В 1993 году в республике за счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию 539,2 тыс. кв.метров общей площади, что в 1,6 раза меньше, чем вводилось ежегодно в 1987 и 1989 годах - соответственно 870,7 и 848,9 тыс. кв.метров. При сохранении существующего положения за 1994-1995 годы в республике будет введено немногим более 1,0 млн. кв.метров. При условиях снижения уровня инфляции ввод жилья может несколько увеличиться (таблица N 1).
В 1993-1995 годах государственная финансовая поддержка жилищного строительства будет концентрироваться по следующим направлениям:
- из республиканского бюджета Российской Федерации будут выделяться средства на строительство жилья для военнослужащих, лиц, уволенных в запас или отставку из Вооруженных Сил Российской Федерации, беженцев, лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, участников ликвидации последствий чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий, а также на строительство отдельных крупных объектов коммунального хозяйства межрегионального значения, на дотации отдельным регионам и отраслям, строительство некоторых видов специализированного жилья;
-из местного бюджета - на строительство жилых домов для очередников и работников бюджетных организаций, развития базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства, развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.
При этом, утверждая бюджет республики на очередной финансовый год, необходимо капитальные вложения на жилищное строительство предусматривать в защищенных статьях бюджета. При создании определенного кредитно-финансового механизма в республике часть капитальных вложений на жилищное строительство можно использовать как республиканский льготный кредит для определенных категорий населения.
На уровне Российской Федерации необходимо выделение средств для обеспечения льготного кредитования индивидуального и кооперативного строительства, кредитов для развития производственной базы малоэтажного жилищного строительства, а также средств на развитие инфраструктуры городов и других поселений.
Для концентрации и эффективного использования средств, направленных на жилищное строительство, целесообразно создать фонд развития жилищного строительства. Источниками поступления средств в этот фонд могут стать на федеральном уровне:
-средства бюджета, кредиты под государственные гарантии, включая кредиты Всемирного банка, других международных и иностранных финансовых организаций; средства Государственного фонда занятости в части организации общественных работ, связанных со строительством, реконструкцией и модернизацией жилья, а также объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры населенных пунктов; взносы благотворительных обществ, организаций и отдельных лиц; федеральные займы с высоким уровнем процентных ставок;
на местном уровне:
-налог на разницу между себестоимостью и продажной стоимостью жилья; доля налога на недвижимость; кредиты под гарантии местных органов власти и управления; республиканские и муниципальные займы с высоким уровнем процента под объекты муниципальной недвижимости; доля доходов от операций с муниципальной недвижимостью, в том числе с объектами незавершенного строительства; часть прибыли от продажи местными органами власти инженерно подготовленных участков для частного жилищного строительства.
Основными направлениями использования средств фонда развития жилищного строительства должны являться:
-создание жилищного фонда социального использования;
-инженерная подготовка территорий для ведения нового жилищного строительства всех форм собственности;
-развитие, ремонт и реконструкция объектов жилищно-коммунального хозяйства;
-выплаты компенсаций (субсидий) гражданам при изменении системы квартирной платы и коммунальных платежей;
-развитие машиностроения для жилищного сектора экономики;
-развитие базы строительной индустрии, промышленности строительных материалов, в первую очередь производства эффективных утеплителей.
В связи с тем, что в настоящее время не более одного процента населения может единовременно оплатить строительство или приобретение готового дома или квартиры, важное значение приобретает создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институты залога недвижимости (ипотечного кредита), расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов; льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство.
Для обеспечения эффективности кредитных отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредиты в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды; семьи с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, что дает гарантию своевременности выплат; семьи со средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства. Улучшение жилищных условий семей с малым доходом должно обеспечиваться в рамках программы развития жилищ социального использования.
Необходимо вовлечение в активные кредитно-финансовые отношения наибольшего числа семей. Одним из вариантов такого механизма может стать создание акционерных обществ с государственной поддержкой их деятельности, направленной на сбор средств населения для строительства жилья путем выпуска и реализации акций, в которых кроме стоимости указывается и конкретная величина общей площади жилья, приобретаемая при ее покупке.
В целях увеличения объемов строительства жилья, объектов социально-бытовой инфраструктуры, производства изделий, машин и механизмов для нужд жилищного комплекса необходимо решить вопрос о предоставлении льгот предприятиям, выпускающим данную продукцию, вкладывающим средства в развитие базы строительства, ремонта и реконструкции жилья.
В настоящее время введены льготы по налогу на прибыль, направленную на финансирование капитальных вложений, выделяемых для строительства объектов производственного и непроизводственного назначения.
В качестве дополнительных мер по увеличению инвестиционной активности в сфере жилищного строительства предлагается:
-снижение ставки налога на добавленную стоимость строительных материалов и изделий, производимых предприятиями и организациями независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, и освобождение полностью от этого налога проектных, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по созданию новой техники и передовых технологий для промышленности строительных материалов и изделий;
-уменьшение налога на прибыль от деятельности банков, направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строительства жилья (в объеме не менее 30 процентов от всех кредитных ресурсов) и на создание фамильных жилищных счетов граждан;
-освобождение от подоходного налога средств граждан, зачисленных на целевые фамильные жилищные счета банка;
-освобождение от налогообложения дивидендов и процентов по вкладам и паям юридических и физических лиц, участвующих в инвестиционных компаниях, фондах, специализирующихся на инвестициях в жилье;
-передача определенного процента средств, получаемых от выкупа государственного имущества, в собственность предприятий, образуемых в процессе приватизации действующих предприятий, при условии инвестирования этих средств в программу "Жилище". С учетом опыта зарубежных стран необходимо введение понятия "справедливой рыночной цены на жилье", когда реализация жилья по "справедливой рыночной цене" и ниже поощряется низкими налогами, уменьшающимися в геометрической прогрессии, а за превышение этих цен взимается быстро прогрессирующий налог.