О Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике

III.5.1. Оценка платежеспособности

Социально-экономическая оценка платежеспособности населения Удмуртии, его кредитных возможностей и способов решения жилищной проблемы определена с помощью исследования рынка жилья в Удмуртской Республике, проведенного в 2000 году.

Для определения покупательной способности населения был проведен анализ возможности респондентов приобрести жилье вновь в зависимости от их месячного дохода, а также в целом от финансовой возможности оплатить приобретаемое жилье с учетом наличия денежных сбережений или иного имущества.

Анализ показал, что 88,7% обследуемых семей имеют доход на одного члена семьи до 1600 рублей в месяц (то есть, лишь в пределах минимального потребительского бюджета, в котором не предусмотрены накопления средств на приобретение жилья). И только 11,3% семей могут реально осуществлять накопление средств для решения своей жилищной проблемы.

Исследованием получены данные о степени финансовой возможности семей оплаты приобретаемого жилья. Так, только 4,1% семей могут сразу полностью оплатить приобретаемое (строящееся) жилье за счет своих средств и еще дополнительно 2% семей смогут оплатить три четверти стоимости жилья, 7,2% - половину его стоимости, 20,9% - одну четверть стоимости жилья. В то же время, 65,8% семей из-за низких доходов и отсутствия накопленных средств вообще не могут оплатить даже небольшую долю стоимости жилья.

Таким образом, полностью платежеспособными являются 4,1% семей, частично платежеспособными - 30,1% семей и полностью неплатежеспособными - 65,8% семей.

На основе исследования определена емкость рынка жилья путем определения общей площади приобретаемого (строящегося) жилья в зависимости от количества семей, нуждающихся в жилье. В этом случае, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике определяется по формуле:

Е = (С * t * S) * К, где

Е - емкость рынка жилья с учетом платежеспособного спроса, кв. м.;

С - количество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. По состоянию на 1 января  2001 года в республике состоит в очереди на улучшение жилищных условий 66 220 семей;

t - коэффициент численности семьи - 3,5;

S - площадь приобретаемого жилья на одного члена семьи, которую можно определить как разность между средневзвешенной желаемой респондентами общей площади жилья, равной 19,7 кв.м. (18 кв. м + 1,7 кв. м),  и средневзвешенной располагаемой общей площадью жилья, равной 10 кв.м. Эта разница составляет           9,7 кв.м. х (19,7 - 10)

К - коэффициент платежеспособности населения, равный 0,041 (4,1%).

Таким образом, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике будет равна:

Е = (66 220 х 3,5 х 9,7) * 0,041 = 92 174 кв.м.

Если принять во внимание ту часть населения, которая способна отплатить соответственно 75, 50 и 25 процентов стоимости приобретаемого жилья, то есть которая является частично платежеспособной, и оказать ей государственную финансовую поддержку (выделение льготных жилищных кредитов, субсидий), то данные категории семей могут стать платежеспособными. И, в зависимости от увеличения процента платежеспособных семей, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике может значительно возрасти.

При отнесении семей, которые могут оплатить 75% стоимости приобретаемого жилья, в категорию  платежеспособных, коэффициент платежеспособности составит 0,061 (6,1%); при отнесении семей, которые могут оплатить 50% стоимости приобретаемого жилья, в категорию платежеспособных коэффициент платежеспособности составит 0,133 (13,3%), а при отнесении в категорию платежеспособных семей, которые могут оплатить 25% стоимости приобретаемого жилья, коэффициент платежеспособности составит 0,342 (34,2%).

Тогда минимальная емкость рынка жилья в Удмуртской Республике существенно увеличится и соответственно составит:

Е75 = (66 220 х 3,5 х 9,7) х 0,061 = 137 138 кв.м      

Е50 = (66 220 х 3,5 х 9,7) х 0,133 = 299 006 кв.м     

Е25 = (66 220 х 3,5 х 9,7) х 0,342 = 768 873 кв.м

Таблица . Распределение семей по вариантам решения жилищной проблемы

Из приведенных данных видно, что 53,2% семей отдают предпочтение индивидуальным домам, 20,5% семей хотели бы решить жилищный вопрос через обмен жилья и 26,3% семей намерены покупать квартиры в многоквартирных домах, причем 8,6% семей предполагают покупку новых квартир, 5,8% желают осуществить строительство квартир долевым способом и 11,9% семей планируют покупку квартир на вторичном рынке.