ТОМСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
РЕШЕНИЕ
от 29 мая 2007 N 481
О городской целевой программе "Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске"
(с изменениями на 4 декабря 2007 года)
________________________________________________________
Отменено на основании
Решения Думы Города Томска от 04 марта 2014 года № 968
___________________________________________________________
________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
Решением Думы города Томска от 04 декабря 2007 года N 717
Решением Томской Городской Думы от 30 октября 2007 года № 653
_______________________________________________________________
В целях сохранения и развития жилищного фонда города Томска, улучшения жилищных условий населения города, снижения затрат населения и бюджета на эксплуатацию жилых домов первых массовых серий, руководствуясь Уставом города Томска,
Дума РЕШИЛА:
1. Утвердить городскую целевую программу "Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске" согласно приложению.
2. Настоящее решение вступает в силу с момента официального опубликования.
3. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на комитет по вопросам ЖКХ Думы города Томска (П.В.Новик).
Председатель
Думы города Томска
Н.А. Николайчук
Первый заместитель
Мэра города Томска
И.Н.Шатурный
Приложение к решению
Думы города Томска
от 29.05.2007 № 481
ГОРОДСКАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА
«РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ
ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ
В ГОРОДЕ ТОМСКЕ»
Томск 2007
Целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в городе Томске разработана на период 2007-2020 годы на основании решения Думы города Томска № 44 от 27.12.2005 «О бюджете г. Томска на 2006 год» и муниципального контракта № 4 от 01.06.2006 г. в соответствии с постановлением мэра г. Томска № 305 от 25.05.2005 «Об утверждении порядка разработки и реализации целевых программ в городе Томске».
Программа разработана в целях реализации Федеральной целевой программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории г. Томска.
Целью программы является сохранение и развитие жилищного фонда города Томска, улучшение жилищных условий населения города, снижение затрат населения и бюджета на эксплуатацию жилых домов первых массовых серий.
Программа разработана научным коллективом сотрудников Томского государственного архитектурно-строительного университета в составе:
Научный | С.Н. Овсянников - заведующий кафедрой «Архитектура гражданских и промышленных зданий» ТГАСУ, д.т.н., профессор |
| Т.Ю. Овсянникова - доцент кафедры «Экономика строительства» ТГАСУ, д.э.н. |
В.И. Коренев - декан архитектурного факультета, заведующий кафедрой «Дизайн архитектурной среды» ТГАСУ, канд. арх., доцент | |
А.И. Гныря - заведующий кафедрой «Технология строительного производства» ТГАСУ, д.т.н., профессор | |
А.Н Овсянников - доцент кафедры «Архитектура гражданских и промышленных зданий» ТГАСУ, к.т.н. | |
О.Г. Казакова - доцент кафедры «Экономика строительства» ТГАСУ, к.э.н. | |
Д.В. Сартаков - старший преподаватель кафедры «Технология строительного производства» ТГАСУ | |
О.В. Котова - аспирант кафедры «Экономика строительства» ТГАСУ | |
И.И. Левченко- аспирант кафедры «Дизайн архитектурной среды» ТГАСУ |
Программа разработана по заказу и при содействии Департамента градостроительства и перспективного развития администрации города Томска.
