ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2008 года № 41

Об утверждении долгосрочной стратегии массового строительства
жилья для всех категорий граждан на территории
Нижегородской области до 2020 года

(с изменениями на 12 марта 2009 года)

-----------------------------------------------------------------------
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Нижегородской области от 12.03.2009 № 107     
------------------------------------------------------------------------

В целях улучшения качества жизни населения Нижегородской области, оказания мер государственной поддержки в решении жилищных вопросов малообеспеченным категориям граждан и реализации права на обеспечение комфортным и доступным жильем всех категорий граждан на территории области Правительство Нижегородской области постановляет:

1. Утвердить прилагаемую долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года.

2. Возложить функции координации и контроля за ходом реализации долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года на министерство социальной политики Нижегородской области. (Пункт 2- в ред. постановления Правительства Нижегородской области от 12.03.2009 № 107- см. предыдущую редакцию)

3. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за собой.

Губернатор                                                                                     В.П. Шанцев

     УТВЕРЖДЕНА
     постановлением Правительства
     Нижегородской области
     18.02.2008 № 41

Долгосрочная стратегия массового строительства
жилья для всех категорий граждан на территории
 Нижегородской области до 2020 года  

      
     Введение

Наличие возможности улучшения жилищных условий является важным показателем повышения благосостояния населения, предпосылкой к социальной и экономической стабильности в Нижегородской области, следовательно, решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Нижегородской области.

Основной задачей государственной политики в жилищной сфере является создание необходимых условий для эффективной реализации возможности граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

В целях решения данной задачи, а также задач, поставленных Президентом Российской Федерации В.В.Путиным в послании к Федеральному Собранию Российской Федерации 26 апреля 2007 года, разработана долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года (далее - Стратегия), отражающая цели, принципы и механизмы государственной политики, направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан в Нижегородской области.

Стратегия массового строительства жилья призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья и формироваться нормативно-правовая база по его регулированию.

Определенные Стратегией направления и подходы к обеспечению массового жилищного строительства, обеспечению доступности жилья для различных социальных групп населения станут ориентирами всем уровням власти, бизнесу и гражданам по выработке решений в этой сфере.

    1. Современное состояние рынка жилья
     в Нижегородской области

  1.1. Социальное значение жилищной проблемы

В настоящее время в Нижегородской области около 57 тысяч семей состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в органах местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области, более 40% населения проживает в жилых помещениях, не отвечающих минимальным требованиям благоустройства, и по данным социологических опросов более 60% семей области не удовлетворены своими жилищными условиями.

Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития области.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения области, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

     1.2. Существующее состояние рынка жилья

Объем жилищного фонда в Нижегородской области по состоянию на январь 2007 г. составлял 75,6 млн.кв.м, в том числе:

75% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 25% от общего объема - в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в Нижегородской области;

80% общего объема жилищного фонда области находится в собственности граждан (при этом у значительной доли собственников отсутствуют достаточные средства на содержание своего жилья и они не готовы принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов);

20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности (в основном это жилье, предоставленное гражданам в разное время по договорам социального найма без учета их имущественного положения, независимо от уровня доходов проживающих там граждан). Бремя содержания такого жилья несут местные бюджеты, что приводит к неэффективному использованию их ограниченных финансовых ресурсов и не способствует увеличению жилья, предназначенного для социального найма.

Жилищный фонд в Нижегородской области имеет следующую структуру: по типу застройки - 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% -многоэтажная застройка.

Степень износа жилищного фонда по состоянию на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями (по площади жилых помещений):

- минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 66,6 % жилищного фонда;

- износ от 31 до 65%, имеет 29,3% жилищного фонда (это жилищный фонд, требующий ремонта либо модернизации);

- износ от 66 до 70% имеет 2,8% жилищного фонда (при данном проценте износа обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса);

- критическую степень износа свыше 70% имеет 1,3% жилищного фонда.

Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 826 тыс.кв.м жилья, что составляет 116,1% к объему 2005 года.

Ввод жилья на душу населения по районам Нижегородской области неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по области введено 0,24 кв.м на человека, при разбросе от 0,01 кв.м на человека в Сергачском районе до 0,94 кв.м в Арзамасском районе.

Объемы ввода жилья во многих районах Нижегородской области не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления жилищным фондом на уровне органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области.

Одним из факторов, сдерживающих рост темпов строительства жилья, является ресурсное ограничение строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет около 44%.

Для того, чтобы обеспечить ежегодный ввод жилья на уровне 3,5 млн. кв.м (в расчете 1 квадратный метр на 1 человека), необходимо увеличить темпы оснащения земельных участков инженерной инфраструктурой (примерно в 5 раз).

