Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений:
- конкуренция в сфере управления недвижимостью;
- конкуренция подрядных организации в целях получения заказа на обслуживание жилья.
Одним из возможных направлений для развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия организаций собственников жилья, которое достигается, в первую очередь путём создания товариществ собственников жилья (далее ТСЖ).
Товарищества дают возможность собственникам влиять на форму управления общедолевой недвижимостью, на привлечение того или иного подрядчика, а следовательно - на стоимость и качество предоставляемых услуг, а также создают условия для привлечения дополнительных источников финансирования на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда.
Основным условием создания конкурентной среды в жилищной подотрасли является разделение функций между управляющими компаниями и подрядными жилищными (эксплуатационными, ремонтными) организациями, как это сделано в г. Ижевске.
В некоторых городах Удмуртской Республики от лица собственника муниципального жилищного фонда выступают подразделения администраций (управления, комитеты, отделы), которые совмещают также функции управляющей компании. В их функции входит:
- поддержание в надлежащем состоянии муниципального жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры с соблюдением нормативно-технических требовании;
- обеспечение соответствующего уровня финансирования;
- разработка и заключение договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений в муниципальном жилищном фонде;
- формирование муниципального заказа - выбор наилучших подрядчиков по предоставлению жилищных и коммунальных услуг и заключение с ними договоров;
- обеспечение системы контроля за предоставлением услуг и оплаты их по факту предоставления;
- другие функции по управлению жилищным фондом и другими коммунальными объектами.
Эти подразделения администрации фактически являются службами заказчика. Их деятельность должна определяется соответствующими положениями.
Основой управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе и жилищным фондом, в современных условиях являются договорные отношения между заказчиками услуг и работ и подрядными организациями различных форм собственности.
Надо учитывать, что объединение в подразделениях администраций функций собственника и заказчика приводит к совмещению функций органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов, что является прямым нарушением Закона Российской Федерации от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» в редакции федерального закона от 2 января 2000 г. № 3-ФЗ (ведомости Российской Федерации. 1991. № 16. Ст. 499; Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 2. Ст. 124). Кроме того при таком совмещении нет заинтересованности в качественном выполнении своих функций, сложившиеся ранее отношения администраций с предприятиями ЖКХ мешают объективной оценке работы предприятий. Совмещение управляющих функций и функций заказчика дает возможность административного давления на муниципальные предприятия ЖКХ в случае возникновения конфликтных ситуаций, что в рыночных условиях недопустимо.
С увеличением числа юридических и физических лиц, имеющих в собственности жилищный фонд, товариществ собственников жилья неминуемо встанет вопрос об управляющих компаниях и об их конкурсном отборе.
На данном этапе конкуренция в сфере управления жилищным фондом сдерживается следующими факторами:
- отсутствием нормативно-правового механизма создания управляющих компаний, системы их лицензирования и сертификации;
- отсутствием гарантируемого финансирования из бюджетов всех уровней, низкой собираемостью платежей населения;
- отсутствием реальных собственников, финансово заинтересованных в результатах улучшения управления жилищным фондом;
- малым количеством предприятий ЖКХ частных форм собственности.
Отношения муниципального заказчика (собственника жилья, другой недвижимости, объектов благоустройства и инженерной инфраструктуры) и управляющих компаний должны регулироваться договором.
Создание конкурентной среды в сфере предоставления жилищных услуг возможно на данном этапе путём организации конкурсных отборов подрядных организаций.
Проведение конкурсов не должно сводиться к формальному закреплению уже сложившихся производственных отношений. Конкурс ради конкурса приведёт только к напрасной трате времени и бюджетных средств на его проведение.
Целью проведения конкурсного отбора подрядчиков для текущего содержания жилья должно быть повышение эффективности использования финансовых ресурсов и улучшение качества предоставляемых услуг. Конкурс может проводиться на выполнение всего комплекса работ, а также на отдельные виды и специализированные работы (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, ремонт кровли и т.п.).
Конкурсы организуются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Удмуртской Республики. Положения о конкурсных отборах разрабатываются в каждом муниципальном образовании отдельно.
Благоприятная ситуация для начала организации конкурсного отбора по обслуживанию жилищного фонда складывается во время приёмки ведомственного жилья в муниципальную собственность. В этом случае проведение конкурсов позволяет не вкладывать бюджетные средства в создание дополнительных мощностей для обслуживания муниципального жилья, формирует реальную конкурентную среду. Вместе с тем накапливается опыт в этой деятельности.