Вступая в систему ипотечного жилищного кредитования, заемщик, в зависимости от своей платежеспособности, претензий на жилье и социальную поддержку государства, участвует в одной из приведенных ниже схем ипотечного кредитования.
Схема 1: ипотечное кредитование малообеспеченных граждан с условием льготирования процентной ставки
Ипотечное жилищное кредитование малообеспеченных граждан возможно только при использовании компенсационных механизмов, обеспечивающих компенсацию понесённых кредитором или ипотечной корпорацией Удмуртской Республики убытков. Такие механизмы определяются целевыми социальными программами ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечная корпорация, в пределах собственных финансовых возможностей и в целях расширения объёмов ипотечного жилищного кредитования может частично компенсировать убытки от выдачи кредитов с пониженными (в сравнении с требуемыми инвесторами) процентными ставками за счёт прибыли от строительной деятельности.
Дальнейшее рефинансирование таких кредитов возможно:
путём их выкупа за счёт средств бюджета Удмуртской Республики и местных бюджетов, а также средств предприятий, реализующих свои жилищные программы;
путём реализации закладных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с дисконтом за счёт прибыли ипотечной корпорации в инвестиционно-строительной деятельности.
Схема 2: ипотечное кредитование граждан, участвующих в инвестиционных проектах ипотечной корпорации Удмуртской Республики
Ипотечная корпорация Удмуртской Республики обеспечивает ипотечное жилищное кредитование граждан на рыночных условиях, при этом Правительство Удмуртской Республики обеспечивает малообеспеченным заёмщикам компенсацию либо первоначального взноса, либо части процентной ставки за счёт адресных субсидий.
Процентная ставка будет определяться из расчёта на условиях внешнего рефинансирования (в первую очередь на условиях, определяемых ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»).
Граждане, прошедшие в ипотечной корпорации Удмуртской Республики и выбранные для ипотечного кредитования на приобретение строящегося корпорацией жилья, вступают в программу кредитования путём участия в накоплении первоначального взноса в период строительства под гарантию корпорации предоставить им по завершении строительства конкретное жильё.
Схема 3: ипотечное жилищное кредитование под приобретение вторичного жилья
Процентная ставка по таким кредитам будет определяться условиями рефинансирования. Доступность ипотечного кредитования на приобретение вторичного жилья малообеспеченным гражданам может быть обеспечена только с помощью адресных субсидий части стоимости жилья или части процентной ставки.
Схема 4: кредитование сотрудников предприятий и работников бюджетной сферы
Такая схема реализуется на условиях, аналогичных условиям схем 2 и 3, за исключением процедуры определения процентных ставок по ипотечным кредитам и без использования субсидий.
В этом случае, кредитный договор может заключаться изначально на льготных условиях: более длительный срок кредитования, низкая процентная ставка.
Заемщик проходит упрощенную процедуру оценки платежеспособности. Ипотечная корпорация Удмуртской Республики не поручается за таких заемщиков. Закладные выкупаются Правительством Удмуртской Республики или предприятием по номинальной стоимости, то есть равной размеру выданного кредита.
Стоимость жилья оплачивается самими заемщиками с помощью ипотечных кредитов. Правительство Удмуртской Республики либо предприятие выступает в роли инвестора, рефинансируя выданные кредиты на весь срок их погашения.
Схема 5: кредитование строительства с последующим переоформлением строительного кредита в ипотечный
Индивидуальный застройщик строит за счет собственных средств часть дома в объеме, пропорциональном размеру первоначального взноса, достаточного для получения кредита на завершение следующего этапа строительства. Объект незавершенного строительства регистрируется и передаётся в залог кредитору. Кредитование осуществляется частями, соответствующими этапам строительства, с целью снижения кредитного риска. Последующие транши кредитования обеспечиваются залогом строительных материалов на период до завершения строительства.
Ипотечная корпорация Удмуртской Республики контролирует целевое использование кредитных средств, осуществляет оценку или привлекает независимые организации для оценки рыночной стоимости объекта залога до завершения строительства, а по результату строительства окончательно регистрирует объект недвижимости в собственность заёмщика. Залоговые обязательства переоформляются на весь дом в виде закладной, а кредит переоформляется в ипотечный с длительным сроком погашения.
С этого момента кредитное обязательство может быть передано на рефинансирование.
Аналогично кредитуются участники долевого строительства многоквартирных домов. Обеспечением кредита в этом случае (вместо залога объекта незавершённого строительства и строительных материалов) служит залог прав по инвестиционному контракту.
В том и другом случае необходимо формирование фондов страхования строительных рисков (несоблюдения сроков, качества, цены строительства).
Как правило, процентная ставка по кредиту в период строительства превышает процентную ставку по ипотечному кредиту.
По мере устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования могут разрабатываться и применяться иные схемы ипотечного кредитования как на приобретение и строительство жилья, так и на иные потребительские нужды (на основе существующих механизмов).
V.2. Реализация принципа «единого окна» в ипотечном жилищном кредитовании
Ипотечная корпорация Удмуртской Республики на основе принципа «единого окна» совершает все необходимые действия, связанные с участием гражданина в системе ипотечного жилищного кредитования.
V.2.1. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика