Одной из основных проблем в сфере жилищного строительства в городах и крупных населенных пунктах области является наличие жилья, не соответствующего требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и сооружениям, и относимого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации либо к аварийным зданиям, либо к помещениям, не пригодным для проживания. Кроме этого, на земельных участках, на которых расположено указанное жилье, устарела либо отсутствует развитая инфраструктура, позволяющая предоставлять гражданам коммунальные услуги надлежащего качества и обеспечивать комфортное проживание жителей. Комплексное освоение таких территорий позволит обеспечить решение проблемы по сносу ветхого и аварийного жилья в границах кварталов и переселения из него граждан, выполнение работ по планировке и благоустройству кварталов и улиц в целом, создание современной инфраструктуры, увеличение объемов и сокращение сроков жилищного строительства.
В связи с тем, что земельные участки, подлежащие комплексному освоению, в населенных пунктах, как правило, заняты зданиями, в том числе жилыми, сооружениями и иными объектами недвижимости, могут находиться в частной собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненно наследуемом владении, аренде, необходимо произвести в соответствии с действующим законодательством изъятие указанных земельных участков для государственных нужд.
В соответствии с изложенным для осуществления комплексного освоения земельных участков под жилищное строительство необходимо осуществить:
1. Определение земельных участков, подлежащих комплексному освоению, в соответствии генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки соответствующих муниципальных образований.
2. Изъятие свободных от каких-либо объектов недвижимости земельных участков у лиц, во владении которых они находятся, для государственных нужд под жилищное строительство.
3. Формирование адресного списка объектов недвижимости, подлежащих сносу для освобождения земельных участков, с определением необходимого для переселения граждан квартирного состава и размера общей площади, расчет выкупной цены при изъятии жилых помещений у собственников.
4. Строительство жилых домов по областному заказу для расселения территорий, подлежащих комплексному освоению.
5. Изъятие земельных участков, занятых объектами недвижимости для государственных нужд под жилищное строительство.
6. Изъятие жилых помещений у собственников и освобождение жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, расположенных на земельных участках.
7. Расселение собственников и нанимателей из изымаемых и освобождаемых жилых помещений.
Земельные участки, подлежащие комплексному освоению и не обремененные правами третьих лиц, передаются в аренду застройщикам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Нижегородской области.
Земельные участки, подлежащие комплексному освоению и обремененные правами третьих лиц, изымаются в соответствии с действующим законодательством для государственных нужд под жилищное строительство и передаются в постоянное (бессрочное) пользование определенному Правительством Нижегородской области органу исполнительной власти Нижегородской области (далее - Государственному заказчику).
Государственный заказчик на первоначальном этапе осуществляет строительство по областному заказу "стартовых" жилых домов, в которые будет производиться расселение жильцов с указанных территорий. Государственный заказчик обязан уведомить собственников изымаемых жилых помещений (жилых домов) об изъятии жилого помещения (жилого дома) не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Для разработки проектной документации на строительство "стартовых" жилых домов Государственный заказчик формирует адресный список объектов недвижимости, подлежащих сносу для освобождения земельных участков, с определением необходимых для переселения граждан квартирного состава и размера общей площади, рассчитывает размер выкупной цены при изъятии жилых помещений у собственников.
После освобождения территории, подлежащей комплексному освоению от прав третьих лиц, Государственный заказчик приступает к осуществлению комплексного освоения территории под жилищное строительство. Строительство жилых домов на указанных территориях может осуществляться либо Государственным заказчиком по областному заказу, либо указанные территории могут быть выставлены на торги.
На примере города Нижнего Новгорода показаны мероприятия, осуществляемые при комплексном освоении территорий. При планировании жилищного строительства под комплексное освоение территорий определены наиболее подготовленные к освоению участки. Общий выход жилья с перспективных площадок, отведенных под комплексное освоение и строительство жилья на ближайшие 5-10 лет, составляет 4,25 млн.кв.м. По данным ГлавУАГ города, на этих территориях в настоящее время расположены жилые дома общей площадью не менее 220 тыс.кв.м., которые попадают в зону застройки и подлежат при застройке сносу.
По всем территориям, указанным в табл. 3.6, разработаны мероприятия по освоению участков и строительству жилья, включающие в себя расчеты временных затрат на подготовку и формирование участка, расселение жителей и снос строений, подготовку проектной документации, развитие коммунальной инфраструктуры и строительство жилья. При этом время расселения жильцов домов, требующих сноса, увязано со сроками строительства "стартовых" домов по районам города. На рис.3.1-3.8 представлены графики синхронизации мероприятий по освобождению и освоению указанных площадок.
(Далее абзацы - в ред. постановления Правительства области от 18.01.2007 № 20)
Для увеличения объемов жилищного строительства необходимо на областном уровне осуществить мероприятия по комплексному освоению площадок. Как правило, освоение земельных участков, предназначенных под комплексную застройку, сопряжено с разрешением ряда проблем. К такого рода проблемам в первую очередь относятся:
- обременения земельных участков правами третьих лиц и необходимость расселения граждан, проживающих в домах, расположенных на территориях, отведенных под комплексную застройку;
- неразвитость социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, создание и развитие которой сопряжено с существенными финансовыми затратами и требует значительного времени;
- расположение земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения и, соответственно, законодательные ограничения по возможностям многоэтажного жилищного строительства.
Адресный перечень перспективных земельных участков, предназначенных под комплексное жилищное строительство, с указанием наиболее существенных проблем и ограничений приведен в приложении 3.4.2 к Программе. По каждому земельному участку будет разработан и реализован комплекс мер организационного, нормативного и технического характера, направленных на снятие существующих ограничений и формированию участков в целях жилищного строительства.
Общий объем ввода жилья за предстоящие пять лет на данных площадках составит 1018 тыс. кв. м, оставшиеся 3292 тыс. кв. м будут введены в последующие годы. Прогнозный объем строительства приведен в табл. 3.6.
Таблица 3.6
Прогнозный объем строительства при комплексном освоении площадок
Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | ИТОГО | |
1. | Прогнозный объем ввода жилья, тыс. кв. м, в т.ч. по районам: | 3,6 | 51,9 | 171,5 | 324 | 467,2 | 1018,2 |
1.1 | Нижегородский | 0,0 | 18,2 | 48,2 | 130,2 | 195,4 | 392,0 |
1.2 | Советский | 0,0 | 10,0 | 40,0 | 50,0 | 95,0 | 195,0 |
1.3 | Приокский | 0,0 | 0,0 | 10,0 | 15,0 | 15,0 | 40,0 |
1.4 | Автозаводский | 0,0 | 4,0 | 10,0 | 10,0 | 5,0 | 29,0 |
1.5 | Сормовский | 0,0 | 5,0 | 25,0 | 45,0 | 45,0 | 120,0 |
1.6 | Ленинский | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 15,0 | 30,0 | 45,0 |
1.7 | Московский | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | 5,0 | 10,0 |
1.8 | Канавинский | 0,0 | 0 | 12 | 47 | 70 | 129,0 |
1.9 | Борский | 3,6 | 6,8 | 8,0 | 6,8 | 6,8 | 32,0 |
1.10 | Кстовский | 7,9 | 18,3 | 26,2 |