О городской целевой программе "Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске"

1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения

Жилищный фонд г. Томска на 01.01.2006 г.  составлял 9223,7 тыс. кв.м., в том числе 8535,3 тыс. кв.м.  (92,5 %)  - жилищный фонд  в  многоквартирных  жилых домах. Проживает в г. Томске 509,6 тыс. человек, обеспеченность жильем составляет 18,1 кв.м./чел.   (в целом по Томской области - 19,6 кв.м./чел).  Более 55 % жилищного фонда г. Томска составляет муниципальный жилищный фонд (5049,8 тыс. кв.м.), 15 % составляет жилищный фонд ТСЖ и ЖСК (1394,7 тыс. кв.м.). В жилищном фонде г. Томска более 600 объектов были построены в первый период массовой индустриальной застройки, из них 580 жилых домов относятся к первым массовым сериям жилых домов (серии 447, 464, 467) (Приложение 1). Общая площадь жилых домов первых массовых серий в г. Томске составляет 1817 тыс. кв.м. (табл.1). Это 25 жилых кварталов города площадью 600 га, в которых проживает почти 30 % населения г. Томска.

Фонд жилых домов первых массовых серий представляет собой совокупность зданий средней этажности (в основном в 5 этажей) с малометражными благоустроенными квартирами, предназначенными для посемейного заселения. Типовые пятиэтажные дома, сыгравшие существенную роль в решении жилищной проблемы во второй половине прошлого столетия, в силу изменившихся условий уже не отвечают многим современным требованиям. Данные дома имеют невысокий архитектурно-планировочный стандарт малогабаритных квартир, низкое качество строительно-отделочных работ, неудовлетворительные эксплуатационные характеристики конструкций, однообразный внешний облик зданий и застройки.

Средний нормативный физический износ жилых домов первых массовых серий составляет 29,3%, из них 255 домов имеют износ более 30 %. В связи с хроническим невыполнением планово-предупредительных ремонтов фактический физический износ по многим зданиям значительно выше нормативного.

Таблица 1

Общая характеристика  жилищного фонда первых массовых серий

Несмотря на то, что капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс, инженерное оборудование во многих домах требует полной замены, ограждающие конструкции не соответствуют современным теплотехническим требованиям, что приводит к неоправданным расходам тепловой энергии, отдельные элементы (козырьки, карнизы, балконы) находятся в аварийном состоянии. Особенно неудовлетворительно состояние наружных ограждающих конструкций, конструкций кровель, оконных заполнений и перекрытий подвалов  пятиэтажных   зданий.    Натурные обследования показывают ненадежность их гидро- и теплоизоляции, приводящую к постоянным протечкам и промерзаниям. Конструктивные решения стыков стен с оконными блоками не обеспечивают их герметичности, недостаточна теплозащита двойного остекления окон. На каждый квадратный метр теплопотребление составляет, по данным Департамента ЖКХ Администрации г. Томска, от 0,015 Гкал до 0,037 Гкал/на кв.м. в год. Не отвечают нормам звукоизоляции конструкции перекрытий и внутренних стен.

Инженерные системы и оборудование зданий, построенных в 60-х годах,  по существу находятся в изношенном состоянии и морально устарели. Так, однотрубная разводка систем отопления не позволяет обеспечить установку поквартирных систем учета и регулирования потребляемой тепловой энергии, неэффективны эксплуатируемые вентиляционные системы зданий, в которых не предусматривается регулирование воздухообмена и рекуперация выбрасываемого вместе с воздухом в атмосферу тепла. Требуют замены и санации квартальные инженерные сети.

     По прогнозным расчетам, выполненным исходя из физического срока службы жилых домов первых массовых серий и нормативных сроков проведения капитального ремонта, общая потребность в финансовых ресурсах на плановый капитальный ремонт этих зданий за период времени 2007-2020 гг. составила бы 6563,98 млн. руб. (в ценах 2006 г.) (Приложение 2). С учетом значительного накопленного недоремонта жилищного фонда, в том числе жилых зданий первых массовых серий, фактическая потребность в финансовых ресурсах на капитальный ремонт значительно больше.

Стремление к минимизации первичных капитальных затрат на строительство жилых зданий первых массовых серий застройки посредством типизации, унификации и повышения заводской готовности, морально устаревшие планировочные решения, привели в настоящее время к снижению потребительской стоимости зданий, к их существенному моральному износу.

Жилые кварталы, застроенные домами первого поколения массового домостроения, преимущественно сосредоточены в зоне «ближней периферии». При этом значительная их часть примыкает к центральным районам города и характеризуется весьма развитой городской инфраструктурой. В то же время, плотность застройки подобных кварталов составляет в среднем 4000-8000 кв. м/га,  что обуславливает низкую эффективность использования городской территории, имеющей в настоящее время высокую стоимость земельных участков.

Таким образом, значительные эксплуатационные расходы, затраты на текущие и аварийные ремонты жилищного фонда первых массовых серий застройки, низкая теплоэффективность ограждающих их конструкций, не отвечающая современным требованиям, значительный износ инженерных систем зданий требуют реализации  эффективных мероприятий по обновлению жилищного фонда на основе комплексной реконструкции жилых зданий первых массовых серий.