Стоимость жилья в Нижегородской области продолжает расти. Начиная с 2002 года стоимость жилья росла в среднем на 10% в год - с 11357 рублей/кв.м в 2002 году до 44738 рублей/кв.м в 2007 году. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 100%, по итогам первого квартала 2007 года цены выросли на 6,8% по сравнению с концом 2006 года и составили 40900 тысяч рублей на первичном рынке и 41900 тысяч рублей на вторичном рынке жилья. При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен на жилье.

Серьезной проблемой жилищного рынка является то, что циклы роста спроса и предложения на жилье не совпадают. Спрос растет достаточно интенсивно (в 2005-2006 году в Нижегородской области спрос стимулировался ростом доходов населения, развитием ипотеки, падением курса доллара и отсутствием адекватных финансовых инструментов вложения накопленных средств), а рост объемов предложения обеспечивается с существенной задержкой (1-3 года). Иными словами, основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, отсутствие стабильности на жилищном рынке формирует тенденцию роста объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

Как показывает общемировая практика, чем менее прогнозируемы тенденции спроса и предложения, тем выше цены на жилье.

Несмотря на рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в 2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 3,6 млрд. рублей, что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель), ориентация на ипотечные механизмы приобретения жилья в собственность не позволила существенно повысить доступность жилья.

Уровень доходов населения и цен на рынке жилья не позволяют приобрести жилье практически 85% населения Нижегородской области, желающим улучшить жилищные условия.

Серьезной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малообеспеченным слоям населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются почти перед 57 тыс. семей. Основными проблемами в этой сфере являются отсутствие финансовых возможностей у органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области для строительства и приобретения жилья для предоставления в социальный наем, а также переход части жилых помещений из муниципального жилищного фонда в собственность граждан в связи с проведением до 2010 года бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.

2. Цель и задачи стратегии
          

    2.1. Стратегическая цель

Целью настоящей Стратегии является обеспечение массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или предоставляемого по найму для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.

Политика органов государственной власти Нижегородской области при реализации Стратегии будет основана на следующих принципах:

2.1.1. Приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии органов государственной власти Нижегородской области, частного бизнеса и населения.

2.1.2. Государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья.

2.1.3. Оказание государственной поддержки социально незащищенным категориям граждан при приобретении и найме жилья.

     2.2. Основные задачи Стратегии

Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение следующих основных задач:

2.2.1. Обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан.

2.2.2. Обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики.

2.2.3. Обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры.

2.2.4. Создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения.

2.2.5. Обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе социального.

2.2.6. Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья.

2.2.7. Устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья.

2.2.8. Развитие конкуренции на рынке жилья.

2.2.9. Расширение сферы частно-государственного партнерства.

2.2.10. Ресурсное обеспечение строительного комплекса.

     2.3. Целевые показатели реализации Стратегии

Основным целевым показателем реализации Стратегии является обеспечение ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. м на душу населения, то есть около 3,5 млн. кв. м жилья в год, что позволит к 2020 году достичь:

- средней обеспеченности жильем не менее 34,5 кв. метров общей площади на 1 человека;

- среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность (показатель доступности) - 2,3 года;

- среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья по социальному найму - 3 года;

- за период до 2020 года улучшат жилищные условия 751 тысяча семей (60% от общего количества жителей в Нижегородской области), в том числе:

- 248,2 тысяч семей, относящихся к малообеспеченным категориям граждан, улучшат жилищные условия с использованием мер государственной поддержки;

- завершение расселения аварийного и ветхого фонда в 2014 году в объеме 1405 тыс.кв.м.

  3. Обеспечение сбалансированности спроса
     и предложения на рынке жилья

Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса и предложения на рынке, а также от активности государства по созданию условий для решения жилищных проблем для граждан, которые не могут приобрести или снять жилье на рынке без оказания содействия со стороны государства.

 3.1. Сценарии развития рынка жилья

Наиболее вероятными сценариями развития рынка жилья в период 2008-2020 годы являются инерционный и приоритетный, предполагающие разную степень активности государства по регулированию спроса и предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Инерционный сценарий предполагает:

1) низкую активность органов государственной власти Нижегородской области по влиянию на структуру спроса и предложения на рынке жилья;

2) государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан путем субсидирования части стоимости жилья;

3) сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных федеральными целевыми программами.

Реализация этого сценария предполагает:

Инвестиционные ресурсы на рынке будут направляться преимущественно на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого с использованием системы ипотечного кредитования. Продолжится практика приобретения жилья высокодоходными группами населения в инвестиционных целях. В результате этого вероятно насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья будет снижаться.

Останется неразвитым рынок наемного жилья, что не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.

Приоритетный сценарий предполагает:

1) стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья, обеспечивающее выравнивание темпов улучшения жилищных условий различными категориями граждан и адекватное перераспределение инвестиций;