ПАСПОРТ ГОРОДСКОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
«Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске»
на 2007-2020 годы
ЗАКАЗЧИК ПРОГРАММЫ: Департамент градостроительства и перспективного развития администрации города Томска
Наименование | Городская целевая программа «Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске» |
Основание для | Решение Думы города Томска № 44 от 27.12.2005 г. «О бюджете г. Томска на 2006 год»; Муниципальный контракт № 4 от 01.06.2006 г. на разработку муниципальной целевой программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий в г. Томске». |
Заказчик Программы | Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска |
Основные разработчики Программы | Томский государственный архитектурно-строительный университет |
Объект Программы | Жилищный фонд первых массовых серий застройки в городе Томске в объеме 1820 тыс. кв. метров |
Цели и задачи | Целью Программы является сохранение, реновация и расширение жилищного фонда города Томска, повышение доступности и комфортности жилья для населения. Задачи Программы: - улучшение технического состояния и увеличение эксплутационного ресурса жилых домов первых массовых серий в результате проведения комплексных реновационных мероприятий; - повышение безопасности жилищного фонда первых массовых серий за счет организации системы технического обследования и своевременного проведения реновационных мероприятий; - увеличение жилищного фонда г. Томска и повышение доступности жилья за счет надстройки мансардных этажей при реконструкции жилых домов первых массовых серий; - снижение эксплуатационных расходов населения и бюджета города на содержание и ремонт жилищного фонда за счет проведения комплексной реконструкции с усилением теплозащиты зданий, применения современных инженерных систем жизнеобеспечения, надстройки мансард; - повышение эффективности использования городских территорий в процессе комплексной реконструкции жилой застройки; - привлечение внебюджетных источников инвестиций в реконструкцию жилищного фонда с надстройкой мансардных этажей на принципах софинансирования; - разработка системы нормативных документов, регламентирующих технические и технологические параметры реконструкции, а также правовых актов, защищающих интересы жителей реконструируемых домов, инвесторов и застройщиков. - разработка организационного механизма взаимодействия органов муниципальной власти, управляющих компаний, ТСЖ и других объединений жильцов с застройщиками в процессе реконструкции жилых домов. |
Основные целевые | 1. Увеличение общей площади жилищного фонда на 75 тыс. м. кв. за счет надстройки мансардных этажей и в пристройках. 2. Продление срока службы жилых домов первых массовых серий на 25-50 лет за счет комплексной реконструкции и усиления конструкций зданий, обеспечение безопасности зданий, улучшение санитарного состояния помещений общего использования, внутреннего климата жилых помещений; 3. Снижение тепловых потерь и затрат на отопление не менее чем на 40 % за счет усиления теплозащиты зданий, ликвидация потерь горячей и холодной воды и теплоносителя за счет внедрения системы индивидуального и подомового учета ресурсопотребления. 4. Сокращение объема бюджетных дотаций и субсидий населению по оплате жилищно-коммунальных услуг не менее чем на 30 %; 5. Улучшение архитектурной выразительности жилых домов первых массовых серий и благоустройства территорий ранней индустриальной застройки. |
Сроки и этапы реализации Программы | 2007-2020 годы 1 этап: 2007-2010 годы Разработка нормативно-правовой базы и организационно-финансовых механизмов взаимодействия участников процесса реконструкции, разработка и реализация пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей. Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей, комплексная реконструкция жилой застройки города. |
Перечень основных | Мероприятия, осуществляемые на первом этапе реализации программы: - разработка нормативно-правовой базы процесса реконструкции, региональных нормативов градостроительного проектирования и территориальных строительных норм на реконструкцию жилых зданий; - проведение инвентаризации и комплексного технического обследования жилых домов первых массовых серий в г. Томске; - разработка каталога типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей; - определение градостроительных приоритетов и очередности реализации проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий в г. Томске; - разработка пилотных проектов реконструкции жилых зданий первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей; - реализация пилотных проектов реконструкции жилых зданий с вводом дополнительной жилой площади в мансардных этажах в размере не менее 4000 кв. м и отработка организационных и технологических решений проектов реконструкции жилых зданий первых массовых серий. Мероприятия, осуществляемые на втором этапе реализации программы: - разработка и реализация пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с частичным расширением корпуса здания за счет площади кухонь, дополнительных лоджий, вспомогательных помещений; |
