18. Государственная регистрация прав проводится в соответствие со ст. 13 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122- ФЗ и включает следующие этапы:
-прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122- ФЗ, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
-правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
-установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
-внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
-совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.
6.1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
19. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимы следующие документы:
-заявление;
-технический паспорт (или план объекта недвижимости) с кадастровым или инвентарным номером (выдается БТИ);
-справка о технических характеристиках, стоимости объекта недвижимости и его правообладателях (выдается БТИ);
-справка о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, (выдается районным или городским земельным комитетом);
-правоустанавливающие документы;
-документы, свидетельствующие об ограничениях ( обременениях) прав на недвижимое имущество, в том числе и об их отсутствии;
-документы об оплате государственной регистрации;
-документы, удостоверяющие личность и правомочия физических лиц и их представителей, а также правомочия юридических лиц и их представителей.
В случае возникновения сомнений в достоверности представленных документов, орган, осуществляющий государственную регистрацию, вправе запросить у заявителя другие документы, необходимые для государственной регистрации. Запрос должен быть письменным и мотивированным.
6.1.1. Заявление
20. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
21.Заявление подается в произвольной форме на имя руководителя органа, осуществляющего государственную регистрацию.
В заявлении указывается:
- от имени кого подается заявление (реквизиты документов, удостоверяющих личность для физического лица, либо полное наименование и почтовый адрес юридического лица);
- заявитель (реквизиты документов, удостоверяющих личность);
- объект регистрации:
вид права (собственность, сервитут, хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненное наследуемое владение земельным участком, постоянное пользование земельным участком, ипотека, аренда);
вид сделки с недвижимым имуществом (договор ипотеки, договор купли - продажи зданий, сооружений жилых и нежилых помещений, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты, договор аренды, договор доверительного управления имуществом, уступка требования, другие не противоречащие закону сделки с недвижимым имуществом);
вид ограничения или обременения прав (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, иные ограничения или обременения);
- сведения о недвижимом имуществе (вид недвижимого имущества и его местонахождение);
- основания, по которым должна быть проведена государственная регистрация (акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления, сделки, акты или свидетельства о приватизации, о праве на наследство, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, иные акты передачи прав на недвижимое имущество);
- перечень прилагаемых к заявлению документов.
Заявление подписывается заявителем или лицом, действующим по доверенности.
6.1.2. Документы, необходимые для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
22. К документам, необходимым для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, относятся документы, перечисленные в ст. 17 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Ж 122- ФЗ, в том числе документы, содержащие сведения об объекте недвижимости, правоустанавливающие документы и документы, свидетельствующие об отсутствии обременений и ограничений прав на объект недвижимости.
23.К документам, содержащим сведения о зданиях, сооружениях, жилых и нежилых помещениях, кондоминиумах, предприятиях как имущественных комплексов, относятся: инвентаризационные документы (технический паспорт на здание, сооружение, кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс, план объекта недвижимости, описание объекта незавершенного строительства) с кадастровым или инвентарным номером, а также справка об объекте недвижимости. Указанные документы представляются БТИ по месту расположения объекта недвижимости.
Справка об объекте недвижимости должна содержать адрес, наименование, назначение, общую площадь объекта недвижимого имущества, этажность, подземную этажность, наличие элементов благоустройства (тепло -, водо - , газо- снабжения, телефон и т.п.), стоимость объекта недвижимости.
24. В качестве правоустанавливающих документов, на объект недвижимости, могут быть представлены:
-договоры купли-продажи, мены, дарения;
-свидетельство о праве на наследство;
-копия решения суда с отметкой о вступлении решения суда в
законную силу;
-передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли - продажи, мены, дарения;
-решение о предоставлении земельного участка;
-акт отвода земельного участка:
-документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения объекта недвижимости, если это
условие предусмотрено договором;
-справка о членстве в ЖСК и выплаченном пае;
-договор об установлении сервитута;
-заверенная копия решения уполномоченного государственного
органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на объект недвижимости;
-договор ренты;
-договор аренды;
-договор о внесении недвижимого имущества в уставной капитал (уставной фонд);
-решение о передаче имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
-решение органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижи-
мое имущество);
-решение о выделении земельного участка под строительство;
-акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);
-проектно- сметная документация (для объекта незавершенного строительства);
-план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим Комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации);
-договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;
-договор купли - продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс).
