ПРАВИТЕЛЬСТВО УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 02 декабря 2002 года № 995

О Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике

С целью создания эффективных финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения Удмуртской Республики, привлечения долгосрочных ресурсов в жилищную сферу и развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования Правительство Удмуртской Республики ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике.

2. Министерству строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики при формирования перечня объектов капитального строительства на 2003 и 2004 годы, финансируемых за счет бюджета Удмуртской Республики, предусматривать средства на финансирование мероприятий Концепции, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики.

Концепция
 развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике

I. Содержание проблемы. Основные положения концепции

Ипотечное жилищное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в социально-экономическом развитии.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта - к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного), оживления экономического роста и, в конечном счете, повышения общественного благосостояния.     

I.1. Содержание проблемы

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить граждан жильем только в объеме  15 - 20% от общей потребности.

Государственное жилищное строительство легло непосильным грузом на плечи государственного бюджета. Государство больше не имеет возможности обеспечивать граждан бесплатным жильем. Ситуация такова, что основной массе населения необходимо решать свои жилищные проблемы самостоятельно, активно участвуя в экономической и социальной жизни страны.

Существующие темпы жилищного строительства не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.

Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:

во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;

во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;

в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В основе стратегии развития ипотечной деятельности в Удмуртской Республике лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. При реализации такой системы необходимо учитывать социально-экономические и нормативные правовые особенности региона.

Важную роль при реализации государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования играет системный подход, учитывающий комплексный характер экономических процессов, сопряженных с кредитными отношениями.

По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную федеральную систему, что является необходимым условием рефинансирования ипотечных кредитов.

Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих между участниками данного процесса по поводу финансовых и материальных ресурсов:     

I.1.1. Стадия накопления средств населением

Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

Инструментами накопления могут быть:

банковские вклады;

схемы накопительного страхования, осуществляемые страховыми компаниями;

ценные бумаги, в том числе ипотечные;

кредитная кооперация в рамках кредитных кооперативов.

После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы получить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.

I.1.2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов

В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов (займов), предоставляемых гражданам для  покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом) недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной.

Основными субъектами ипотечного рынка являются:

Заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье;

Кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);

Из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств ввиду высокой оценки кредитных рисков, доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков посредством реализации принципа «единого окна» Правительство Удмуртской Республики совместно с иными учредителями обеспечивает создание ипотечной корпорации Удмуртской Республики (открытое акционерное общество) в качестве оператора первичного рынка ипотечных кредитов. Одной из основных задач республиканского оператора ипотечного рынка является отбор профессиональных участников ипотечного рынка и выполнение функции государственного контроля над реализацией ипотечных программ и проектов.

Такие же операторы создаются в других субъектах Российской Федерации.

Их основная цель на этапе формирования ипотечного рынка - организация обеспечения доступными банковскими кредитами населения региона.

В рамках реализации региональных ипотечных проектов на федеральном уровне происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и так далее, что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования. Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленного из прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.

Альтернативным субъектом ипотечного кредитования является кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ), или кредитный союз. Следует отметить, что в основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи с одновременным инстинктивным недоверием к власти, коренящимся в российском менталитете и корнями уходящим в общинный уклад дореволюционной России.

К сожалению, кредитные союзы самостоятельно не могут участвовать в системе рефинансирования, ввиду непредсказуемости их поведения для инвесторов. Вероятным способом вовлечения кредитных союзов в систему является  отчисление ими части доходов от заимствований в специальные фонды, формируемые либо операторами первичного рынка ипотечных кредитов, либо ассоциациями кредитных союзов, с целью страхования кредитных рисков.

По мере роста материального благосостояния населения и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую путем формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.

I.1.3.Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов

На этой стадии происходит окончательное оформление системы ипотечного жилищного кредитования в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов.

Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в республиканскую систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ипотечных кредитов. Основным инструментом рефинансирования системы являются ипотечные ценные бумаги (закладные листы и сертификаты участия), обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).

Ввиду специфики обеспечения ипотечных ценных бумаг, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому, их появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должно предшествовать накопление первичных ипотечных активов - прав требования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенных закладными.

Для того, чтобы обеспечить надежность и привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвесторов, необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг и государственная гарантия ликвидности ипотечных ценных бумаг.     

I.2. Основные положения концепции

I.2.1. Правовые условия и предпосылки, государственная поддержка реализации концепции

Данная концепция разработана в соответствии с концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».  

При разработке концепции был учтен мировой, российский и региональный опыт становления и развития различных систем ипотечного жилищного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплекс мер, предусматриваемых концепцией, рассчитан на запуск республиканской системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.

В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ипотечного жилищного кредитования:

1). По различным оценкам на руках населения находится не менее 1 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.

Оживление в 1999 - 2002 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов.

2). Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (кредиторов, оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением  Правительства  Российской  Федерации  от 26 августа 1996 года № 1010 создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

3). Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 утверждена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные концепции, программы и законы. Государственная концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор модели, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты, финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 также утвержден пакет законодательных и нормативных актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования, снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Среди мер государственной поддержки следует особо выделить те из них, которые напрямую связаны с человеком, а именно: налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусмотрена льгота по подоходному налогу (с суммы до 600 000 руб.) с одновременным увеличением срока ее предоставления (на весь период погашения кредита). Одновременно предусматри-вается существенное (на практике не менее, чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.

4). В федеральном бюджете на 2003 год предусматривается выделение государственных гарантий в объеме 3 млрд. рублей по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению.

5). Осуществлены финансовые вложения государства в уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в объеме 160 млн. рублей.

В результате реализации концепции должна быть сформирована самофинан-сируемая республиканская система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершен-ствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления имеют конечную цель своей реализации - решение жилищной проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Удмуртской Республики, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей концепции.

По мере реализации концепции потребуется принятие указов Президента Удмуртской Республики, целевых программ ипотечного жилищного кредитования отдельных категорий граждан, вплоть до принятия специального закона. Но основанием их разработки и принятия может служить только практический опыт реализации концепции, поэтому первоочередные меры будут определяться постановлениями Правительства Удмуртской Республики.     

I.2.2. Механизм включения рефинансирования в систему ипотечного жилищного кредитования

При всем многообразии форм обязательным условием функционирования системы ипотечного кредитования является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые, благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные фонды, инвестиционные фонды и т.п.).

При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;

вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот;

укрепляет кредитно-финансовую систему;

способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в республике.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования является инструментом обеспечения граждан жильем и реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества:

способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы, поскольку ориентирована на социально и экономически активные слои общества;

вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный и надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

формирует в обществе долговременные и устойчивые вертикальные (гражданин- власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, кредитный союз и т.п.) связи.     

Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не реализуема, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).