Проведенное за последние 15 лет в Самарской области реформирование жилищной сферы обеспечило коренной поворот к рыночным механизмам ее регулирования при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав льготных категорий граждан. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.
В настоящее время жилищный фонд в Самарской области насчитывает 65 млн. кв. метров, что на 18% больше, чем в 1990 году. Кардинальным образом изменилась его структура по формам собственности, сформирован новый слой общества - собственников жилья. Доля частного жилищного фонда составляет 73%. В сравнении с 1990 годом она увеличилась более чем в 2 раза.
Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве. Если в 1990 году удельный вес индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья составлял 4%, то в 2005 году этот показатель составил 28%, увеличившись в 7 раз. Динамика жилищного строительства в области характеризуется ежегодным увеличением ввода в эксплуатацию жилых домов. По данному показателю Самарская область стабильно входит в первую десятку субъектов Российской Федерации и находится на третьем месте среди регионов Приволжского федерального округа.
За последние пять лет рост ввода жилья составил 20%. Темпы роста вводимого жилья в муниципальных районах области за пять лет составили 107,6%, при этом позитивная тенденция к увеличению объема вводимого жилья наблюдается в 14 сельских районах.
Темп роста вводимого жилья в городских округах области за пять последних лет составил 123,6%, при этом лидировали 6 городских округов: Тольятти, Чапаевск, Октябрьск, Новокуйбышевск, Кинель, Самара.
С целью продления срока службы зданий в Самарской области с 2003 года осуществляется модернизация жилищного фонда с применением современных энергосберегающих технологий, позволяющих сократить расходы на тепло- и энергоснабжение на 30%. На сегодняшний день в городах области модернизировано 11 домов. В 2006 году планируется реконструировать 19 жилых домов в 17 муниципальных образованиях посредством надстройки мансардных этажей с чистовой отделкой квартир. Работы по реконструкции позволят продлить срок эксплуатации жилых домов на 30 - 40 лет, за короткое время ввести в эксплуатацию дополнительную общую площадь жилья порядка 30,7 тыс. кв. метров.
Одним из важных экономических показателей, характеризующих благосостояние области, является средняя обеспеченность жильем на одного жителя. За период с 1992 г. обеспеченность населения области жильем возросла с 17 до 20 кв. метров. Средний размер квартиры возрос за последние 10 лет с 66 до 93 кв. метров.
С 1995 года в области создается фонд муниципального социального жилья, в том числе посредством строительства специализированных жилых домов для ветеранов Великой Отечественной войны. В городах и районах области построено 7 таких домов общей площадью 23 тыс. кв. метров.
В настоящее время в очереди на улучшение жилищных условий стоят порядка 80 тыс. семей. Значительные объемы инвестирования из областного бюджета позволили в 3 раза снизить количество очередников, состоящих в списках на улучшение жилищных условий, в том числе в два раза сократить очередность ветеранов Великой Отечественной войны и лиц, приравненных к ним, полностью ликвидировать очередь семей военнослужащих, погибших на Северном Кавказе.
В отношении основной части граждан, не имеющих льгот в соответствии с действующим законодательством, разработан механизм, позволяющий решать жилищные проблемы за счет собственных накоплений и с помощью ипотечных кредитов. В настоящее время в области функционируют 6 ипотечных фондов, учредителями двух из которых выступают органы государственной власти Самарской области; создана нормативная правовая база, регламентирующая развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
Результатом работы стали лидирующие позиции области в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день выдано более 5,5 тысячи ипотечных кредитов и займов. Среди регионов Российской Федерации, активно развивающих систему ипотеки, Самарская область по данному показателю занимает 3-е место после г. Москвы и г. Санкт-Петербурга.
Сегодня в своей работе ипотечные фонды перешли на качественно новый, более высокий уровень, делая основной акцент на привлечении внебюджетных источников финансирования. В регионе создана конкурентная среда на рынке купли-продажи закладных, где работают федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования и два частных оператора. В рамках сотрудничества с данными финансовыми институтами ипотечными фондами привлечено свыше 800 млн. рублей.
В целях повышения эффективности работы жилищно-коммунального комплекса в Самарской области реализуются мероприятия, направленные на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг. Был осуществлен переход от бюджетного дотирования к полной оплате потребителями коммунальных услуг. При этом успешно реализуется схема предоставления социальных выплат в виде компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг гражданам с низкими доходами.
Строительный комплекс Самарской области - мощная отрасль экономики, в который входит более десяти тысяч строительных, проектных, производственных организаций, в нем занято 130 тысяч человек. Продукция строительного комплекса области пользуется устойчивым спросом во многих субъектах Российской Федерации. Создан ряд организаций по производству изделий для малоэтажного строительства.
Вместе с тем наряду с достижениями в жилищной сфере имеются серьезные проблемы.
Во-первых, это значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом, недостаточные объемы жилищного строительства.
По данным социологического опроса, 62% семей в Самарской области в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. При этом более 30 тыс. семей проживают в ветхом и аварийном жилье.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей с высокими доходами.
В условиях существующего дисбаланса между потенциальным потребительским спросом на жилье и реальной возможностью его приобретения эффективным способом решения жилищной проблемы граждан является система ипотечного жилищного кредитования. Однако сегодня только 20% процентов населения по уровню своих доходов могут приобрести жилье с помощью собственных средств или с помощью долгосрочного кредита, тогда как основная часть населения неспособна улучшить свои условия самостоятельно.
Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются:
несоответствие доходов и уровня сбережений населения ценам на жилье;
монополизм и сверхприбыли в отрасли жилищного строительства;
низкие объемы ввода нового жилья;
недоступность кредитных ресурсов для финансирования нового жилищного строительства, а также для приобретения жилья основной массой населения.
На сегодняшний день в Самарской области приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита доступно только покупателю, ежемесячный доход которого соответствует цене 1 кв. м жилья.
Основными внешними факторами, влияющими на доступность ипотечного кредита, являются доходы граждан, сроки выплаты кредита и уровень инфляции, влияющий на изменение процентных ставок по ипотечным кредитам. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.
Развитие жилищной ипотеки сдерживается следующими основными факторами:
отсутствие кредитной истории заемщиков, что затрудняет оценить кредитоспособность заемщика и влечет за собой высокие риски по предоставлению кредита;