществами собственников жилья;
- в минимизации задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;
- в выборе, где это возможно, на конкурсной основе самого эффективного подрядчика для предоставления услуг;
- в системе эффективного контроля за деятельностью подрядных организаций.