Объемы и источники финансирования (Пункт в редакции, введенной в действие Решением Томской Городской Думы от 30 октября 2007 года № 653, - см. предыдущую редакцию) | Общий объем финансирования Программы - 3062,4 млн. руб. (в ценах 3 кв. 2006 г.), в том числе: 1 этап - 151 000,0 тыс. руб., в том числе в 2007 г. - 5 000,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска; в 2008 г. - 14 300,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска, - 10 800,0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации, - 17 470,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 6 630,0 тыс. руб. - средства населения; в 2009г. - 13 500, тыс. руб. из бюджета г. Томска - 10 800,0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации, - 17 470,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 6 630,0 тыс. руб. - средства населения; в 2010г. - 13 500,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 10 800,0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации, - 17 470,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 6 630,0 тыс. руб. - средства населения 2 этап - 2 911 400,0 тыс. руб., в том числе в 2011г. - 81 500,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2012г. - 81 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2013г. - 81 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2014г. - 81 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2015г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2016г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2017г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2018г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2019г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2020г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения. Реализация Программы осуществляется на условиях софинансирования - финансового участия всех участников процесса реконструкции. Источниками финансирования программы реконструкции жилых домов первых массовых серий являются (в процентах от общей потребности в инвестициях): - средства бюджета города - 28 % ; - средства федерального и субфедерального бюджетов в рамках целевых жилищных программ - 22%; - средства коммерческих организаций - инвесторов-застройщиков, жилищных управляющих компаний - 36 %; |
Основные | - Администрация г. Томска - осуществление контрольных, разрешительных и надзорных функций по разработке и реализации проектов реконструкции, выполнение функций заказчика для пилотных объектов; - проектные организации и научно-исследовательские организации - проведение технического обследования и паспортизации жилых домов первых массовых серий, разработка и обоснование основных технических и технологических решений, разработка проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий; - строительные организации - реализация проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий; - жилищные управляющие компании, ТСЖ и другие объединения собственников жилищного фонда - осуществление функций заказчиков по реализации проектов реконструкции. |
Ожидаемые конечные результаты | - прирост жилищного фонда г. Томска за счет дополнительной площади в мансардных этажах на 75 тыс. кв. м.; - повышение интенсивности использования освоенных городских территорий, экономия земельных ресурсов площадью 1,5 га; - повышение качества жилищного фонда и существующей жилой застройки за счет комплексной реконструкции жилых районов, застроенных жилыми домами первых массовых серий; - снижение стоимости эксплуатационных расходов в жилых зданиях первых массовых серий более чем на 30 % за счет комплексной реконструкции инженерных систем, установки систем учета и регулирования теплопотребления, усиления теплозащиты ограждающих конструкций; - экономия энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение - на 40%. |
Система организации контроля | Контроль за исполнением Программы осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска . Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска представляет ежегодный отчет о ходе реализации мероприятий программы. По итогам реализации первого этапа реализации Программы корректируются показатели программы и бюджетные заявки на следующий этап. |
1. АНАЛИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ
1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения
Жилищный фонд г. Томска на 01.01.2006 г. составлял 9223,7 тыс. кв.м., в том числе 8535,3 тыс. кв.м. (92,5 %) - жилищный фонд в многоквартирных жилых домах. Проживает в г. Томске 509,6 тыс. человек, обеспеченность жильем составляет 18,1 кв.м./чел. (в целом по Томской области - 19,6 кв.м./чел). Более 55 % жилищного фонда г. Томска составляет муниципальный жилищный фонд (5049,8 тыс. кв.м.), 15 % составляет жилищный фонд ТСЖ и ЖСК (1394,7 тыс. кв.м.). В жилищном фонде г. Томска более 600 объектов были построены в первый период массовой индустриальной застройки, из них 580 жилых домов относятся к первым массовым сериям жилых домов (серии 447, 464, 467) (Приложение 1). Общая площадь жилых домов первых массовых серий в г. Томске составляет 1817 тыс. кв.м. (табл.1). Это 25 жилых кварталов города площадью 600 га, в которых проживает почти 30 % населения г. Томска.
Фонд жилых домов первых массовых серий представляет собой совокупность зданий средней этажности (в основном в 5 этажей) с малометражными благоустроенными квартирами, предназначенными для посемейного заселения. Типовые пятиэтажные дома, сыгравшие существенную роль в решении жилищной проблемы во второй половине прошлого столетия, в силу изменившихся условий уже не отвечают многим современным требованиям. Данные дома имеют невысокий архитектурно-планировочный стандарт малогабаритных квартир, низкое качество строительно-отделочных работ, неудовлетворительные эксплуатационные характеристики конструкций, однообразный внешний облик зданий и застройки.
Средний нормативный физический износ жилых домов первых массовых серий составляет 29,3%, из них 255 домов имеют износ более 30 %. В связи с хроническим невыполнением планово-предупредительных ремонтов фактический физический износ по многим зданиям значительно выше нормативного.
