При всем многообразии форм обязательным условием функционирования системы ипотечного кредитования является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.
Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые, благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные фонды, инвестиционные фонды и т.п.).
При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот;
укрепляет кредитно-финансовую систему;
способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в республике.
Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования является инструментом обеспечения граждан жильем и реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества:
способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы, поскольку ориентирована на социально и экономически активные слои общества;
вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный и надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
формирует в обществе долговременные и устойчивые вертикальные (гражданин- власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, кредитный союз и т.п.) связи.
Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования
Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не реализуема, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).
Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования
Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограничения при эмиссии ипотечных ценных бумаг.
В этом случае, между универсальным кредитором и инвестором появляется специализированное ипотечное агентство, единственными функциями которого являются выкуп у универсального кредитора закладных либо прав требования по ипотечным жилищным кредитам, обеспеченным залогом (приобретаемой) недвижимости, в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг, а также выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг инвесторам.
Из-за неразвитости банковской системы, кредитных союзов и полного отсутствия ипотечных банков (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления), ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Именно ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями и благодаря государственному - федеральному статусу. Именно ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», основываясь на начальном этапе на государственных гарантиях по его «ипотечным» обязательствам, создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.
Секьюритизация ипотечной задолженности
Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.
Под секьюритизацией понимается процесс объединения активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочная ликвидность.
Такого рода ипотечные ценные бумаги дают инвесторам право требования непосредственно в секьюритизированном пуле. Основное преимущество секьюритизации, по сравнению с «классической» двухуровневой моделью, состоит в том, что надежность ипотечных ценных бумаг зависит не столько от кредитного рейтинга эмитента, сколько от качества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск.