1. Содержание проблемы и необходимость ее решения программным методом
Жилищная проблема остается одной из наиболее острых проблем в Калужской области. Рост темпов жилищного строительства и обеспеченности населения благоустроенным жильем, происходивший в последние годы, остается недостаточным и в целом не удовлетворяет существующий спрос. Это вызывает дополнительное увеличение цен на жилье.
Характерными чертами рынка жилой недвижимости в Калужской области остаются недостаточная обеспеченность населения жильем, несоответствие стоимости жилья уровню доходов граждан, недостаточный для замены выбывающего жилищного фонда объем нового строительства, отсутствие эффективных финансовых инструментов, стимулирующих частных инвесторов вкладывать средства в жилищное строительство, отсутствие доступных кредитных источников, позволяющих населению приобретать жилье в кредит.
Падение объемов строительства жилья относительно 80-90-х годов прошлого столетия обусловлено резким сокращением участия государства в рынке жилищного строительства.
Начиная с 2000 года происходит некоторая стабилизация и рост объемов жилищного строительства.
В 2005 году в Калужской области организациями всех форм собственности было построено 2869 квартир общей площадью 244,4 тыс. кв. метров, что на 13,8% больше, чем в 2004 году.
Населением за свой счет и с помощью кредитов в 2005 году построено 1040 индивидуальных жилых домов общей площадью 117 тыс. кв. метров, что составляет 47,9% от общего объема жилья, введенного в 2005 году (в 2004 году - 57,5%). Несмотря на данные положительные тенденции, темпы роста объемов жилищного строительства намного отстают от потребностей населения.
Отрицательное влияние на темпы и объемы жилищного строительства оказывают следующие обстоятельства:
- градостроительная документация большинства городских и сельских поселений устарела и требует корректировки. Это сдерживает развитие рынка земли и усложняет процедуру формирования земельных участков для строительства;
- сроки согласования строительства объектов достигают 15 месяцев, что влечет значительные финансовые расходы застройщиков.
Существенное негативное влияние на рост объемов жилищного строительства оказывает значительное отставание в развитии инженерной инфраструктуры. Особенно остро стоит вопрос развития инженерных сетей и подготовки территории в городах Калуге и Обнинске, где осуществляется интенсивное строительство жилья. Доля стоимости инженерных сетей в стоимости квартир в жилых домах, построенных в этих городах, достигает 35%.
Необходимо также отметить, что мощности большинства существующих систем водоотведения, водоснабжения, очистки сточных вод и энергоснабжения требуют модернизации, что также негативным образом сказывается на развитии градостроительной деятельности.
Среди мероприятий, направленных на развитие жилищного строительства в Калужской области, наиболее важным является реализация инвестиционных проектов по модернизации производственной базы жилищного строительства, развитию промышленности строительных материалов и строительной индустрии.
Мощности организаций позволяют обеспечить потребности капитального строительства и ремонтно-эксплуатационные нужды основными видами строительных материалов, изделий и конструкций. Вместе с тем ассортимент и качество отдельных видов строительных материалов не удовлетворяют потребностям современного строительства. Высокая степень физического и морального износа основных фондов негативно сказывается на конкурентоспособности производимой продукции.
Совершенствование структуры производства строительных конструкций и материалов прежде всего связано с реализацией новых проектов строительства жилых домов, переходом к монолитным, комбинированным и каркасным системам домостроения.
Требуется привлечение значительных инвестиций для обновления парка машин и механизмов организаций строительного комплекса.
Значительная часть населения имеет недостаточную платежеспособность, что не позволяет только за счет собственных средств улучшить жилищные условия 60 процентам населения области, проживающим в жилье, которое не удовлетворяет потребительским характеристикам.
В настоящее время состояние жилищного фонда области характеризуется следующими показателями. По данным Калужского областного комитета государственной статистики, жилищный фонд области составляет 23,1 млн. кв. метров, в среднем на 1 жителя приходится 22,6 кв. метров площади. Значительная часть жилищного фонда не соответствует потребностям населения по своим качественным характеристикам. Каждая третья квартира не оборудована централизованным водоснабжением, канализацией и центральным отоплением, каждая вторая - горячим водоснабжением.