Таблица 1
Общая характеристика жилищного фонда первых массовых серий
Материал стен / Серия жилого дома | Количество | Общая площадь, |
Жилищный фонд первых массовых серий | 580 | 1816,9 |
Кирпичные здания, серия 447 | 306 | 881,8 |
Панельные здания, всего | 274 | 935,1 |
в том числе по сериям: |
|
|
Серия 464 | 187 | 645,8 |
Серия 467 | 87 | 289,3 |
Несмотря на то, что капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс, инженерное оборудование во многих домах требует полной замены, ограждающие конструкции не соответствуют современным теплотехническим требованиям, что приводит к неоправданным расходам тепловой энергии, отдельные элементы (козырьки, карнизы, балконы) находятся в аварийном состоянии. Особенно неудовлетворительно состояние наружных ограждающих конструкций, конструкций кровель, оконных заполнений и перекрытий подвалов пятиэтажных зданий. Натурные обследования показывают ненадежность их гидро- и теплоизоляции, приводящую к постоянным протечкам и промерзаниям. Конструктивные решения стыков стен с оконными блоками не обеспечивают их герметичности, недостаточна теплозащита двойного остекления окон. На каждый квадратный метр теплопотребление составляет, по данным Департамента ЖКХ Администрации г. Томска, от 0,015 Гкал до 0,037 Гкал/на кв.м. в год. Не отвечают нормам звукоизоляции конструкции перекрытий и внутренних стен.
Инженерные системы и оборудование зданий, построенных в 60-х годах, по существу находятся в изношенном состоянии и морально устарели. Так, однотрубная разводка систем отопления не позволяет обеспечить установку поквартирных систем учета и регулирования потребляемой тепловой энергии, неэффективны эксплуатируемые вентиляционные системы зданий, в которых не предусматривается регулирование воздухообмена и рекуперация выбрасываемого вместе с воздухом в атмосферу тепла. Требуют замены и санации квартальные инженерные сети.
По прогнозным расчетам, выполненным исходя из физического срока службы жилых домов первых массовых серий и нормативных сроков проведения капитального ремонта, общая потребность в финансовых ресурсах на плановый капитальный ремонт этих зданий за период времени 2007-2020 гг. составила бы 6563,98 млн. руб. (в ценах 2006 г.) (Приложение 2). С учетом значительного накопленного недоремонта жилищного фонда, в том числе жилых зданий первых массовых серий, фактическая потребность в финансовых ресурсах на капитальный ремонт значительно больше.
Стремление к минимизации первичных капитальных затрат на строительство жилых зданий первых массовых серий застройки посредством типизации, унификации и повышения заводской готовности, морально устаревшие планировочные решения, привели в настоящее время к снижению потребительской стоимости зданий, к их существенному моральному износу.
Жилые кварталы, застроенные домами первого поколения массового домостроения, преимущественно сосредоточены в зоне «ближней периферии». При этом значительная их часть примыкает к центральным районам города и характеризуется весьма развитой городской инфраструктурой. В то же время, плотность застройки подобных кварталов составляет в среднем 4000-8000 кв. м/га, что обуславливает низкую эффективность использования городской территории, имеющей в настоящее время высокую стоимость земельных участков.
Таким образом, значительные эксплуатационные расходы, затраты на текущие и аварийные ремонты жилищного фонда первых массовых серий застройки, низкая теплоэффективность ограждающих их конструкций, не отвечающая современным требованиям, значительный износ инженерных систем зданий требуют реализации эффективных мероприятий по обновлению жилищного фонда на основе комплексной реконструкции жилых зданий первых массовых серий.
1.2. Предложения по изменению ситуации посредством реализации
городской целевой программы реконструкции
жилых домов первых массовых серий
Комплексная реконструкция является важнейшим условием эффективного использования жилищного фонда первых массовых серий, поскольку не только позволяет устранить физический и функциональный износ жилых зданий, значительно снизить эксплуатационные расходы по текущему, капитальному и аварийному ремонту, но и обеспечить прирост площади жилья за счет надстройки мансардных этажей.
Анализ отечественной и зарубежной практики реконструкции жилых домов первых массовых серий позволил выявить четыре основных подхода к ее реализации:
а) по конструктивным решениям:
- реконструкция с увеличением физического объема и общей площади здания за счет надстроек этажей и мансард, вставок и пристроек к существующим домам;
- реконструкция без увеличения физического объема и общей площади здания;
б) по организационным решениям:
