3.1. Сопоставительная таблица:
№ п/п | Направления инвестиций по видам капитальных вложений | Затраты, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья в ценах 1984 года, для застройки микрорайонов численностью: | ||
от 6 до 9 тыс. чел. | от 12 до 16 тыс. чел. | от 18 до 20 тыс. чел. | ||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1 | Расходы по строительству жилья и других коммерческих объектов, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые по нормативам для надлежащего функционирования микрорайона | 157,6 | 158,6 | 159,6 |
2 | Расходы по строительству объектов социальной сферы и подготовке территории, приходящиеся на 1 кв. м общей площади жилья, необходимые для надлежащего функционирования микрорайона | 37 | 34,6 | 32,4 |
3 | Доля затрат на инфраструктуру и подготовку земельных участков | 0,235 | 0,218 | 0,203 |
3.2. В данном документе выполнены три расчета. Все три расчета имеют большую сходимость.
Средневзвешенный процент затрат на возмещение расходов по подготовке земельных участков для целей строительства и реконструкции по трем расчетам составит:
0,235 + 0,218 + 0,203
----------------------------------------------- x 100 = 21,9%
3
Расчет компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру выполнен по нормативам как средневзвешенный показатель по Нижегородской области.
Поскольку расходы на компенсацию затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру отражают инвестиционную привлекательность различных экономических зон, то их следует дифференцировать по городам и районам Нижегородской области.
Оценка инвестиционной привлекательности отдельных городов и районов области производилась исходя из сложившегося уровня инвестиций и сложившегося уровня цен на строительство аналогичных объектов в различных экономических зонах. Учитывая, что потенциальные инвесторы кроме оплаты фиксированной части компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру должны будут оплатить стоимость свободного участка земли, максимальный размер компенсации для самой привлекательной в инвестиционном плане зоны предлагается принять не 21,9%, как определено расчетом, а в размере 21% от объема инвестиций в коммерческих проектах. Объем коммерческих инвестиций предлагается оценивать исходя из стоимости строительства жилых зданий, определенной по материалам уполномоченного на это органа (в настоящее время это РЦЦС по Нижегородской области).
Наибольший объем инвестиций, а, следовательно, и наиболее привлекательной экономической зоной является г.Н.Новгород. Территория г.Н.Новгорода в плане инвестиционной привлекательности также довольно неоднородна. Для оценки инвестиционной привлекательности в г.Н.Новгороде использовались данные Госкомстата и риэлтерских фирм о рыночных ценах 1 кв. м общей площади жилья, включающих в себя и стоимость земельного участка, и прибыль предпринимателя, а следовательно и размер компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.
Выборочные данные о ценах на квартиры в различных районах г.Н.Новгорода позволяют ранжировать зоны строительства в г.Н.Новгороде в следующем порядке:
№ п/п | Наименование района г.Н.Новгорода | Стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья по квартирам стандартной планировки в 2006 году в долларах США/ в руб. по курсу 27,0 руб./$ на 2 кв. 2006 года | Коэффициент инвестиционной привлекательности | |
1-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | |||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1 | Автозаводский | 716/19 332 | 753/20 331 | 0,69 |
2 | Канавинский | 798/21 546 | 840/22 680 | 0,77 |
3 | Ленинский | 657/20 439 | 796/21 492 | 0,73 |
4 | Московский | 747/20 169 | 786/21 222 | 0,72 |
5 | Нижегородский | 1 037/27 999 | 1 091/29 457 | 1,0 |
6 | Советский | 1 016/27 432 | 1 069/28 863 | 0,98 |
7 | Приокский | 902/24 354 | 949/25 623 | 0,87 |
8 | Сормовский | 726/19 602 | 764/20 628 | 0,7 |
Если судить по этим данным, то наиболее инвестиционно-привлекательная зона - Нижегородский район.
Кроме того следует учитывать, что цены на жилье могут значительно варьироваться в пределах одного района. Весьма неоднороден тот же Нижегородский район, где наряду с центральной частью есть и значительно менее привлекательная окраина города - Верхние Печеры.
В результате проведенного анализа, представленного в аналитической справке, г.Н.Новгород разбит на 4 зоны по инвестиционной привлекательности.
За единицу принят коэффициент инвестиционной привлекательности в Нижегородском районе, который в свою очередь также разбит на зону наивысшей инвестиционной привлекательности.
№ п/п | Наименование зоны. Это территории старого Нижнего Новгорода, где экспертно принят повышающий коэффициент К=1,05, и зона менее привлекательная - с понижающим коэффициентом К=0,98 | Коэффициент инвестиционной привлекательности | Усредненная доля компенсации затрат за социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, приходящаяся на 1 (один) кв. м общей площади объекта в % |
1 | Историческая территория "Старый Нижний Новгород" <*> | 1,05 | 22 |
2 | Нижегородский и Советский районы (за исключением микрорайона Верхние Печеры и исторической территории "Старый Нижний Новгород") | 0,98 | 20 |
3 | Приокский район, микрорайон Верхние Печеры, исторические территории "Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода" | 0,87 | 18 |
4 | Заречная часть г.Н.Новгорода, кроме исторических территорий "Старое Канавино", "Старое Сормово", "Соцгород Автозавода" | 0,72 | 15 |
Ввиду того, что сложившаяся рыночная стоимость квартир имеется в основном только в г.Н.Новгороде, а по остальным городам данные о рыночной стоимости практически отсутствуют, то для оценки инвестиционной привлекательности использовались данные об объемах жилищного строительства в городах и районах области, а также данные о стоимости строительства в конкретном поселении по отношению к данным по стоимости строительства в г.Н.Новгороде.
Данные о стоимости строительства по отдельным городам Нижегородской области приведены в справке Госкомстата (справка составлена в ценах 1 кв. 2006 года. Для перехода к ценам 2 кв. 2006 года следует использовать индекс: К = 35,45/34,38 = 1,03 ед., где 34,38 и 35,45 - соответственно индексы 1 кв. 2006 года и 2 кв. 2006 года, по данным РЦЦС):
Наименование города | Стоимость строительства 1 кв. м, руб. |
Арзамас | 6 990 |
Бор | 8 107 |
Выкса | 11 964 |
Городец | 7 042 |
Дзержинск | 10 235 |
Кстово | 11 196 |
Средняя стоимость 1 кв. м по указанным городам в ценах 2 кв. 2006 г. | 9 256 x 1,03 = 9 534 |
Именно на эти города, включая Богородск, Павлово и Саров, приходится наибольший объем строительства (приложение 3), т.е. именно они и являются наиболее инвестиционно привлекательными.