Объектами кредитования затрат на формирование недвижимого имущества являются приобретение земельных участков, земельных долей и имущественных паев, коренное улучшение земель, посадка многолетних насаждений, строительство, реконструкция и модернизация зданий, строений, сооружений и других объектов производственной инфрастуктуры. Основной формой станет ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Многолетняя практика кредитования без гарантий возврата средств убедительно показала свою ущербность. Заемные средства часто используются неэффективно или не возвращаются кредитору, провоцируя заемщика на безответственное поведение в сфере экономических отношений. Поэтому предоставление долгосрочных кредитов будет осуществляться под гарантии заемщика, то есть под залог недвижимого имущества, находящегося в его собственности.
Необходимо включать в ипотечный процесс землю. В Нижегородской области сельскохозяйственные угодья в оценке по установленной нормативной цене стоят 19 млрд. рублей. Если принять залоговую стоимость в размере 70% от нормативной цены, а размер кредита 70% от залоговой стоимости, то его сумма составит 9,5 млрд. рублей. Кроме того, другое недвижимое имущество (здания, сооружения) стоит 13 млрд. рублей с кредитным ресурсом 6,3 млрд. рублей. Общая сумма кредитного ресурса составляет 15,8 млрд. рублей. Даже 20% этой суммы было бы достаточно для наращивания недвижимого имущества в сельскохозяйственных организациях.
Правительством области будет подготовлен соответствующий нормативный правовой акт, регулирующий ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей. В его основу будут положены следующие принципы:
организация Правительством Нижегородской области конкурса на право выдачи кредитов сельскохозяйственным товаропроизводителям под залог земли и другого недвижимого имущества;
утверждение перечня объектов ипотечного кредитования;
содействие Правительства Нижегородской области созданию кооперативных кредитных учреждений, фондов взаимного кредитования, обществ мелкого ипотечного кредита;
определение размера предоставляемого кредита исходя из стоимости залога земельного участка в оценке по кадастровой (рыночной) или нормативной цене земли, а также остаточной стоимости другого недвижимого имущества;
в договоре о залоге (ипотеке) земельного участка и другого недвижимого имущества не может предусматриваться его передача кредитору в собственность по основному обязательству;
кредит предоставляется частями по этапам работ путем безналичного расчета на льготных условиях (10% годовых);
залогодатель обязан предоставлять залогодержателю отчет по каждому этапу работ на кредитуемом объекте и использованию кредита;
при неисполнении залогодателем своих обязательств в установленные договором или судом сроки залогодержатель вправе обратить взыскание на ту часть заложенного земельного участка и другого недвижимого имущества, которая достаточна для возмещения не возращенной части кредита. Земельный участок и другое недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, реализуется на публичных торгах по решению суда или по взаимной договоренности залогодержателя и залогодателя для использования в сельскохозяйственном производстве;
если земельный участок и другое недвижимое имущество не будут проданы, то они выкупаются Правительством Нижегородской области или органами местного самоуправления, оформляются в государственную или муниципальную собственность, передаются в фонд перераспределения земель и другого недвижимого имущества и предоставляются бывшему залогодателю или иному лицу в аренду. Арендная плата выплачивается в качестве компенсации расходов на выкуп земельного имущества. После такого возмещения расходов имущество может быть вновь передано в собственность бывшему залогодателю или предоставлено иному лицу.