5. 1. Управление земельными ресурсами.
С развитием рыночных отношений в Российской Федерации все большее значение приобретает вовлечение в хозяйственный оборот земельных ресурсов. Земельные отношения становятся определяющими в процессе управления и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в собственности области. Основными принципами регулирования земельных отношений в Амурской области являются:
учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, приоритет охраны и использования земель по назначению, открытость в решении вопросов регулирования земельных отношений;
разграничение государственной собственности на землю;
платность использования земли;
единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости;
вовлечение в хозяйственный оборот земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, относимых к собственности области, оказание содействия юридическим и физическим лицам в эффективном управлении и распоряжении земельными ресурсами, находящимися в их собственности и пользовании.
5. 1. 1. Характеристика земельных ресурсов, в том числе находящихся в собственности области, анализ их фактического использования, перспективы использования земельных ресурсов области.
По данным государственного земельного кадастра, по состоянию на 01. 01. 2006 в границах территории Амурской области весь земельный фонд составляет 36191, 3 тыс. га. В том числе земель лесного фонда 30352, 6 тыс. га (83, 9%), земель сельскохозяйственного назначения 2645, 2 тыс. га (7, 3 %). Остальные земли: поселений (251, 3 тыс. га - 0, 7%), промышленности, транспорта и связи (242, 2 тыс. га - 0, 67%), особо охраняемых территорий (408, 1 тыс. га - 1, 13%), водного фонда 324, 9 тыс. га - 0, 9%), запаса (1967 тыс. га -5, 4%). Из общего количества земель в государственной, муниципальной собственности находится 34955, 2 тыс. га земель (96, 6 %), в частной - 1236, 1 тыс. га земель (3, 4 %).
Из земель поселений в собственность граждан передано 30, 6 тысячи га (12, 2% от числа земель этой категории), в собственности юридических лиц находится - ОД тыс. га земель.
В землях сельскохозяйственного назначения собственность физических и юридических лиц составляет 1204, 7 тыс. га (45, 5% от общего числа этой категории земель), из них в собственности граждан - 1159, 1 тыс. га.
Из числа земель сельскохозяйственного назначения 1781, 8 тыс. га -сельскохозяйственные угодья, в том числе 1143, 3 тыс. га - пашни.
В соответствии с процедурой разграничения по состоянию на 1 января 2006 года распоряжениями Правительства Российской Федерации утверждены перечни на 134 земельных участка, на которые возникло право собственности Амурской области. Всего же за период с июля 2002 года по январь 2006 года в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее -Минимущество России) сформированы и направлены сведения на 1356 земельных участков общей площадью 998, 7 тыс. га с предложением включения данных участков в перечни земельных участков, на которые возникает право собственности Амурской области при разграничении государственной собственности на землю. Из них 865 (997, 9 тыс. га) земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящиеся в фонде перераспределения земель. Всего количество земельных участков сельскохозяйственного назначения, прошедших государственный кадастровый учет, подлежащих отнесению к собственности области, составляет 1686 с площадью 1379, 12 тысяч га. То есть 99, 9 % общей площади земельных участков, подлежащих отнесению к собственности области, составляют земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в фонде перераспределения земель Амурской области. Остальную часть в равной по площади пропорции составляют земельные участки, занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности области, а также занятыми приватизированным недвижимым имуществом, находившимся до его приватизации в областной собственности.
Земля является одним из важнейших ресурсов экономики. Однако участие этого ресурса в гражданском и экономическом обороте на территории области до последнего времени было недостаточным, что снижало эффективность его использования.
Так, в 2005 году обрабатывалось всего лишь около 0, 6 млн. га пашни, что составило только 52, 6 % ее общего количества. Остальные земли зарастают,
деградируют, теряют свои качественные показатели.
Главным инструментом перераспределения земель к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям, позволяющим сохранить за собственником функции регулирования эффективного, рационального и не истощительного хозяйствования, является передача земельных участков в аренду.
Только за 2005 год от аренды 37 земельных участков, находящихся в областной собственности, в бюджет области поступило средств на сумму - 1, 95 млн. рублей, а от всех земель, находящихся в государственной собственности (неразграниченных), - 82, 55 млн. рублей.
Вовлечение в хозяйственный оборот всех земель, отнесенных к собственности области при разграничении государственной собственности на землю, может дать в бюджет Амурской области дополнительные поступления в сумме не менее 80 млн. рублей в год
Для реализации этой задачи необходимо прежде всего решить проблемы разграничения земель по уровням собственности, определения местонахождения земельных участков, принадлежащих области, и установления пользователей ими, проведения на этих землях землеустроительных работ и организации их постановки на государственный кадастровый учет, проведения мониторинга состояния неиспользуемых и недостаточно эффективно используемых земель.
Для этих целей была разработана и принята областная целевая программа «Развитие земельного кадастра, землеустройства и мониторинга земель Амурской области на 2005-2010 годы», реализация мероприятий которой является крайне необходимой и важной для регулирования в области земельных отношений.
5. 1. 2. Состояние рынка земли и перспективы его развития. Приватизация земельных участков. Вовлечение земель в хозяйственный оборот.
Важной задачей в совершенствовании системы управления имущественным комплексом области является развитие рынка земли, создание действенного механизма, обеспечивающего права граждан и юридических лиц на землю.
После реорганизации колхозов и совхозов, изъятия у них земель сельскохозяйственного назначения и их перераспределения среди физических и юридических лиц в соответствии с принятыми в Российской Федерации законами и нормативными актами на территории области было образовано более 86 тысяч дольщиков земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которым передано в собственность более 1 млн. га сельскохозяйственных угодий. Однако только чуть более 40 тысяч собственников земельных долей работают на своей земле самостоятельно либо передают для использования другим лицам свою долю в праве на землю. Причем из этого числа сформировали свои земельные участки и зарегистрировали на них свои права, то есть стали полноправными их собственниками, только 235 дольщиков.
Основной причиной неразвитости рыночных отношений земель сельскохозяйственного назначения в Амурской области является низкий уровень сельскохозяйственного производства. Ежегодно уменьшается количество сельскохозяйственных организаций, разоряются крестьянские (фермерские) хозяйства, не получают развития личные подсобные хозяйства. Кроме этого, порядок осуществления сделок с земельными долями имеет сложную и долговременную процедуру оформления и требует значительных финансовых затрат.
В связи с этим, а также в целях обеспечения прав граждан на землю, более полного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения необходимо создание системы формирования земельных участков по принципу «одного окна», участниками которой может быть любой землепользователь независимо от форм собственности на землю, что позволит оказать значительную помощь собственникам земельных долей в оформлении своих прав на землю. Это также позволит выявить земельные участки, не используемые или используемые не по назначению, провести работу по обращению их в собственность Амурской области, распоряжению ими, вовлечению указанных земель в хозяйственный оборот.
При довольно динамичном развитии земельного рынка садовых участков и для индивидуальной жилой застройки очень медленно осуществлялась продажа земельных участков под зданиями коммерческого и промышленного назначения, а также незастроенных земельных участков промышленного назначения, что главным образом было связано с их высокой выкупной ценой. Так, за период с 2002 по 2005 годы было продано всего 17 земельных участков общей площадью 7, 5 га из числа земель, продажу которых область вправе была осуществлять.
В связи со значительным снижением с 01.01.2006 цены выкупа земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, прогнозируется увеличение объемов приватизации таких земельных участков, в том числе из государственной собственности Амурской области, что будет способствовать формированию и вовлечению в оборот единых объектов недвижимости.