Острой проблемой для населения остается получение жилья и улучшение жилищных условий. На начало 2005 года на учете для получения жилья и улучшения жилищных условий состояло 27,7 тыс. семей (5% от общего числа семей), из них 6,7% проживает в коммунальных квартирах, 24,3% - в общежитиях, 5,6% - в ветхом и аварийном жилье. Каждая третья семья ожидает своей очереди 10 лет и более.
Наибольший удельный вес семей-очередников на получение жилья в общем числе семей в Обнинске - 11%, Калуге - 9%, Людиновском районе - 8%, Боровском районе - 7%, Жуковском районе - 6%, наименьший - в Барятинском, Дзержинском, Жиздринском, Износковском, Перемышльском, Юхновском районах - по 3%, в Куйбышевском, Мещовском, Мосальском, Ферзиковском - по 2%.
Не снижается острота проблемы, связанной с наличием ветхого и аварийного жилищного фонда. На начало 2005 года объем ветхого и аварийного жилья составил 1528,9 тыс. кв. метров, или 6,6% от общего объема жилищного фонда области.
Около 30% всего жилищного фонда нуждается в ремонте или реконструкции, а в сельских районах более 60% домов не имеют инженерного обеспечения.
Состав жилищного фонда Калужской области характеризуется также наличием жилых многоквартирных домов, построенных в дореволюционный период, одноэтажных домов щитового типа, выведенных из состава жилищного фонда, но продолжающих до сих пор служить гражданам жильем, одно- и двухэтажных шлакоблочных домов, а также пятиэтажных домов "сталинского" типа постройки 30-50-х годов, домов первых массовых серий индустриального домостроения 60-70-х годов, включая крупнопанельные дома серии 1-335, пяти- и девятиэтажных домов последующих массовых серий, современных многоэтажных домов.
Большинство домов первых массовых серий сосредоточено в г. Калуге (776,3 тыс. кв. метров), г. Обнинске (556,1 тыс. кв. метров), г. Малоярославце (332,8 тыс. кв. метров) и г. Людинове (233,6 тыс. кв. метров).
В Калужской области с 1999 года отмечается сокращение численности населения. Убыль населения происходит за счет отрицательного сальдо миграции на фоне постоянно сокращающегося естественного прироста населения. На 01.01.2006 численность населения области составила 1 млн. 14 тыс. человек. Естественная убыль населения в 2005 году составила около 9,6 тыс. человек. В целом по области на 100 родившихся приходилось 216 умерших. Естественная убыль наблюдается во всех муниципальных образованиях области. В 20 муниципальных образованиях число умерших превысило число родившихся в 3 раза и более.
Тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены только в случае изменения демографического поведения населения, в первую очередь молодого поколения, путем формирования соответствующей демографической политики в области. В связи с этим государственная поддержка должна быть оказана прежде всего молодым семьям, многодетным и приемным семьям.
Жилищно-коммунальное хозяйство Калужской области в сегодняшнем его состоянии характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и требует больших инвестиций для модернизации и развития. Качество содержания жилищного фонда и коммунальных услуг находится в неудовлетворительном состоянии. Основная причина неэффективности жилищно-коммунального хозяйства - сохранение нерыночных принципов функционирования в секторе, где могут и должны нормально развиваться рыночные отношения. В результате отсутствуют стимулы для рационального ведения хозяйства и роста производительности труда, ослаблены мотивации энергосбережения, внедрения новых технологий в производство, инвестиций в его модернизацию. Проблема усугубляется наличием большой задолженности в отрасли, образовавшейся в первую очередь в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней. Объем дебиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства составил на конец 2004 года 1201,4 млн. рублей, в то же время объем их кредиторской задолженности превысил 1464,8 млн. рублей.
Сложившаяся ситуация требует разработки новой стратегии реализации жилищной политики в Калужской области, ориентированной прежде всего на стимулирование предложения на рынке жилья, увеличение темпов жилищного строительства.