При необходимости регистратором могут быть запрошены и другие правоустанавливающие документы.
Бремя документального доказывания наличия права, действительности сделки или обременения лежит на заявителе.
25. В качестве документов, свидетельствующих об отсутствии обременений и ограничений прав на объект недвижимости, должны быть представлены:
25.1. Письменное согласие со стороны других сособственников, оформленные каждым сособственником отдельно, либо в органе, осуществляющем государственную регистрацию, либо нотариально удостоверенные (при регистрации общей собственности).
25.2. Разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени несовершеннолетних (до 18 лет включительно) детей, если таковые зарегистрированы на отчуждаемой жилплощади, либо являются ее собственниками.
25.3. Разрешение органа опеки и попечительства для граждан "группы риска "- одиноко проживающих пенсионеров (мужчин, достигших 60 лет, а также женщин -55 лет), нетрудоспособных инвалидов 1 и II групп, граждан, стоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
25.4. Справка из учетно - регистрационного органа по месту нахождения недвижимого имущества (жилищно-эксплутационные органы, ЖСК, местной администрации, паспортного стола и т.д.).
В справке указывается местожительство лица, в собственности которого находится недвижимость; состав семьи собственника; лица, зарегистрированные по месту проживания собственника; лица, выбывшие,
но сохранившие право на пользования жилой площадью ( убытие на учебу, военную службу, лишение свободы и .д.); факт отсутствия семейного, наследственного спора, аренды, брони и других обременений.
25.5. Копия лицевого счета, либо справка о том, что лицевой счет не открывался (для вновь построенного жилья). 25.6. Выписка из домовой книги.
К документам, свидетельствующим об отсутствии или наличии обременений, запрещений на недвижимое имущество юридических лиц, относится справка об отсутствии залога, ареста, прав третьих лиц на объекты недвижимого имущества, заявленных к регистрации. В справке указываются сведения о наличии или отсутствии процедуры банкротства. Справка подписывается генеральным директором и главным бухгалтером и скрепляется печатью юридического лица.
6.1.3. Документы, удостоверяющие личность и правомочия заявителей, представителей и правомочия юридических лиц
26.Участвующие в производстве государственной регистрации физические и юридические лица представляют подлинники и копии документов, удостоверяющих личность и правомочия физических лиц, и представителей, а также копии и подлинники документов, подтверждающих правомочия юридических лиц.
27. При приеме документов на государственную регистрацию от физического лица или представителя ими предоставляются подлинники документа, удостоверяющего личность, а также копии разделов паспорта или иного удостоверяющего личность документа с фамилией именем отчеством, датой рождения, реквизитами документов (серией, когда и кем выдан), семейным положением, адресом места жительства, образцом подписи.
28.К документам, удостоверяющим личность физических лиц, относятся:
-паспорт гражданина РФ;
-общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительство;
-общегражданский заграничный паспорт, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
-вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
-удостоверение личности военнослужащего;
-паспорт моряка;
-справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
-выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение беженца. установленного образца с фотографией.
29.К документам, удостоверяющим личность и правомочия представителей, относятся документы, предусмотренные п. 28 настоящего положения, а также нотариально заверенная доверенность на производство регистрационных действий.
30. К документам, подтверждающим правомочия юридических лиц, относятся:
-устав юридического лица (копия и подлинник);
- свидетельство о регистрации (подлинник и копия);
-справка из налоговой инспекции об индивидуальном номере налогоплательщика;
-правоустанавливающие документы;
-выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и т.п.);
-приказ собственника о назначении руководителя юридического лица;
-справка об отсутствии обременений: залоге, аресте, прав третьих лиц на объекты недвижимого имущества за подписью руководителя и главного бухгалтера и скрепленные печатью юридического лица.
6.2. Правовая экспертиза
31. Правовая экспертиза представленных заявителем документов осуществляется после приема документов на государственную регистрацию и включает проверку соответствия правоустанавливающих документов требованиям закона и установления подлинности предъявленных документов.
32. Проверка соответствия правоустанавливающих документов требованиям закона обеспечивается установлением: наличия в правоустанавливающих документах обязательных условий, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ; отсутствием противоречивых сведений в документах и между документами; оценкой полноты сведений, необходимых для осуществления соответствующих записей в Единый государственный реестр.
33. Установление подлинности предъявленных документов осуществляется в соответствие с п.2 ст. 18 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним" от 21 июля 1997 г. №122- ФЗ.