Организационно-финансовая схема ипотечного кредитования включает два последовательных процесса: 1) инвестиционно-строительный цикл, включающий накопление средств населения на банковском депозите, кредитование ипотечной корпорации Удмуртской Республики на завершение строительства; 2) кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет за приобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансирование кредита (см. рисунки 4а и 4б).
Инвестиционно-строительный цикл
На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемого ипотечными заемщиками по завершении строительства.
1. Ипотечная корпорация Удмуртской Республики совместно с другими инвесторами образует инвестиционный пул для строительства жилья в объеме 60% от его себестоимости, с доминирующим участием ипотечной корпорации. Оставшиеся 40% себестоимости строительства жилья предполагается финансировать путем привлечения кредитной линии банка.
Источник кредитной линии - средства заемщиков, накапливаемые ими на депозитном счете «до востребования» до момента внесения первоначального взноса и получения ипотечного кредита. Риск такой операции для заемщика значительно меньше, чем при непосредственном долевом участии в строительстве, в силу того, что размещенные средства могут быть изъяты в любой момент.
2. Заемщик обращается в ипотечную корпорацию Удмуртской Республики с целью улучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования.
Ипотечная корпорация Удмуртской Республики проводит предварительную квалификацию заемщика с целью оценки вероятности погашения им долгосрочного кредитного обязательства.
При положительном результате предварительной квалификации заемщик заключает с ипотечной корпорацией Удмуртской Республики комплексный договор на оказание услуг в программе ипотечного кредитования и оплачивает услуги по оценке его кредитоспособности и подготовке кредитного дела. Участие в программе дает заемщику право на получение ипотечного кредита под приобретение конкретного жилья в строящемся доме.
3. Будущий заемщик размещает собственные средства в размере не менее 30% предполагаемой стоимости приобретаемого жилья на депозитный счет «до востребования» в банке под минимальную доходность (3% годовых) и продолжает систематическое накопление средств ежемесячными взносами в объеме предполагаемых платежей по будущему ипотечному кредиту.
4. Для покрытия части инвестиционных затрат в строительстве ипотечной корпорации Удмуртской Республики необходимы денежные средства в объеме до 40% от общей себестоимости жилья. С этой целью ипотечная корпорация Удмуртской Республики открывает в банке кредитную линию, под минимальную процентную ставку.
В течение всего срока кредитования (около половины строительного цикла, т.е. порядка 8 месяцев) кредит обеспечен залогом прав требования ипотечной корпорации Удмуртской Республики по инвестиционному договору (либо залогом объекта незавершенного строительства), стоимость которых к моменту открытия кредитной линии составляет не менее 60% от себестоимости жилья и постоянно возрастает. Сумма кредита составляет не более 2/3 от суммы произведенных инвестиций, обеспечивающих данный кредит.
Ипотечная корпорация Удмуртской Республики обеспечивает банку непрерывное покрытие предоставленных гражданами кредитных ресурсов, гарантируя ему, что в случае изъятия средств одним заемщиком будут привлечены средства другого участника программы.
У банка не возникает необходимости формирования из собственных средств резервов на возможные потери по ссудам, которые покрываются за счет временных остатков денежных средств на счетах ипотечной корпорации, а также формируемых ею резервных фондов, также размещаемых в банке.
5. Заемщик приобретает жилье в собственность, оплатив продавцу жилья оставшиеся 70% от стоимости жилья из собственных активов (0-40%) и заемных средств (70-30%). Банк производит расчет между продавцом (Корпорацией) и покупателем жилья (заемщиком).
6. Кредитная задолженность Корпорации перед Банком погашается за счет средств, вырученных от реализации жилья.
Маржа банка по операциям в рамках инвестиционно-строительного цикла составит 2% годовых.
Кредитный цикл
На данном этапе происходит предоставление банком заемщику ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.
7. Банк выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья в объеме 30-70% от его стоимости.
Накопленные заемщиком средства направляются на покрытие первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Срок погашения кредита, порядок погашения и процентная ставка по кредиту определяются ипотечной корпорацией и зависят от требований инвесторов системы ипотечного кредитования.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.
Между ипотечной корпорацией Удмуртской Республики и банком заключается предварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном жилищном кредитовании (аналогичные договоры могут заключаться с иными рефинансирующими структурами - ипотечным агентством или корпоративными инвесторами). Таким образом, банку гарантируется рефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки.
8. Банк осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья. При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика на вкладе до востребования (в счет погашения кредитной линии, предоставленной ипотечной корпорации Удмуртской Республики), а также до 40% за счёт дополнительных средств, включаемых в первоначальный взнос (например зачёт сдаваемого жилья или жилищная субсидия), 70-30% - оплачиваются векселями банка (по договоренности с продавцом жилья - ипотечной корпорацией).
9. В соответствии с предварительным договором, банк переуступает ипотечной корпорации закладную (право требования по выданному ипотечному кредиту) в обмен на выданный вексель.
10. Банк продолжает обслуживать кредит по договору поручения с ипотечной корпорацией (последующими залогодержателями) и осуществляет расчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным договором.
Таким образом, финансовое участие банка в кредитном цикле ограничивается периодом оформления и перепродажи закладной. При этом собственные средства банка фактически не отвлекается. Резервы на возможные потери по ссудам, как и при кредитовании строительства, формируются за счет зарезервированных средств и временных остатков на счетах ипотечной корпорации Удмуртской Республики.
В течение срока погашения ипотечного кредита банк получает доход от его обслуживания.