8.2. Организационное обеспечение реализации Программы
формирования жилищно-коммунального хозяйства на муниципальном уровне
Экономические преобразования в жилищно-коммунальном хозяйстве на муниципальном уровне идут медленно и бессистемно. На местах предпринимаются попытки подстроить экономические реформы под существующие структуры ЖКХ. В большинстве случае реформой ЖКХ на местах занимаются сами работники отрасли: ЖЭКам делегируются определенные права по управлению жилищным фондом, в их составе создаются службы субсидий и т. д. Таким образом, у руля новых реформ встали старые ЖЭКи.
Практика показывает, что реформы ЖКХ проходят заметно успешнее там, где этим занимаются руководители администраций и в органах местного самоуправления работают структурные подразделения, отвечающие за жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования.
Важным шагом для организации работы по реформированию жилищно-коммунального хозяйства должно стать формирование единой по городу (району) политики финансирования жилищного хозяйства, а также создание системы реального контроля и сопоставления уровня обслуживания жилья в районе (городе) в целом. Кроме того, вопросы эксплуатации жилищного фонда должны находиться в тесной административной взаимосвязи с вопросами ресурсообеспечения жилья. Объективно, переход на реальные договорные отношения между заказчиками услуг и ресурсоснабжающими коммунальными предприятиями - поставщиками этих услуг приведет к возникновению различных конфликтных ситуаций, в том числе методического и административного характера. Это станет особенно заметно, когда перейдет в практическую плоскость решение проблем ресурсосбережения в жилищном фонде. В качестве арбитра в таких ситуациях должен выступить представитель собственника - структурное подразделение администрации, отвечающее за жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования, основными задачами которого должны являться:
1. Тарифная политика в сфере жилищно-коммунальных услуг.
2. Политика ставок оплаты услуг ЖКХ населением.
3. Формирование политики реконструкции и модернизации жилищного фонда.
4. Распоряжение и контроль за расходованием бюджетных и внебюджетных ресурсов, направляемых в ЖКХ.
5. Создание системы договорных отношений в ЖКХ.
6. Формирование конкурентной среды в сфере обслуживания жилья.
7. Контроль за деятельностью предприятий - естественных и локальных монополистов по предоставлению коммунальных услуг.
8. Формирование политики ресурсосбережения.
9. Формирование нормативной базы и административная поддержка в создании товариществ собственников жилья.
10. Учет и контроль недвижимости в жилищной сфере, содействие формированию цивилизованного рынка жилья.
Важным моментом является то, что разделение функций собственника муниципального жилья (в лице администрации) и хозяйственных функций управления и обслуживания должно производиться вне зависимости от масштабов города.
Разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания целесообразно для жилищного фонда более 5000 квартир. На жилищном фонде меньшего масштаба (это, как правило, города с населением менее 30000 человек) функции управления и обслуживания жилищного фонда можно выполнять в рамках одного предприятия, с которым город заключает договор. Этим предприятием может быть и частная компания. Для таких предприятий чрезвычайно важным становится переход на контрактную систему найма работников, что позволяет привязать оплату их труда с реальными результатами работы.
Разделение многоотраслевых производственных объединений на коммунальные предприятия и жилищные управляющие предприятия в малых городах целесообразно по мере становления реальных договорных отношений. Жилищное управляющее предприятие должно выступать в роли заказчика коммунальных услуг и представлять интересы потребителей. Если оно само и производит эти услуги, то очевидно, что у него нет заинтересованности в контроле количества и качества.
Расчленение единого коммунального ресурсоснабжающего предприятия на отдельные предприятия по поставке тепла, воды, электричества и т. д. для малых городов нецелесообразно.
В крупных городах представителем собственника может стать департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города. В структуру департамента ЖКХ могли бы входить:
а) жилищный комитет, который включает отдел муниципального жилья, отдел содействия товариществам собственников жилья и отдел учета недвижимости;
б) коммунальный комитет, включающий отдел энергетики и топлива, отдел водоснабжения и отдел ресурсосбережения;
в) отдел экономики, отвечающий за ценовую, тарифную и договорную политику жилищно-коммунальных предприятий;
г) иные подразделения.
Важной задачей департамента должно стать совмещение административных и финансовых рычагов управления. Для этого в его распоряжение целесообразно передать распоряжение и контроль за использованием бюджетных средств, направляемых на финансирование жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, постановлением Правительства РФ N 707 от 18 июня 1996 г. в структуру оплаты жилья вводятся начисления на капитальный ремонт и плата за наем муниципального жилья. Эти средства не связаны с текущими затратами по содержанию жилищного фонда, они аккумулируются для проведения работ по реконструкции и модернизации жилищного фонда. Причем принципиально важной становится задача перераспределения этих внебюджетных ресурсов в пределах всего муниципального образования.
Для того, чтобы департамент жилищно-коммунального хозяйства юридически соответствовал рассмотренным функциям, ему целесообразно придать статус юридического лица в форме муниципального учреждения.
Повышение ставок оплаты жилья и коммунальных услуг, введение повышенной оплаты жилищно-коммунальных услуг за площадь, превышающую социальные нормативы, приведут к активизации вторичного рынка жилья. Достаточно частыми могут стать ситуации, когда люди будут заинтересованы в приобретении жилья меньшей площади. В случае, когда жилье находится в собственности, увеличение предложения на рынке достаточно больших квартир снизит на них цену и сделает относительно более доступным для семей, проживающих в стесненных условиях. Важно оградить эту прогрессивную тенденцию от криминального влияния, обеспечить над ней муниципальный контроль. Это задача местной администрации и ее необходимо возложить на департамент ЖКХ.