ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 января 2003 года N 12


О мероприятиях по развитию системы ипотечного жилищного
кредитования в Калужской области

(с изменениями на 14 февраля 2012 года)

___________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:     
Постановлением Правительства Калужской области от 14 февраля 2012 года N 73.
___________________________________________   

В целях решения жилищной проблемы путем развития системы ипотечного жилищного кредитования, повышения эффективности бюджетных вложений в жилищную сферу, а также привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства Правительство Калужской области

1. Утвердить Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (прилагается).

2. Поручить Фонду имущества области выступить от имени Калужской области учредителем открытого акционерного общества "Калужская ипотечная корпорация" (далее - Общество), обеспечив за счет средств областного бюджета оплату 60 процентов обыкновенных именных бездокументарных акций, размещаемых при учреждении Общества.

3. Департаменту финансов области выделить денежные средства, предусмотренные статьей 55 Закона Калужской области от 05.12.2002г. N 165-ОЗ "Об областном бюджете на 2003 год", в сумме 60000 тыс. рублей для оплаты в установленный законодательством срок уставного капитала Общества.

4. Признать утратившим силу постановление Правительства Калужской области от 19.01.2000 г. N 4 "О концепции ипотечного жилищного кредитования в Калужской области".

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Губернатора области Бредихина Л.В.

Концепция
развития системы ипотечного жилищного кредитования
в Калужской области  

1. Содержание проблемы. Основные положения концепции

Ипотечное жилищное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать заинтересованность населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в стабильной нагрузке производства и государства - в социально-экономическом развитии страны.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к привлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта - к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного фонда), оживления экономического роста и, в конечном счете, повышения общественного благосостояния.

1.1. Содержание проблемы

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить граждан жильем в объеме только 15-20% от общей потребности.

Государственное жилищное строительство легло непосильным грузом на плечи государственного бюджета. Государство больше не имеет возможности обеспечивать граждан бесплатным жильем. Ситуация такова, что основной массе населения необходимо решать свои жилищные проблемы самостоятельно, активно участвуя в экономической и социальной жизни страны.

Существующие темпы жилищного строительства не обеспечивают даже прямого воспроизводство жилищного фонда.

Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:

во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу за счет внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан путем предоставления адресных субсидий;

во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия), путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения:

в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В основе стратегии развития ипотечной деятельности в Калужской области лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов. При реализации такой системы необходимо учитывать социально-экономические особенности и действующее законодательство региона.

Важную роль при реализации государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования играет системный подход, учитывающий комплексный характер экономических процессов, сопряженных с кредитными отношениями.

По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную федеральную систему, что является необходимым условием рефинансирования ипотечных кредитов.

Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих между участниками данного процесса по поводу финансовых и материальных ресурсов:

1.1.1. Стадия накопления средств населением

     Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь. Инструментами накопления могут быть: банковские вклады;

     - схемы накопительного страхования, осуществляемые страховыми компаниями;

     - ценные бумаги;

     - объединение в рамках кредитных потребительских кооперативов граждан (далее - кредитные кооперативы).

     После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы получить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.

1.1.2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов

В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов.

Основными субъектами ипотечного рынка являются:

заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье;

кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);

долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) - кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной.

Из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств, ввиду высокой оценки кредитных рисков, доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков Правительстве Калужской области принимает решение об учреждении (совместно с иными участниками) регионального оператора ипотечного жилищного кредитования - ипотечного оператора первичного рынка ипотечных кредитов (далее - Ипотечный оператор), работающего по принципу "единого окна". Ипотечный оператор по решению Правительства Калужском области учреждается специализированным государственным учреждением.

По мере роста материального благосостояния населения и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую путем формирования вторичного рынка ипотечных кредитов государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.

В рамках реализации региональных ипотечных проектов на федеральном уровне, на основе "Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", принимаемых ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и так далее, что необходимо для функционирования механизма рефинансирования. Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленного из прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.

Альтернативным первичным кредитором может выступать кредитный кооператив или ассоциация (союз) кредитных кооперативов.

1.1.3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов

На этой стадии происходит окончательное оформление системы ипотечного жилищного кредитования в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов.

Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в региональную систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ипотечных кредитов. Основным инструментом рефинансирования системы в будущем сможет явиться новый инструмент, ожидаемый в связи с рассмотрением соответствующего проекта федерального закона в Государственной Думе Российской Федерации, - ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).

Каждому выпуску ценных бумаг ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должно предшествовать накопление первичных ипотечных активов - прав требования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенных закладными.

Для того, чтобы обеспечить наибольшую надежность и привлекательность новых ценных бумаг для инвесторов, необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов будущего инструмента рынка ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг - путем принятия федерального закона "Об ипотечных цепных бумагах".

1.2. Основные положения концепции

1.2.1. Правовые условия и предпосылки, государственная поддержка реализации концепции

Настоящая концепция отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, переориентирована на внешнее рефинансирование (в связи с чем в концепции учтены положения "Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", разработанных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию") и определяет организационно-финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования в Калужской области.

При разработке концепции был учтен мировой, российский и региональный опыт становления и развития различных систем ипотечного жилищного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплекс мер, предусматриваемых концепцией, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в соответствующую общероссийскую систему.

В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:

1) по различным оценкам на руках населения находится не менее 1 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.

Оживление в 1999-2002 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов. Социально-экономические предпосылки создания системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области приведены в приложении к настоящей концепции;

2) Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (кредиторов, оценочных, риэлторских, страховых компаний);

3) на федеральном уровне утверждена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные концепции, программы и законы. Государственная концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации при выборе модели, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты, финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования;

4) в федеральном бюджете на 2003 год предусматривается выделение государственных гарантий по обязательствам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению;

5) осуществлены финансовые вложения государства в уставный капитал ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в объеме 160 млн. рублей:

6) в первом чтении принят проект федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", устанавливающий порядок выпуска и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг, определяющий требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных эмиссионных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

В результате реализации концепции должна быть сформирована самофинансируемая региональная система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления призваны решить жилищные проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Калужской области, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение запланированных мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей концепции.

1.2.2. Механизм рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования

Обязательным условием функционирования системы ипотечного кредитования является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные обязательства, которые благодаря своей высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды и т.п.).

При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье; вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот;

- укрепляет кредитно-финансовую систему;

- способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, стабилизируя экономическую ситуацию в области.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования является инструментом обеспечения граждан жильем и реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества: